개그맨 박명수는 연예인 부동산 투자에서 높은 수익을 거둔 것으로 유명하다. 박명수는 결혼 이후 부동산 투자로 수십억 원의 시세차익을 얻었다. 그동안 다양한 사업을 진행하면서도 두각을 나타내지 못했지만, 톱스타 부럽지 않은 부동산 계의 거물로 활동하는 중이다.
그러나 실제로 부동산 투자 수익을 거둔 것은 박명수의 부인 한수민으로 나타났다. 한수민은 피부과 의사이자 뛰어난 예능감으로 예능 프로그램에서 활약했다. 투자만 했다 하면 수억 원의 차익을 얻는다는 한수민, 그의 부동산 투자 방법이 무엇일지 조금 더 알아보자.
2011년 성북구 빌딩 매입
스타벅스 입점해 가치 상승
박명수와 한수민은 2008년 4월 8일 혼례를 올렸다. 이후 2011년 10월 박명수·한수민 부부는 대지면적 177㎡, 연면적 469㎡, 지하 1층~지상 4층 규모 서울특별시 성북구 동선동 1가 92-1 빌딩을 29억 원에 매입했다. 해당 빌딩은 1987년 8월 11일 준공되어 건물의 감가 상각률이 높았다.
매입은 한수민 개인 명의로 진행되었다. 부동산 채권최고금은 13억 2000만 원으로 설정되어 있다. 관례상 실 대출금은 11억 원으로 추정된다. 이후 박수민은 빌딩 리모델링을 진행하였으며 스타벅스를 임차하는 데 성공했다. 스타벅스는 해당 빌딩이 성신여대입구역, 먹자골목과 인접해 입점한 것으로 분석된다.
스타벅스가 5년 장기계약을 맺고 전층 입점하면서 빌딩의 임대수익과 가치 또한 상승했다. 기존 보증금 2억 원 월세 970만 원이었던 임대료는 보증금 3억 5000만 원, 월세 1650만 원으로 상승했다. 한수민은 해당 빌딩을 매입 3년 후 46억 6000만 원에 매각했다. 업계는 리모델링 등 각종 비용을 포함해도 한수민이 10억 원 이상의 차익을 보았을 것이라 보았다. 임대수익은 약 5억 원으로 추정된다.
2014년 방배동 건물 매입
상권 분석, 스타벅스 입주 심사
2014년 10월 한수민은 서울특별시 서초구 방배동 812-2의 대지면적 734.4㎡, 연면적 283㎡의 건물을 매입했다. 토지 매입가는 88억 원, 건물은 감가상각이 진행되어 1억 원에 불과했다. 해당 부동산에 잡힌 채권최고액은 72억 원으로 실 대출액은 60억 원가량으로 추정된다.
기존 토지와 건물은 기사식당과 주차장으로 사용되고 있었다. 2015년 한수민은 기존 건물을 철거하고 연면적 890.88㎡(약 269.49평), 지상 5층 건물을 신축했다. 신축 비용은 약 21억 원으로 추정된다. 신축공사 당시 부동산 관계자들은 7층까지 지을 수 있는 부지라고 보았다. 그러나 빌딩 전문 중개 업체 원빌딩은 “이런 경우에는 이미 임차할 업체가 선정돼 그에 맞게 신축이 진행되고 있을 가능성이 높다”라고 분석했다.
신축 이후 빌딩 1층에는 스타벅스가 입점했다. 한수민은 처음 빌딩을 매입하기 1년 전부터 빌딩의 위치와 상권을 분석하고, 스타벅스에 입주 여부를 미리 심사 받은 것으로 알려졌다. 빌딩 이름은 그의 이름을 따 SM 빌딩으로 이름 붙여졌다. 현재 스타벅스, 약국, 어학원, 병원이 임차인이 입주해 있다. 이 같은 우량 임차인에 힘입어 시세는 155억 원으로 상승했다.
한수민은 스타벅스 재테크를 통해 건물의 가치를 높였다. 스타벅스는 일반 업체보다 평당 인테리어 비용을 100만 원 이상 더 투자하고 5년 이상 장기 임대해 안정성이 높다. 또한 수수료 임대 방식을 통해 스타벅스 매출이 임대수익과 연결되어 창업 효과도 있었다. 브랜드 가치가 높아 집객효과가 크고 고객의 소비력이 높아 높은 임대료를 내고 입점하는 임차인도 많았다.
건물주의 비용 커져
고정 임대료 낮춰 재계약
그러나 최근에는 스타벅스 재테크에 대한 회의적인 시선이 나오고 있다. 임대료, 수수료율 하락 및 계약 해지 등으로 건물주의 비용이 커지고 있기 때문이다. 수수료 임대 방식을 운영하는 타 커피 프랜차이즈는 매출의 20%를 지불하나 최근에는 12~13% 이하로 하락했다. 또한 브랜드 파워를 앞세워 고정 임대료를 낮춰 재계약하는 사례도 발생하고 있다.
더군다나 스타벅스는 2018년까지 10년간 1250개로 4.6배 증가했다. 조금만 걸어도 다른 스타벅스가 있으니 스벅빌딩이라는 희소성은 효과도 줄어가는 상황이다. 빌딩 가치는 임대수익과 비례한다. 그간 스타벅스의 낮은 임대료를 다른 임차인으로 메꿀 수 있었지만, 2019년의 스타벅스는 그 차이를 메꾸지 못하고 있다. 한수민의 스타벅스 재테크, 이제는 알아도 하기 어려운 이유다.
전문가들은 앞으로 스타벅스 효과만을 믿고 건물 투자에 나서면 위험해질 수 있다며 경고에 나섰다. 스타벅스의 브랜드 파워가 강력해진 탓에 임대료를 깎아줄 수밖에 없는 상황까지 나왔기 때문이다. 이에 대해 한 전문가는 “스타벅스가 입점한다고 무조건 건물이 오르는 시대는 끝났다”며 건물을 덜컥 샀다가 큰 손해를 볼 수 있다고 말했다.
