From 미분양 증가 to 건설사 부도까지 쉽게 설명해드림

안녕하세요. 밍보트입니다.

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최근 미분양이 급증하면서

건설사 부도 소식이 많이 들립니다.

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부동산 호황기 때에는

마주하지 못했던 극심한 경영난을

버티지 못하고 폐업신고를 하는

건설사가 늘어나는 추세라고 하는데요.

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오늘은 부동산 시장 침체기로 인해

미분양 증가에서부터 건설사 부도까지

쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.

 

Photo : Emilio Williams of Unsplash

 

｜1. 폐업한 1,000여곳의 건설사

신고기준

국토부 KISCON(건설산업진식정보시스템)

통계에 따르면 올해 들어 현재까지

폐업을 신고한 건설사는 총 1,085곳으로

전년 동기 919곳보다 약 18.1% 증가했습니다.

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2023년 4월 통계니까 120일로 나누더라도 

하루에 약 10곳이 문을 닫았네요.

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가장 사정이 심각한 곳이 어딜까요?

바로 '지방 건설사' 입니다.

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1,085곳 가운데 지방 건설사가

약 60%를 차지하고 있다고 합니다.

(약 650여곳)

 

Photo : Melinda Gimpel of Unsplash

 

｜2. 중요한 포인트 = 중도금 대출

Photo : Francesca Tosolini from Unsplash

 

우리가 신축 아파트를

분양 받는다고 가정했을 때,

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✅ 계약금 : 10%

✅ 중도금 : 60%

✅ 잔금 : 30%

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위 비율로 보통 분양대금을

납부하게 되는데요.

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여기서 중요한 건

중도금 대출입니다.

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중도금이 분양대금에서

차지하는 비중이 크기 때문에

은행에서 집단대출을 받게 되죠.

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시행사는 분양이 시작되면

금융권과 집단대출 협약을

맺고 수분양자는 협약을 체결한

금융사로부터 대출을 받습니다.

 

Photo : Gabrielle Henderson of Unsplash

 

보통 은행권에서는 중도금

집단대출을 해주기 위해

제시하는 조건이 있는데요.

바로 '분양률' 입니다.

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일반적으로 분양률 70~80%대

요구하기에 분양률이 이보다

낮은 수치라면 중도금 집단대출을

해주기가 굉장히 어려워지겠죠?

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내가 A라는 아파트에 당첨이

됐고 계약금까지 납부를 했는데,

이 아파트가 미분양이라면?

​

중도금 대출을 받기가

어려워질 수도 있습니다.

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중도금 대출을 받지 못한다는

사실을 알게 된 수분양자들은

분양가를 낮춰주지 않으면

계약을 해지하겠다고

요구하는 경우도 있는데요.

 

Photo : Patrick Fore of Unsplash

 

이럴 경우 피해는 고스란히

시행사, 시공사들이 받게 됩니다.

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시공사 입장에선 계약금, 중도금을

받지 못한다면 공사비를 자체 자금으로

부담해야하기에 더욱 부담이 가중됩니다.

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2023년 3월 주택 통계 수치에서

미분양 주택은 전국 72,104세대로

전월대비 감소하긴 했으나

대부분의 미분양이 지방에서

발생되고 있는 상황입니다.

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✅ 수도권 : 11,034세대

✅ 지방 : 61,070세대

 

 

｜3. 사업성을 담보로 하는 PF

PF라는 용어는 다들 잘 알고 계시죠?

Project Financing의 약자인데요.

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대규모 자금이 필요한 건설 사업에

사업성과 현금흐름을 보고 담보 없이

자금을 지원하는 금융기법입니다.

 

Photo : Scott Blake of Unsplash

 

일반적으로 시공사들은

주로 PF 대출을 통해 공사비를

충당하고 시행사에서 분양수익이

들어오면 정산하게 됩니다.

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시행사 수익에 대해서도 제가 포스팅했었죠.

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사업성을 기반으로 하는

대출이다보니, 호황기 때는

전혀 문제가 되지 않습니다.

하지만 지금 같은 시기엔 좋지 않죠.

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PF 연체율과 관련하여 

중앙일보 기사를 가져왔는데요.

연체율이 조금씩 상승하고 있긴합니다.

 

금융권 연체율 비상, 넉달 뒤가 더 걱정 | 중앙일보

 

｜4. 그럼 해결책은 없는가?

정부에서도 부동산 완화 정책을

꾸준하게 내놓고 있으나, 

실질적으로 시장이 반응할 수 있는

정책들은 지지부진한 상태죠.

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DSR규제, 취득세, 실거주의무 등

여러가지 요소들이 많이 있습니다.

미분양이 심각한 지역에는

한시적으로라도 각종 규제를

과감하게 완화시켜줘야하지 않나 싶네요.

 

Photo : Alexander Schimmeck of Unsplash

 

그리고 현재 대출 금액의 80%를

HUG, HF등 보증사에서 보증하는데

중도금 대출 보증 비율을 높이는 것도

하나의 방법이 될 수도 있습니다.

(중도금 대출 보증비율 상향 조정)

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그 이유는 보증사에서 보증 규모를

확대해주게 되면 금융권에서도

요구하는 분양률 수치가 낮아져

중도금 대출이 가능해지기 때문이죠.

위에서 말씀드렸듯이 중도금이

차지하는 비율이 굉장히 큽니다.

 

Photo : Samuel Regan-Asante by Unsplash

 

오늘은 미분양 증가에서 시작하여

건설사 부도 그리고 PF에 대한 내용을

주요 내용을 위주로 포스팅했는데요.

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다 아시는 내용일 수도 있지만,

모르시는 분들도 계시기에

이 포스팅이 도움이 됐으면 좋겠네요.

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오늘도 안전한 출근길 되세요!