팬데믹이 바꾸는 부동산 ‘공간’의 변화와 의미 #2

Summary

- 콤팩트한 도심 재정비를 위해 다양한 도심 복합개발 사례가 증가하고 있음

- 도심 지역 내 복합개발은 기존 인프라 시설이 구축되어 있다는 장점 덕분에 주거 만족도가 높은 편

- 이에 부동산 가격에 관심이 있을 경우 개별 아파트보다는 그 아파트가 포함된 동네, 즉 게이티드 커뮤니티를 주목하는 것이 좋음

 

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│ 도심 복합개발 사례 증가와 게이티드 커뮤니티 ‘공간’ 선호 가능성

도심 재정비를 위한 도시재생사업 인구가 줄고 있다. 그래서 지방소멸을 얘기한다. 지방은 인구가 지속적으로 감소하고 있다. 일자리도 없다. 그러니 일자리가 있는 서울·수도권 도심으로 유입된다. 더 이상 ‘개발시대’가 아니다. 그래서 콤팩트하게 도심을 재정비한다. 그것이 바로 도심 활성화를 위한 도시재생사업이다. 단순히 벽에 벽화 그리는 주거지 정비와는 도시재생사업에 대한 회의론이 높다. 반면에 도심 같은 경우에는 기존 상업지역을 일부 포함한 경제기반형 도시재생사업이 시도되고 있다. 민관공모형프로젝트(PPP, Public Private Partnership)가 그것이다. 이 같은 사업은 대형사업이며 기존 시설을 개선할 목적으로 민간기업의 창의와 자본을 활용하는 빅프로젝트들이 많다. 공공은 토지를 제공하는 것이 일반적이다. 단군 이래 최대의 부동산개발사업이라고 불리었던 ‘용산국제업무지구’가 대표적이다. 따라서 건설사들은 대부분 C.I.(Construction Investor)의 ‘시공투자자’ 형태로 참여한다. 공공의 토지를 활용하는 만큼 공공시설과 민간의 참여 이익을 보장하기 위한 주거시설 개발 등 복합개발형태가 많을 수 밖에 없다.

 

빗장 커뮤니티의 등장 도심에는 개발 가능한 토지가 제한적이다. 이미 개발이 된 상태기 때문이다. 서울 도심 아파트 가격이 급격히 상승하자 3기 신도시를 개발하는 것 역시 도심의 재개발·재건축을 제한하기 위한 불가피한 선택인 것과 매한가지다. 개발 가능한 토지는 기존 도심지역의 노후화 진행에 따라 문제가 많이 발생하고 있는 문제 지역에 대한 개선 밖에 없다. 그러한 개발 가능한 형태가 바로 도심 지역 내 복합개발(MXD, Mixed Use Development MUD, Mixed Unit Development) 사례다. 최근 시공을 주로 하는 대형 건설업체가 단순 도급공사가 아닌 디벨로퍼(developer)화 되고 있는 것 역시 이러한 변화와 무관하지 않다. 기업 입장에서는 단순 도급공사가 일정한 한계에 도달 한 측면이 있다는 것과 보다 부가가치 높은 사업을 영위하기 위한 다양한 포석인 셈이다. 그렇게 만들어지는 공간이 바로 도심 내 복합개발 ‘공간’이다. 빗장 커뮤니티(gated community)는 이렇게 만들어진다. 기존 시설들을 단순히 리모델링하는 수준이 아니라 공공시설을 중심으로 새롭게 주거단지나 주거시설이 입지하다보니 도심이나 직장에 가까우면서 공공시설과 지하철 등 기존 인프라시설들을 그대로 사용할 수 있다는 장점이 있다.

 

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주택이 아니라 동네에 주목 앞으로 가격이 잘 오르는 어느 개별 아파트 즉 게이티드 하우징(gated housing)이 아니라 그 아파트가 포함된 어느 동네 즉 게이티드 커뮤니티(gated community)에 사느냐가 중요해질 것이다. 살면서 가격이 오르는 부동산에 관심이 있는 사람들이거나 투자 가치가 있는 부동산 상품을 찾는 경우라면 이러한 프로젝트를 눈여겨 볼 수밖에 없다. 게이티드 하우징을 우리나라에서는 ‘빗장 주택’이라고 일반적으로 부른다. 게이티드 커뮤니티는 ‘빗장 커뮤니티’로 설명하고 있다. 바로 특정 주택(아파트)이 아니라 동네(커뮤니티, 지역)에 주목해야 하는 이유와 같다. 최근 MZ세대가 선호하는 가게(shop)들은 규격화되어 있거나 정형화 되어 있지 않다. 인더스트리얼 디자인이 가미된 비정형화된 곳들을 선호한다. 노출 콘크리트로 마감된 곳이나 7080세대들이 알고 있는 골목에 숨어 있는 맛집들을 찾는다. 바로 ‘공간’이 갖는 매력을 알았기 때문이다. 최근 ‘공간’에 대한 다양한 인사이트(insight)가 여러 형태로 소개되는 것 또한 이러한 트렌드의 반영이다. 지금 ‘공간’이 변하고 있다. ‘공간’의 가치에 대한 관심은 그래서 생긴다.