내 집 마련_언제 사고싶나요? (매매타이밍)
내 집 마련_언제 사고싶나요? (매매타이밍)
자본주의 사회에서 살아남기
내 집 마련 시리즈 6
- 언제 사고싶나요?
(매매타이밍)
내 집 마련을 위한 여섯번째 시리즈.
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시리즈의 마지막. 이번에는 언제 사야하는지 생각해본다.
｜언제 사는 것이 좋을까?
부동산을 '자산'의 측면에서 본다면 장기적으로 바라봤을때 가격이 우상향하는 자산으로 볼 수 있다. 그 이유는 통화량의 증가와 밀접한 관계가 있는데 이는 아래 포스팅에서 설명해놓았다.
여러 나라들의 부동산 가격 추이를 한번 보자.
등락은 분명하게 존재하지만 과거 가격과 비교하면 모두 상승해있는 확실한 '자산'의 성격을 띄고 있다.
미국 부동산 가격 추이
중국 부동산 가격 추이
한국 부동산 가격 추이
일본 부동산 가격 추이
하지만 미국부동산을 예로 들었을때, 2006년 즈음에 매수했다면 2011년 이후 까지 쭉 하락했을 것이라는 걸 미래에 살고있는 우리는 알 수 있다.
때문에 매수하는 시점은 생각보다 중요하게 작용하는 것을 알 수 있다.
주식에서도 MDD (Maximum DrawDown) 즉, 최대하락폭을 활용해 저점에서 매집하는 전략도 있듯이 말이다.
그렇다면 부동산 가격의 '바닥'은 어떻게 알 수 있을까?
｜부동산 바닥
결론부터 말하자면,
부동산 바닥은 알기 어렵다.
항상 지나고 나야 아 그때가 바닥이었구나를 깨달을 수가 있다.
하지만 이때쯤이면 저점이겠구나, 사도 괜찮겠구나 하는 사인을 슬며시 얻을 수 있는 지표들이 몇가지 있다.
｜부동산 가격 전망지수
현재는 어떤 상태일까?
2023년 3월까지 업데이트된 전국 매매가격 전망지수를 살펴보면 2013년 이후로 전례없는 전망지수를 보이다가 바닥을 찍고 턴 한것을 알 수 있다.
전국 전세가격 전망지수 또한 바닥을 찍고 올라가는 중이다.
｜주택구매력지수 (HAI)
현재는 어떤 상태일까?
주택구매력지수 또한 바닥을 찍고서 100을 향해 올라가는 중이다.
소득대비주택가격비율 (PIR)
현재는 어느 정도 수준일까?
전국 주택가격 3분위와 소득 3분위에 해당하는 PIR 추이는 다음과 같이 나타난다.
지난 몇 년간의 폭등장에 PIR도 같이 폭등했지만 최근의 하락장에서 다시 이전 수준으로 회귀한 것을 알 수 있다.
｜매수우위지수
매수우위지수를 통해서 매수자의 위치가 올라가는 시점을 알 수 있다.
매수우위지수가 저점일때는 매수자가 상대적으로 갑의 위치에 있을 수 있고 매수우위지수가 높을 때는 매도자가 상대적으로 갑의 위치에 있다.
현재 매수우위지수가 바닥을 찍고 턴해있는 것을 볼 수 있다.
매수자가 갑의 위치에 있을 수 있는 시기가 지나가고 있다는 뜻이다.
사실 대부분의 부동산 데이터는 이미 일어난 현상을 데이터화해서 DB로 구축 후 업로드되는 것들이기에 후행하는 경우가 많다. 하지만 과거 역사속에서 어떤 구간에 있거나 어떤 패턴을 보이면 상승할 확률이 높다, 하락할 확률이 높다는 것을 유추할 수 있다.
현재 부동산 가격 전망지수를 보면 앞으로 상승을 전망하는 부동산 소장님들이 많아지고 있고 주택구매력지수, 소득대비주택가격비율, 매수우위지수 등의 지표들이 모두 최악(저점)을 지나 방향이 전환된 모습을 보여주고 있다.
저점이 아직 안왔는지, 저점을 지났는지는 시간이 더 지나고 봐야 드러나는 문제이지만, 내 집 마련을 하기에는 꽤 괜찮은 환경이조성되고 있는 것은 맞다.
급하게 뛰어들면 안되지만 그렇다고 넋놓고 보고만 있으면 안된다.
오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.
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