2022년 ‘부동산 시장 전망’과 ‘결정적 순간’

Summary

- ‘질풍노도’ 상황과도 같았던 2021년 부동산 시장

- 2022년 부동산 시장 방향은 이번 대통령 선거가 결정적 순간이 될 것으로 보임

- 부동산 연구기관들은 올해 부동산 시장에 대해 집값이 하락세로 돌아서지는 않을 것이라고 전망

｜ ‘시계 확보’ 어려움과 함께한 2021년

‘질풍노도’는 사춘기 청년의 세대적 특성을 소개하거나 언급할 때 사용되는 관용구 표현이다. 그런데 최근 몇 년 동안 우리나라 ‘부동산 시장’이 그랬다. ‘질풍노도(疾風怒濤)’의 한자어는 ‘빠른 질(疾), 바람 풍(風), 노할 노(怒), 파도 도(濤)’다. 요약하면 ‘대단히 빠르게 불어오는 바람과 미친 듯이 닥쳐오는 파도’의 의미다. 대단히 빠르게 부동산가격이 올랐고 그 상승세가 높이를 가늠할 수 없을 만큼의 파도와 같았다. 집을 갖고 있든 갖고 있지 않든, 임대인이든 임차인이든 오르는 집값을 마냥 좋아할 수 없을 정도로 끝을 예단하기 어려웠다. 그렇다고 질풍노도의 상황이 현재 끝난 것은 아니다. 여전히 '시계 제로(zero)'다. 일부 지역의 호가(asking price) 또는 가격이 하락했다는 언론 보도 역시 계속될지 오리무중이다. 부정확한 예측만 난무하고 있다.

정부와 시장의 동상이몽 여전히 시장의 변동 가능성이 잦아들지 않는 상황에도 정부는 부동산 시장이 안정화되고 있다는 일관된 메시지를 지속적으로 내고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 2021년 12월 8일 부동산 시장 상황에 대해 매매시장의 경우 서울은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정됐고 11월 실거래의 절반이 직전 거래 대비 보합·하락했다고 언급한 바 있다(세계일보, 2021.12.08.).

최근 주택 매매시장에 대해서도 “서울→수도권→전국으로 매수심리 위축이 연쇄 확산되고 있으며, 주택 가격이 하락하고 있는 지방자치단체 수도 작년 11월 1주 6개에서 12월 4주 30개까지 확대 되고 있다”고 말했다. 지역과는 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙었다고 본 것이다.

주택 가격 하락 및 조정 국면의 내용도 구체적으로 언급했다. 서울은 은평(-0.02%), 강북(-0.02%), 도봉(-0.01%) 3개구 가격이 하락한 데 이어 전체 자치구의 76%가 하락 경계점 이내로 진입했고, 최근까지 가격 상승을 선도한 5년 이하 신축주택도 작년 12월 4주부터 하락 전환했다고 한다. 수도권 지역은 지난해 첫 하락 사례가 관찰됐던 12월 2주 이후 불과 2주 만에 총 10개 시군구로 하락지역이 급증하고 있다고도 했다. 지방 역시 12월 말을 기점으로 매수자 우위로 재편되는 가운데, 특히 세종 매매가격지수가 12월 4주 중 공공·민간 통계 통틀어 역대 최고 수준인 0.63% 급락해 소위 1년 전 수준으로 떨어졌다고 부연했다.

그러면서 이러한 가격 하락의 시장 분위기는 급격한 상승에 대한 조정 과정이 분명하기에 최근의 하향 안정세가 추세적 흐름으로 확고하게 자리 잡을 수 있도록 정책 기조를 일관성 있게 견지하며 추진해나갈 것이라고 밝혔다. 요약하면 주택시장 안정화 흐름이 확고해지는 양상이라고 강조한 것이다(아시아투데이, 2021.12.08.).

숙제는 다음 대통령의 몫으로 홍 부총리는 또한 지난 5일 정부세종청사에서 부동산 시장 점검 관계장관회의를 열면서 바람 섞인 정책적 의지를 다시 한 번 강조했다. 부동산 사전청약, 2·4대책 예정 지구 지정 등 주택 공급 조치와 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지고 있다고 언급한 것이다. 덧붙여 정부는 2030년까지 매년 56만 호의 주택을 공급할 예정이라고 강조했다. 시장 안정을 위한 조치로 2022년 1분기부터는 고가주택 매입·특수 관계 직거래 집중조사, 규제지역 분양권 불법 전매 조사에도 순차적으로 착수한다고 밝혔다(뉴스1. 2022.01.05.). 2022년 한 해 동안 주택 입주 예정 물량은 48만 8000호로, 2021년의 46만 호보다 많으며 최근 10년 평균인 46만 9000호를 상회하는 수준이다. 아울러 이미 확보한 공공택지 27만 4000호, 도심 복합사업 5만 호 등 후보지 43만 호도 올해 안에 지구 지정 등을 완료한다는 계획이다. 특히 직주 근접성이 높은 도심에서 도심 복합사업 등을 통해 10만 호 이상의 후보지를 추가 발굴할 예정이라고 밝혔다.

홍 부총리가 2030년까지 매년 56만 호 공급 계획을 언급했지만, 이것을 지키고 안 지키고는 전혀 다른 문제다. 문재인 정부의 임기가 불과 얼마 남지 않았기 때문이다. 따라서 56만 호 지속 공급은 2022년 3월 9일 대통령 선거를 통해 당선될 대통령에 의해 구성되는 정부가 꾸려갈 숙제로 남는다. 왜냐하면 문재인 정부 들어 수도권과 지방 간 평균 주택 가격 격차가 8억 5천만 원 수준으로 벌어졌다. 4.5배 수준의 격차다. 정부의 주택 가격 하락 전망에도 불구하고 지역 간 격차가 벌어진 상황에서 지역 간, 지역 내 양극화가 더욱 심해질 것이라는 전망이 설득력을 얻고 있다. 대선과 글로벌 인플레, 긴축정책이 변수가 될 것이라는 지적이다.

｜ 2022년 부동산 시장 전망

2022년 새로운 한 해를 맞으며 부동산 관련 연구기관별로 시장 전망 수치가 제시되고 있다. 기관별로 상이하지만 전체적으로는 평균 2~5%대의 가격 상승이 예측된다. 이러한 전망 수치에도 불구하고 서울과 수도권 그리고 지방 간 지역별 소비자들의 부동산 소비심리가 관건일 것으로 보인다. 최근 몇 년 동안 주택 가격이 올라도 너무 올랐다는 피로감이 누적됐고, 서울은 ‘똘똘한 한 채’로서의 상징성이 여전하다. 여기에 거래 절벽을 겪는 지방 시장의 하방 압력은 기다리면 더 떨어질 수 있겠다는 ‘기대감’으로 작용하여 지역별 가격 변화의 배경이 될 것으로 예상된다.

진단은 했는데, 치료는 어떻게? 2022년 부동산 시장에 대해 기관들은 2021년에 비해 가격 상승률은 낮아지겠지만 인천, 대구 등 공급 과잉이 예상되는 지역과 단기 급등 지역을 제외하면 집값이 하락세로 돌아서지는 않을 것이라고 공통적으로 전망했다. 이에 따라 전국 주택 매매가격은 문재인 정부 5년간의 주택 공급 부족 문제와 전월세 시장 불안으로 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 전월세 시장 역시 임대차 3법으로 인한 공급 물량 감소와 서울 등 입주 물량 부족 등에 따라 오름세가 계속될 것이라는 얘기다.

주택산업연구원은 문재인 정부가 5년간 잘못된 부동산 정책 추진으로 공급 부족을 누적시켜 집값 상승을 유발했다고 지적했다. 주산연에 따르면 현 정부 5년간(2017∼2021년) 주택 수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만 2239가구, 서울은 13만 7664가구, 경기도는 9만 8680가구에 달한다. 그러면서 2.5~3.5% 수준의 집값 상승을 예상했다. 대한건설정책연구원도 내년 전국 아파트 매매가격이 5%, 전세가격은 4% 상승할 것이라고 전망했다. 수도권 지역은 매매가격 7%, 전세가격 5% 상승을 예상했다. 한국건설산업연구원도 마찬가지다. 매매가격은 2% 상승을 예상했지만 전세가격은 2022년 8월 이후 계약 갱신청구권을 소진한 물량이 본격적으로 시장에 나오고 이 물건들이 시장가격으로 임차 거래될 경우 2021년과 유사한 수준인 6.5% 상승을 이어갈 것으로 전망하고 있다. 전세가격 상승은 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법 영향으로 보고 있으며, 경우에 따라서는 전망치를 상회할 수 있다고 한다. 이는 전세 2년 연장 계약 시 5% 이상 집값을 올리지 못했던 집주인(임대인)이 연장 계약기간이 만료되는 올해 8월부터 대폭 상향된 가격으로 전세 매물을 내놓을 수 있음을 의미한다. 정부 규제로 임대료를 올리지 못했던 임대인(집주인)들이 늘어난 보유세(재산세) 부담을 계약 만기 도래 시 임대료에 전가시켜 반영시킬 경우 상승 폭이 커질 것이라는 얘기다. 이러한 진단과 전망이 부동산 시장에 어떻게 반영될지 여부가 향후 차기 정부의 부동산 정책 추진에도 영향을 미칠 수 있다는 점에서 중요한 관전 포인트가 될 것으로 보인다.

｜ 2022년 부동산 시장 방향 결정할 ‘결정적 순간’

3월 9일, ‘대통령’은 누구 2022년 부동산 시장의 향배를 결정할 ‘결정적 순간’이 있을 것으로 보인다. 바로 대선이다. 대통령 선거는 부동산 시장에 유의미한 영향을 미치지 못한다는 학계의 누적된 연구에도 불구하고 60여 일 남짓 남은 이번 대통령 선거는 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 대선이 부동산 시장의 향배를 결정할 ‘결정적 순간’으로 보는 이유는 이렇다.

첫째, 문재인 정부의 부동산 정책 실패 때문이다. 문 정부의 정치색과는 상관없이 정부 스스로도 ‘부동산 정책’을 실패로 인정했다. 여당, 야당 후보 모두 문재인 정부의 정책 방향과는 정반대의 공약을 내놓고 있기도 하다. 여야 후보들은 누적된 주택 공급 부족 문제를 주택 가격 상승의 원인으로 진단하고, 이 문제를 해소하기 위해 ‘공급 확대’를 표방하고 있다. 결국 ‘공급 확대’라는 부동산 정책 방향이 향후 부동산 시장을 변화시키는 가장 큰 영향으로 작용할 것이다. 왜냐하면 수요보다 공급이 확대될 경우 가격은 올라가기보다는 떨어지는 쪽으로 수렴되기 때문이다.

둘째, 대통령 후보들의 시장 친화적 공약 제시다. 이재명 후보는 다주택자들의 부동산 자산에 대해 당초 부정적이었다. 그러나 다주택자들의 비거주 주택이 시장에 공급으로 풀릴 수 있기를 바라는 측면에서 현 정부의 반대에도 불구하고 다주택자 양도세 중과 유예 도입을 긍정적으로 언급하고 있다. 윤석열 후보의 양도세 중과 감면 검토와 방향은 같다고 볼 수 있는 대목이다. 물론 기간 유예라는 단서를 달았지만 이재명 후보의 부동산 정책 공약이 수시로 시장 친화적인 방향으로 제시되고 있다는 점에서 당선 여부에 따라 분명히 시장에 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다.

셋째, 시장 참여자(매도자, 매수자, 임대인, 임차인 등)들의 부동산 시장 변화에 대한 기대감이다. 집이 있든 없든, 임대인이든 임차인이든 상관없이 대통령이 누가 되느냐에 따라 매도, 매수 등의 의사 결정을 할 것으로 보인다. 왜냐하면 문재인 정부 내내 규제 위주의 대책들로 인해 의사결정을 미룬 시장 참여자들이 다수 존재하기 때문이다. 결국 누가 되느냐에 따른 인과관계가 어떤 형태로든 시장에 존재하고 있으며 그러한 결과가 부동산 시장에 나타날 것으로 예상된다.

넷째, 지방 부동산 시장의 변동성이 이미 내재했을 가능성이다. 서울과 지방 시장은 시장 자체가 다르다. 학술적으로 서울과 부산, 광주 등은 개별적인 ‘하위시장(sub-market)’이다. 집을 사겠다는 사람들의 비율에서부터 집을 추가로 필요로 하는 잠재 수요자의 존재 자체가 서로 다를 수밖에 없다. 그런데 문재인 정부의 정책 실패로 이들 시장이 서울 따라 무조건 오르는 '동조화 현상(Coupling)'이 지속됐다. 그러다가 지방 시장이 서울을 따라가지 못하고 이제 꼭짓점을 지나고 있다는 개인적 판단이다. 올랐으니 떨어진다면 그 '골'이 깊을 것으로 예상되며, 그럴 것이라는 우려가 높다. 하락폭이 예상외로 커질 수 있을 것이라는 다양한 징후와 전망들이 언론을 통해서도 언급되고 있다. 이러한 ‘탈 동조화(De-coupling)’ 가능성이 최근 거래량 감소와 미분양 증가의 형태로 시장에서 나타나고 있다.

부동산 시장, 부동산 정책이 이번 대선처럼 ‘이슈화’ 된 적이 없다. 양당 후보들은 대선이 가까워올수록 추가적인 부동산 관련 공약을 제시할 가능성도 있을 것으로 보인다. 그만큼 국민들의 관심이 부동산 시장과 부동산 정책에 쏠려 있다는 반증이기도 하다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패로부터 비롯된 국민적 관심이 대선을 향하고 있다. 대선이 부동산 시장의 방향을 결정할 ‘결정적 순간’인 이유이기도 하다.

투자자 유의사항: 이 콘텐츠에 게재된 내용들은 작성자의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭 없이 작성되었음을 확인합니다. 해당 글은 필자가 습득한 사실에 기초하여 작성하였으나, 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 투자 시 투자자 자신의 판단과 책임 하에 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서, 해당 글은 어떠한 경우에도 투자자의 투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다.