둔촌주공 공사중단 사태의 원인과 파장에 대한 이야기

안녕하세요. 밍보트입니다.

'단군 이래 최대 규모'의 둔촌주공 아파트 재건축 사업이 조합과 시공사(현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)간 갈등으로 2022년 4월 15일 0시부로 공사 중단 사태가 발생하게 되었습니다. 서울의 향후 공급량에서도 상당 부분을 차지하기 때문에, 수요 대비 공급에도 문제가 발생할 것으로 예측됩니다. 오늘은 둔촌주공 공사중단 사태에 대한 원인과 앞으로 오게 될 파장에 대한 이야길 다뤄보려고 합니다.

 

 

｜ 둔촌주공(올림픽파크포레온) 공사중단 사태의 원인

지난 15일 조합과 시공사 간의 합의점을 찾지 못한 채, 결국 시공사들은 공사중단을 선포했습니다. 조합은 공사 중단을 선포한 시공사를 상대로 소송을 진행하기 위해 움직이고 있다고 합니다. 이 정도 규모의 공사 현장 소송은 최소 3년 이상 걸릴 것으로 보입니다. 우리 주변에 흔하게 발생하는 시공사와 입주자 대표회의 간 소송도 최초 1년에서 1년 반 이상 소요되는데 이번 사태는 꽤 장기적으로 가지 않을까 생각됩니다.(극적인 합의가 없는 이상)

​그렇다면 이번 둔촌주공(올림픽파크포레온) 공사중단 사태의 근본적인은 원인은 무엇일까요?

제 생각엔 이번 사태는 '계약서'에서 출발했다고 생각합니다. 도시정비사업을 진행 시 조합에서 시공사를 선정할 수 있습니다. 시공사가 선정되면 조합과 시공사 간의 도급계약을 체결하게 됩니다. 그 도급계약을 체결할 땐, 반드시 '계약서'에서 서면으로 직인날인을 하게 됩니다. (도장이 다 찍혀야 정상) 요즘 시대에 직인날인이라고 생각하실 수도 있는데 인감이라는 건 개인 뿐만 아니라 회사의 얼굴이라고 생각해도 과언이 아닌만큼 굉장히 중요합니다. 현장에서 흔하게 있는 하도급 업체에 대한 계약은 전자계약(공인인증서)으로도 체결이 되는 경우도 있습니다. 

​이번 사태에서 주목해야할 점은 '계약서가 어떻게 찍혔느냐'를 다뤄볼 필요가 있습니다. 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 사업은 지난 2020년 6월 25일 체결된 공사비 증액 계약이 문제가 되었습니다. 조합 집행부는 해당 계약이 법적/절차적으로 문제가 있어 인정할 수 없다는 입장을 고수하고 있습니다. 하지만 시공사는 해당 계약이 조합 총회 의결을 체결되었다는 점에서 유효한 계약이라는 입장입니다. 

 

출처 : 서울경제

 

｜ 조합과 시공사의 입장

2020년 6월 25일  당시 전 조합장은 기존 공사비 약 2조 7천억원에서 3조 2천억원에 대한 내용으로 공사비 증액 계약을 체결하였습니다. 하지만 전 조합장에 대한 해임 방의안이 나오게 되면서 현재 조합 집행부는 이 계약이 정당하지 않다라고 주장하고 있습니다. 조합 집행부가 이 계약이 정당하지 않다는 데 크게 2가지 이유를 이야기하고 있습니다. 

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① 공사비  검증 내역의 부재

② 연대보증에 대한 개인 서명 부재

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① 공사비 검증 내역의 부재

[ 현 조합 집행부의 입장 ]

2019년 12월 관리처분총회에서 관련 법령에 따라 한국부동산원 공사비 검증 결과를 조합에게 공개해야 하는데 다당시 총회에서는 공사비 검증 내역이 없었다고 주장하고 있음.

[ 시공사의 입장 ]

2020년 계약과 관련된 공사비 증액 계약은 한국부동산원의 공사비 증액 검증에 대한 총회 전에 신청을 했고, 법적 의무사항도 아니라 계약이 무효라고 주장하는 조합의 주장은 틀렸다고 주장하고 있음.

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② 연대보증에 대한 개인 서명 부재

[ 현 조합 집행부의 입장 ]

계약서 자체에 문제가 있다고 주장하고 있음. 계약서상 연대보증인의 개인서명이 있어야 하지만 해당 계약서에는 개인서명이 없음. 그렇기 때문에 이번 계약서는 무효임.

[ 시공사의 입장 ]

연대보증이라는 건 착공 전 조합 내에서 발생할 수 있는 여러가지 문제에 대한 리스크가 있을 때 받는 것이 원칙임. 하지만 2020년 계약 체결 당시에는 이미 착공이 진행된 상태라 연대보증을 받을 필요가 없음.

 

 

｜ 둔촌주공 분양가 책정

둔촌주공(올림픽파크포레온)은 현재 분양가 상한제에 따라 일반분양을 준비하는 단계입니다. 분양 절차가 이행되기 위해선 반드시 건축 가산비 등 현장에서 발생되는 비용에 대한 증빙자료를 지자체에 제출해야 합니다. 조합은 이번 계약이 절차적으로 무효하기 때문에 분양 절차가 이행되지 못하고 있다는 입장입니다. 분양을 하기 위해선 최초 2016년에 체결했던 공사비 계약서에서 출발하여 이 문제를 해결해야한다고 주장하고 있습니다. 조합에서도 시간이 흐르면서 자재비, 인건비, 기타경비 등 공사 관련 비용이 늘어나는 것은 인정하고 있으나, 2020년 6월에 체결된 계약서가 아닌 2016년에 체결된 계약서를 토대로 협의를 해야 이번 사태가 해결될 수 있다고 말하고 있습니다. 

 

 

｜ 둔촌주공 공사중단 사태는 치킨게임과 같다.

치킨게임이라는 걸 들어보셨을 겁니다. 치킨게임이란 어느 한쪽이 양보하지 않는 경우, 양쪽이 모두 파국으로 치닫게 되는 극단적인 게임이론을 의미합니다. 조합과 시공사가 충돌하면서 대규모 주택공급에 차질이 빚어지면서 두 집단 뿐만 아니라 서울시 전체에도 영향을 미치게 될 것으로 예상됩니다. 결과적으로 가장 피해를 많이 보는 건 조합과 시공사라는 사실입니다. 현재 조합이 금융권으로부터 이주비 대출을 받았는데, 그 규모가 약 1조 2,800억원이라고 합니다. 여기에 사업비 대출이 약 7,000억원정도 됩니다. 이주비 대출의 경우, 만기는 올해 7월이며 사업지 배출 만기는 올해 8월입니다. 당장 3~4개월 후 만기가 도래하게 됩니다. 

​금융사 입장에서도 현재 사업이 이렇게 휘청하고 장기간 불투명한 사태로 치닫게 되면 대출연장을 해주지 않을 가능성도 굉장히 높습니다. 보통 도시개발사업이라는 지자체 사업을 진행하는 입장에서도 금융사에서 PF대출을 해줄지 말지를 현장 부동산 시장 상황과 입지 등 가치를 보고 판단하게 됩니다. 사업장이 부실하다면 금융사도 굳이 대출을 해줘서 이자를 받지 못하느니, 대출을 해주지 않는게 더 이득입니다. 이번 둔촌주공 공사중단 사태도 금융사 입장에서도 좋지 않게 볼 수도 있습니다. 

​만약 금융사에서 둔촌주공 재건축 사업과 관련되어 공사중단 사태가 발생했음에도 대출연장을 해주게 되었다고 가정해보도록 하겠습니다. 만기 연장을 해줬다는 건 그 만큼 이자가 더 늘어나는 것을 의미합니다. 그 이자를 조합에서 부담해야할 텐데, 보도된 여러 기사에 따르면 연 800억원의 이자가 발생하게 된다고 합니다. 연 800억을 12개월로 나눴을 때 월 67억원의 이자가 나가게 되는 것입니다. (조합 입장에서도 엄청난 부담)

 

 

그렇다면 조합에게만 부담이 될까요? 아닙니다.

시공사도 사업이 지체되게 되면 지체보상금을 내야 합니다. 즉, 준공이 늦어지면 늦어진 만큼 벌금을 내게 됩니다. 저도 전에 대기업 시공사에 다녔었는데, 어느 현장이 준공이 늦어지면서 지체보상금이 발생하게 된 적이 있었습니다. 그 현장의 현장 소장님께선 퇴사처리를 당하셨고 그 이하 직원들은 모두 징계를 받았었습니다. 그 만큼 현장의 준공일 매우 중요합니다. 

게다가 둔촌주공에 기투입된 공사비에 대한 금융부담도 시공사 입장에선 골치 아픈 문제입니다. 일반분양이 늦어지다보니, 2020년 4월 분양을 진행해서 대금을 수금한다는 전제로 2020년 2월 둔촌주공 공사는 착공을 진행했습니다. 하지만 일반분양이 지지부진 늦어지면서 올해 9월 분양 후 10월에 공사대금을 수금하더라도 지연된 이자 비용에 대한 부담도 어마어마할 것으로 예측됩니다. 

​제 생각에 이번 사태로 인해 가장 큰 피해를 보는 건 둔촌주공 조합원분들이지 않을까 싶습니다. 2017년 조합원분들께선 이주를 시작하셨고 인당 평균 3억원 가량의 이주비 대출을 받았다고 합니다. 사업비대출을 받은 것으로 이주비 대출 이자를 충당해오고 있었는데, 이번 사태가 붉어지면서 문제는 심각해질 것으로 보입니다. 조합 집행부에서 인정하지 않는 계약과 일반분양 일정이 지연되면서 시공사도 사업비 지원을 중단한 사태가 벌어지게 되었고 현재는 개별 조합원분들이 이자를 부담하고 계신다고 합니다. 만약 금융사에서 이주비 대출에 대한 만기 연장을 거부한다면 일시에 대출금을 상환해야하는 사태가 벌어질지도 모릅니다. 

 

 

｜ 대출 만기와 임대차3법 만기 시점이 비슷하다. 

위에서 설명드렸다시피, 조합이 금융권으로부터 이주비 대출 약 1조 2,800억원, 사업비 대출 약 7,000억원 정도 됩니다. 이주비 대출의 경우, 만기는 올해 7월이며 사업지 배출 만기는 올해 8월입니다. 당장 3~4개월 후 만기가 도래하게 될텐데, 우연인지 아닌지 모르겠지만 임대차3법 만기 시점과 일치하게 됩니다. 조합원들도 멸실로 인한 세입자로 생활을 하고 계실거라고 생각합니다. (물론 아닐 수도 있음) 둔촌주공 재건축은 5,930가구가 철거되면서 12,032세대가 공급되는 사업입니다. 기존 5,930가구에서 가구당 4인이 거주하는 경우, 약 23,000여명의 사람들이 주변 전월세 시장으로 빠져나가게 된 것입니다. 

​둔촌주공 재건축 사업과 관련 대출만기가 도래하게 되고 현재 사업이 공사중단 사태를 맞이하며 금융사에서 어떤 입장을 내놓을지도 굉장히 중요한 이슈입니다. 단편적으로 대출만기 거부를 한다면 조합원들은 상환을 해야할텐데, 당장 상환해야하는 비용을 마련하기란 쉽지 않아 보입니다. 게다가 임대차3법 만기 시점이 도래하게 된다면 엎친데 덮친격으로 주변 전월세 시장이 시세대로 움직이게 될 것입니다. 공사 중단 사태로 원래 입주하려던 시기가 늦어지게 되고 조합원분들도 임대 기간을 더 늘려야할 것입니다. 

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[ 둔촌주공 재건축 조합원 시뮬레이션 ]

※ 개인적인 생각입니다.

- 2017년 이주, 전세를 2년 살았다고 가정

- 2019년 전세 만기

- 2019년 임대인과 임차인(조합원) 간 전세 연장 계약 체결(~2021년까지)

- 2020년 8월 임대차3법 시행(계약갱신청구권 사용 가능)

- 2022년 4월 공사중단 사태 발생(아무도 예측하지 못했을 거라고 생각함)

- 임차인(조합원) 집에 임대인이 실거주한다고 나가라고 함

- 그 다음은 어떻게 될지...

 

 

｜ 서울시 입주물량 감소

단군이래 최대 규모의 아파트 단지가 공사중단 사태를 맞이하면서 서울 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 85개동 12,032세대라는 건 서울 주택 공급 가뭄에 오아시스 같은 역할을 누구나 기대했을지도 모릅니다. 이번 공사중단 사태가 서울시 입주물량과 전월세 시장에도 크게 영향을 미치면서 부동산 시장이 어떻게 움직이게 될지 지켜봐야겠습니다. 아무쪼록 둔촌주공 조합과 시공사 간의 원만한 협의로 이 문제가 하루라도 빨리 해결됐으면 하는 바람입니다. 해결하지 못할 문제는 없다고 생각합니다.