‘윤석열 표’ 부동산 정책 발표 더 늦어지면 안 되는 이유

Summary

- 5월 정부 출범 이후로 미뤄진 윤석열 정부 부동산 정책 발표

- 문재인 정부 규제 대상이 됐던 서울 강남을 중심으로 부동산 가격 상승세가 이어지고 있음

- 부동산 정책을 두고 인수위 내에서 정리되지 않은 메시지가 나오면서 시장 신뢰는 하락

- 더 이상의 혼란을 막기 위해서는 일관적인 정책적 시그널을 주는 것이 중요

신호탄은 쐈으나, 발표는 언제? ‘윤석열 표’ 부동산 정책의 밑그림이 아직 발표되지 않고 있다. 지난 18일 오전 원희룡 인수위 기획위원장 겸 국토부 장관 후보는 기획재정부와 국토부 장관 청문회 때 이를 발표할 예정이라고 했다. 안철수 인수위 위원장은 본인이 발표할 것이라고 언급하기도 했다. 그러나 결국 같은 날 오후 인수위는 “부동산 관련 정책은 새 정부 출범 후 종합 발표하겠다”고 공식적으로 정리했다.

지난 3월 말 인수위는 윤석열 정부의 부동산 정책 방향이 될 중요한 몇 가지 사안을 의욕적으로 발표한 바 있다. 다주택자 양도세 중과 1년 배제와 생애 최초 주택 구입 LTV 완화가 그것이다. 다주택자 양도세 중과 유예의 경우 문재인 정부에서 시행해 줄 것을 요청했다가 청와대가 반대 입장*을 표명하자 윤석열 대통령 당선자가 취임하는 5월 10일 다음 날인 5월 11일 바로 시행하겠다고 발 빠르게 대응하기도 했다. 그래서 조만간 소위 ‘윤석열 표 부동산 정책’의 로드맵이 발표될 것이라는 시중의 기대가 있었다. 그러나 일단 윤석열 정부 출범 후로 미뤄진 모양새다.

* 문재인 정부 부동산 정책의 일관성 유지를 위함

“시간을 두고 신중하게 발표할 것” 이를 두고 언론 등에서는 설왕설래가 이어지고 있다. 6·1 지방선거가 불과 40여 일 앞으로 다가온 시점에서 인수위가 정치적 계산을 한 결과 정책 발표를 늦춘 것 아니냐는 추측이 제기됐다. 18일 오후 원일희 수석부대변인이 언론에 밝힌 내용을 정리하면 이렇다. “부동산 정책은 상당 부분 정리돼 최종 내부 보고 과정을 거치고 있지만 최종적으로 언제 발표할지는 조율을 거칠 것”이라는 얘기다.

“질서 있고 정리된 내용을 선보이겠다는 당초 계획이 있었지만 인사청문회라는 변수가 생겼다”

“1차적으로 (인수위가) 발표하고 장관 후보자들이 청문위원들 질문에 소신과 정책을 발표하고, 미세조정을 거쳐 새 정부가 최종 부동산 대책을 발표하는 3단계 과정을 거치면 시장에 혼선과 혼란을 주지 않을까 걱정”

“새 정부에서 부동산 공급, 수요, 세제, 대출 등 모든 것을 망라해 종합적으로 정책을 발표하는 것이 맞지 않겠나. 그것이 시장에 잘못된 시그널(신호)을 주지 않는 최선의 방식이 아닐까라는 의견이 대두됐다”

- 18일 원일희 수석부대변인이 언급한 내용

‘지금 상황에서 큰 그림이 아닌 각론을 두서없이 발표할 경우 시장과 지역 등에 미칠 영향 등을 감안해 시간을 두고 신중하게 발표할 것’이라는 의미로 해석되는 대목이다.

그 사이 서울 부동산은 꿈틀꿈틀 윤석열 표 부동산 정책 최대의 공간적 수혜 대상지는 주지하다시피 ‘서울’이다. 서울에서도 강남 일부 지역이 핵심이다. 문재인 정부의 부동산 실패가 시작된 곳이기도 하다.

문재인 정부의 부동산 정책 대부분이 ‘서울 강남 집값 잡기’였다는 것은 주지의 사실이다. ‘규제의 역설’이라는 말처럼 규제가 부동산 시장에 통하지 않고 단기간 내 집값 최대 상승이라는 불명예를 안긴 곳이 바로 서울 강남이었다. 노무현 정부에서 비서실장을 역임했던 문재인 대통령이었으니 당시 실패를 만회해 보고 싶은 의지가 있었을 테다. 그러나 문재인 정부의 부동산 규제는 이번에도 실패하고 말았다.

이러한 이유 때문에 윤석열 후보가 대통령 당선자가 된 것이니 서울 강남 시장은 부동산 규제 완화를 기대하고 있다. 규제 완화 정책 내용에 따라 폭발력이 응축되고 있다고 해도 과언이 아니다. 아니나 다를까, 서울 강북에서는 아파트 미분양 사태가 발생한다는데도 서울 강남시장은 꿈틀대고 있다.

한국부동산원이 발표(4월 18일 기준) 한 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 전국 주간 아파트 매매가격은 0.00% 보합, 전세가격은 0.01% 하락한 것으로 나타났다. 수도권과 서울, 지방 모두 특별한 상승세나 하락세 없이 상황을 유지하면서 시장에 큰 변화는 없는 모습이다. 수도권(-0.01%→-0.01%)은 하락폭을 유지한 반면 서울(0.00%→0.00%)은 보합세를 이어갔다. 지방(0.01%→0.01%)은 상승폭 유지(5대 광역시(-0.03%→-0.03%), 8개도(0.05%→0.05%), 세종(-0.20%→-0.08%)) 등이다.

전체적으로는 안정적인 시장 상황을 보이고 있으나 서울 강남은 다르게 움직였다. 강남권 등 인기 지역은 전반적인 시장 안정과 별개로 상승세를 이어가고 있는 것으로 나타났다. 강남구(0.03%)는 개포동 위주로, 서초구(0.03%)는 반포·서초동 대형 위주로 신고가 거래되며 강남 4구 전체 상승폭이 소폭 확대(0.01%→0.02%)하고 있는 것으로 확인됐다. 양천구(0.02%)는 목동 신시가지 위주로 상승했다. 대통령 집무실이 옮겨오는 용산구(0.03%)도 재건축 위주로 신고가 갱신하며 상승했다. 경기에서도 고양(0.02%)·성남시 분당구(0.02%) 등 주요 1기 신도시 지역도 규제 완화 기대감 있는 재건축 위주로 상승했다.

완연한 상승세는 아니지만 다른 지역들이 행보 또는 보합세를 유지하고 있는 상황에서 강남지역과 일부 재료가 있는 곳의 상승 무드는 나름의 의미가 있다. 바로 윤석열 정부의 규제완화에 대한 기대감 반영이라는 측면에서 향후 시장의 변화를 가늠할 수 있는 바로미터와 같은 지역들일 수 있다는 점이다. 향후 발표될 부동산 정책 내용과 시장의 변화와 어떻게 상관될 것인지와 관련해 주목될 수밖에 없는 ‘관전 포인트’라고 할 수 있는 부분이기도 하다.

갈팡질팡 인수위에 시장은 혼란 인수위가 새 정부의 부동산 정책 관련 발표 시점을 놓고 혼선을 빚으면서 시장에서는 기대보다는 우려의 목소리도 나오고 있는 것도 사실이다. 그도 그럴 것이 공급을 제한시켰던 재건축 규제와 세금 규제 등 불합리한 규제 일소에 대해 신속한 처리를 공언했던 대선 직후 분위기와 달리 한발 빼는 모습을 보였기 때문이다. 이로 인해 시장의 혼란만 가중하고 있다는 것이다.

인수위 내부의 일관되지 않은 메시지 전달 과정도 문제였지만, 대선 직후 인수위 발 부동산 메시지가 전해지면서 시장의 작용과 반작용이 나타나자 방향과 속도에 민감해졌을 가능성이 있다. 앞에서 언급했듯이 윤석열 정부의 부동산 정책 방향성은 주택 공급 확대와 세금 규제 완화다. 실제로 각종 규제 완화를 위한 제스처(gesture)를 지속적으로 보여 왔다. 임대차 3법에 대한 개선 필요성과 다주택자 양도세 중과 유예가 대표적이다. 인수위 발 규제 완화 언급이 지속되자 시장이 반응한 것이다.

지역적으로 서울 강남 또는 일부 지역에서 나타난 현상이지만, 규제 완화에 대한 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들이자 호가가 올랐다. 집값이 들썩거릴 조짐을 보인 것이다. 이후 바로 '발표 속도'에 브레이크가 걸렸다. 속도 조절에 대한 신중론이 나온 시점은 지난 12일이고, 당사자는 다름 아닌 원희룡 국토교통부 장관 후보자였다. 원희룡 국토부 장관 후보는 “부동산 가격을 불필요하게 자극하는 부분은 매우 안정 위주, 신중한 방향으로 움직일 것”이라고 언급한 바 있다. 그러다 원일희 인수위 수석부대변인이 지난 15일 “부동산 정책과 관련해 인수위의 입장이 어느 정도 정리됐고 최종 컨펌(확정)만 남은 상황”이라며 발표 일정을 잡겠다고 예고했으나, 이로부터 사흘 지난 18일 상황까지 오면서 사실상 스텝이 꼬였다고 볼 수밖에 없을 듯하다. 부동산 관련 정책 공개를 두고 인수위 자체에서 정리되지 않은 서로 다른 메시지가 나오면서 일단 시장의 신뢰는 떨어졌다고 볼 수 있다.

시장은 이런 이유로 혼란스럽고 그래서 관망세가 당분간 지속될 것으로 보인다. 가장 혼란스럽게 받아들이는 쪽은 재건축 규제 완화를 기대하던 재건축 추진 단지들이다. 안전진단 및 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수제 손질 등 규제 완화에 대한 기대감이 컸었는데 후속 조치가 정책으로 발표되지 않는 탓이다. 호가는 올랐고 일부 매물은 거둬들여진 상태에서 매수·매도자들 모두 관망 상태로 상황을 예의주시하고 있는 상황이다. 이로 인해 일부에서는 인수위의 규제완화 언급이 시장의 기대감을 키워 일부 지역의 아파트 가격이 상승세로 반전하자, 시장 안정에 방점이 찍히면서 규제 완화 속도와 방향이 바뀌는 것 아닌가 하는 의구심 또한 커지고 있다. 윤석열 정부의 정책 방향은 5월 초 국정과제 발표 때 대체적인 윤곽이 공개되겠지만, 실행계획으로서의 세부 시행 일정과 내용은 당초 예상했던 것보다 늦어지거나 수위가 낮아지는 것 아니냐는 것이다.

‘부동산 정치’ 없어야 성공한다 인수위는 부동산 정책 발표와 관련해 시장에 큰 믿음을 주는데 실기했다. 중요한 첫발을 헛디딘 것이다. 새 정부 5년간의 부동산 정책에 대한 방향 제시와 시장에 대한 믿음을 주어야 할 인수위가 스스로 혼선을 자초한 것이다.

문재인 정부가 ‘왜 부동산과 관련해 실패’했는지, ‘부동산 실패를 왜 스스로 인정’할 수밖에 없는지 윤석열 정부는 안다. 부동산 민심으로 당선된 정부이기 때문이다. 그렇다면 문재인 정부의 부동산 실패를 반면교사 삼아야 한다. 국제통화기금인 IMF도 한국 정부와의 ‘2022년 연례협의 결과 보고서’를 통해 한국 정부는 부동산 정책 추진과 관련해 “(문재인 정부의) 부동산 세제 효과를 재검토하고 민간 부문의 주택 공급 참여를 늘려야 한다”라고 밝힌 바 있다. 요약하면 문재인 정부와는 정반대의 대책을 강구하라는 뜻이다. 그것 때문에 대통령이 되었으니 윤석열 정부는 시장 친화적인 부동산 정책을 펴는 것이 ‘상책’이다. 시장에 일관된 메시지를 주어야 한다. 일관된 정책적 시그널을 줄 때 시장의 혼란은 오히려 빨리 잡힐 수 있다.

금리는 당분간 오를 수밖에 없다. 미국 연준이 0.25%p가 아닌 0.5%p 금리를 올리는 빅 스텝(Big Step)을 결정했기 때문이다. 물가 또한 불안하다. 집을 사고자 하는 실수요자들도 ‘주머니 경제’ 상황 때문에 가수요가 생기기 힘들다. 그러니 주택 공급 확대라는 공약에 걸맞게 확실한 메시지를 시장에 주어야 한다. 그래야 윤석열 정부의 부동산 정책은 성공할 수 있다. 문재인 정부처럼 주택이 있는 사람과 없는 사람을 나누고 서울(강남)·수도권과 지방을 나누는 ‘부동산 정치’를 재현해서는 안 되는 이유가 여기에 있다.

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