둔촌주공아파트 재건축공사 중단사태 정리와 향후 시나리오

 

2022년 상반기 국내 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 둔촌주공 재건축 사업의 공사 중단 사태라고 할수있습니다.

​우리나라 역사상 재건축 최대 사업으로 진행되던 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 22년4월15일부터 유치권 행사 중이라는 현수막이 걸리면서 결국  공사가 중단된 것 알 수 있는데요.

​공사재개가 불투명해지자 시공단은 비용을 줄이기 위해 공사현장에 설치되어 있는 타워크레인을 22년5월16일부터 철거하기 시작했습니다.

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시공사업단 측에서는 타워크레인 등 중장비 운영과 담당 인력에 지급하는 인건비 등으로 매월 150억원 이상을 사용하고 있기 때문에 어쩔수 없는 선택이라고 합니다.

타워크레인의 경우 설치하고 해체하는 비용이 상당하기 때문에 적어도 6개월 이상 공사가 멈추거나 더이상 공사를 하지 못할것이라고 판단한것으로 보입니다.

​둔촌주공 재건축 사업은 1.2만 세대를 조성하는 약 3조 원대의 규모가 엄청난 재건축 사업인데 갑자기 공사가 중단된 이유가 무엇일까요?

 

｜ 둔촌주공 아파트

 

 

둔촌주공 아파트는 기존 5,930가구를 철거하고 35층의 12,032가구로 재건축하는 초대형 재건축 사업입니다.

​2020년 6월 착공 직전에 물가 상승에 따른 공사비 약 5,500억원을 증액하는 내용의 계약을 추가로 계약 체결하였는데요.

​시공단은 공공사업과는 다르게 민간 정비사업의 경우 협의를 통해서 물가상승을 반영할수있는 조항이 있다고 설명했고, 시공단과 조합은 착공 이전에 공사비 변경 계약을 정상적으로 처리하였습니다.

​하지만 새롭게 등장한 조합 집행부에서 HUG 분양 보증가를 실제 추산 가능한금액보다 높게 책정하는 등 당시 조합장이 조합원에게 정보를 투명하게 공개하지 않은 상태에서 독단적으로 체결되었던 점을 문제 삼아 계약 무효를 주장하였습니다.

​기존에도 건설자재 가격 상승이 공사비 증가에 반영이 되지 않는다는 것때문에 갈등을 격어왔지만 최근 인플레이션으로 인한 급격한 공사비 증액으로 이러한 갈등이 더욱 커졌습니다.

​최근에는 시공단이 공사비를 증액하지 않으면 공사를 하지 않겠다고 강하게 나오자 조합에서 한발 물러서 증액을 해줄테니 자재 고급화를 주장하였지만 시공단에서 이를 받아주지 않았으며 서울시에서 중재까지 하였지만 아직도 협상이 되고 있지 않는 상태입니다.

 

｜ 양측 모두가 피해를 보는 상황

 

 

둔촌 주공아파트 시공사의 지분율은 현대건설이 28.0%로 가장 많고 HDC현대산업개발 25.0%, 대우건설, 롯데건설이 각각 23.5%를 보유하고 있습니다.

​시공단은 2020년 착공이후부터 현재까지 1조7천억원의 공사비를 투입했으며, 공사가 예정대로 진행되었다면 23년8월에 입주가 가능했지만 현재는 완공 및 입주일 기약을 알수 없는 상황이 되었습니다.

​공정은 50%정도 진행이 되었기 때문에 시공계약 해지와 새시공사의 선정은 현실적으로 불가능하다고 보여지는데요.

조합의 대출금이 약 2조1천원으로 연간 이자비용만 약 800억원이 지출되고 있기 때문에 사업이 지연될수록 조합의 이자부담은 점점 커질수 밖에 없습니다.

​조합의 이자부담이 커지면 커질수록 분양가가 상승할수 밖에 없는데 현재 기준으로 전용면적 59㎡의 분양가가 9억원을 넘어설 것으로 예상하고 있습니다.

​분양가가 9억원을 넘을 경우 중도금대출이 금지되기 때문에 큰 파장이 발상할 가능성이 높습니다.

 

｜ 재건축 사업 중단 사례

 

대전 용두동 2구역 개발 계획

 

인플레이션과 원자재 가격 상승으로 인한 시공사와 조합 간의 갈등은 둔촌주공 뿐만아니라 다른 재건축 사업장에서도 동일하게 발생되고 있는데요.

​대전의 용두동 2구역은 조합이 교체되고 시공사인 아이에스동서와의 계약 해지까지 되었습니다.

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은평구 대조 1구역 개발 계획

 

또다른 재건축 중단 사례인 은평구 대조 1구역은 시공사인 현대건설과 조합의 갈등으로 사업이 중지 되었습니다.

​원자재 가격 상승으로 시공사는 공사비 증액을 요구하지만, 조합은 분양가 규제로 분담금 증가를 쉽게 수용하지 못하고 있습니다.

​하지만 둔촌주공이 위 2군데의 사업장과는 다르게 조금 희망적인 사항은 2년전에 착공에 들어갔기 때문에 공정도 절반이상 진행되었기때문에 시공사의 교체는 희박하다고 볼수 있을것 같은데요.

​또한 시공단이 최근 8월 대출 만기를 앞둔 사업비 7000억 원은 연대 보증을 통해 연장하기로 결정한 것으로 전해지면서 조금 숨통이 트이는 모습입니다.

​대출이 막히면 조합원의 자금난이 가중돼 자칫 사업이 완전히 틀어질 수 있기에 최악의 사태까지는 피하려는 조치로 보이네요.

 

｜ 둔촌주공아파트 3가지 시나리오

1. 시공단과 조합의 합의 후 공사 재개

사업이 지연될수록 시공단과 조합 모두에게 불리하게 작용하기 때문에 적당한 선에서 합의가 이루어지면 해피엔딩으로 끝이 날수 있는데요.

​재건축 사업이 지연될수록 조합원들과 시공단의 금융 부담이 커지고 사업이 지연될수록 조합이 부담해야 할 이자가 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.

​약 4천여명에 달하는 공사현장 노동자들도 하루아침에 해고가 되어 생존권 위기에 몰리게 되었는데요.

​조합과 시공단 간의 합의가 원활하게 이뤄지면 이러한 문제점이 해결되고 둔촌주공 일반분양도 기대해 볼수 있겠습니다.

 

2. 새 시공자 선정

시공사업단이 공사를 중단하자 조합은 새 시공단 교체까지 검토하겠다는 의견을 보이고 있습니다.

​하지만 이도 힘든부분이 조합과 시공사업단의 법적 다툼이 해결되는대까지 수년이 소요될수 있으며 그만큼 공사가 지연될 가망성이 높기 때문입니다.

또한 공사중단의 책임을 물기 전에 시공계약이 해지되면 조합은 그동안 투입되었던 비용을 물어줘야하기 때문에 큰 부담을 안을수 있습니다.

​또한 조합의 귀책사유까지 인정이 된다면 추가로 손해배상금까지 시공사업단에 물어줄수도 있게 됩니다.

 

3. 유치권에 의한 경매

시공사가 조합으로 부터 공사비를 받을때까지 건물을 차지하고 유치권을 행사하며 경매절차에 들어갈수도 있습니다.

​유치권에 의한 경매는 조합과 사업단 모두에게 최악의 시나리오가 될수 있으며 경매절차에 들어가기위한 협상 절차도 법원을 거치기 때문에 많은 시간이 소요됩니다.

​다른 건설사가 낙찰을 받을 가능성도 적고, 시공사업단이 낙찰을 받아도 그 절차를 변경하는데 많은 시간이 소요되어 두 주체 모두 막대한 손실을 입게 됩니다.

 

 

원자재 가격의 폭등과 글로벌 인플레이션으로 인해 공사 중단 사태가 둔촌주공 뿐만아니라 여러군데서 동시에 나오고 있는 상황입니다.

공사형장에서는 분양을 했을 당시보다 몇배 오른 자재가격을 감당하지 못해 많은 사업장이 공사를 중단하고 있으며, 공공 공사 뿐만아니라 민간 공사현장까지 줄줄이 타격을 받고 있습니다.​

이번 둔촌주공아파트 재건축 중단사태는 단기간에 쉽게 해결이 될 문제가 아니기 때문에 건설업계의 적지않은 타격이 예상되는데요.

하루빨리 조합과 시공사업단이 원활하게 협상하고 해결되어 피해를 보는 사람들 없이 건설경기가 다시 살아났으면 하는 바램입니다.

​감사합니다. 공기자였습니다.