대통령 후보들의 ‘부동산 공약’과 쟁점

Summary

- 3월 9일 대통령 선거를 앞두고 이번 대선이 집값에 영향을 미칠지 주목 받고 있음

- 역대 대선 분석 결과 대선 결과는 집값에 큰 영향을 미치지 못함

- 그럼에도 양당 후보들의 부동산 공약 강도는 날이 갈수록 세지는 상황

- 이재명 후보 vs 윤석열 후보 부동산 공약 비교

｜ 대통령 선거 치르고 나면 ‘집값’ 오르나?

이번 대선 키워드는 ‘부동산’ 대선을 앞두고 많은 국민이 궁금해 한다. 이번 대선이 집값에 어떤 영향을 미칠 것인지 아닐지 말이다. 현재 집값은 2021년 말을 기점으로 일부 수도권에서 상승세가 주춤하며 하락 반전의 모멘텀이 만들어졌다. 언론은 3월 9일 대선까지 관망세가 이어질 것이라고 한다. 부동산 공약이 여야를 앞다퉈 제시되다 보니 국민은 향후 부동산시장 분기점이 대통령 선거일이겠구나 하는 생각을 갖게 된다. 이는 정치권이 만들어낸 분위기다.

직전 대통령 선거 때까지 국민 대다수가 ‘대선이 부동산 시장에 영향을 줄까?’에 대해 궁금해 하지 않았다. 사실 ‘대선과 집값’의 연관성에 대해 궁금해 한 적이 별로 없다. 결과론적으로 영향이 별로 없었기 때문이다. 따라서 대선이 집값에 영향을 얼마나 주는지를 따져 본 적도 없다. 그러나 이번은 아닐 듯하다. 집값의 향배와 관련해 대선이 이번처럼 이슈화된 적이 없다. ‘부동산 대선’이라고 해도 과언이 아닐 정도다. 하루에 몇 번씩 부동산 관련 공약이 뉴스를 탄다.

집값은 대선 때 오히려 주춤 그렇다면 이번 대선은 집값에 어떤 영향을 미칠까? 영향이 있을까? 없을까? 역대 대선을 분석한 결과를 보면 대선은 집값에 큰 영향을 주지 못했다. 올랐더라도 평년 수준보다 낮은 수치라는 것이 밝혀졌다. 헤럴드경제가 KB국민은행 아파트 매매가격 시계열 자료를 활용해 직선제 선거가 시작된 1987년 이후 7번의 대통령 선거, 9번의 국회의원 선거, 7번의 지방선거 시기 연간 집값 변동률을 비교한 결과 선거가 있었던 시기 집값은 오히려 평년보다 덜 올랐다. 대통령 선거 때도 평년보다 못한 건 마찬가지다. 87년부터 2017년까지 5년 간격으로 모두 7번 대통령 선거가 치러졌는데, 대선이 있었던 해 서울과 전국 아파트값은 평균 5.82%, 5.03% 각각 오르는 데 그쳤다. 역시 평년 수준보다 낮은 변동률이다. 이런 결과로 볼 때 대선과 집값은 별 상관이 없다는 것이 경험치인데 이번 대선은 예외가 될 수 있을까? 많은 사람들이 궁금해하는 가운데 주사위는 던져졌다. 결과는 3월 9일이다. 이번 대선이 향후 집값과 연관이 있을 것이라면 그렇게 생각하는 이유는 무엇일까? 그리고 어떤 영향을, 어떻게 미칠 수 있을까? 그 답은 후보들이 연일 내놓고 있는 부동산 관련 공약에 있다.

｜ 후보들의 부동산 공약 왜 자꾸만 지속되나?

이재명, 윤석열 양당 대통령 후보들의 부동산 관련 공약 발표가 선거를 40여 일 앞둔 현재까지도 계속되고 있다. 그만큼 문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다는 것을 방증한다. 두 후보 모두 문 정부와는 차별성 있는 부동산 관련 공약 제시를 통해 지지율을 높이려 한다. 그러나 지금의 상황은 단순한 공약 경쟁으로 보기는 어렵다. 날이 갈수록 양당 후보들의 부동산 공약이 끝 모르게 강도가 세지고 있다.

부동산 공약 도긴개긴이다 2021년 12월 9일 이재명 후보는 ‘국토 보유세 도입’을 처음으로 기정사실화했다가 여론이 나빠지자 얼마 후 철회했다. 이것이 어찌 보면 부동산 관련 공약의 시발(始發)이었다. 국토세를 도입하면 대기업의 세 부담이 급증하고, 공장·일자리 해외 유출이 우려 되기 때문이다. 반면 윤석열 후보는 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 줄이고, 양도소득세율을 낮추는 부동산 세제 개편 방안을 일찍부터 예고했다. 이재명 후보가 국토 보유세로 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다고 밝혔다가 철회 한 것과 대조적이라는 평가를 받았다.

윤 후보는 부동산 세금이 높게 유지되면 시장에 '매물 잠김'이 초래되기 때문에 세제를 풀어서 시장 거래를 활성화해야 한다고 봤다. 단기간 급등한 공시가격 현실화 속도를 늦춰서 보유세 급등을 차단하겠다는 의지다. 이를 위해 종합부동산세 전면 재검토, 1주택자에 대한 양도소득세·재산세 부담 완화, 다주택자 양도세 현행 50% 수준 감면을 공약으로 발표했다. 공약대로 부동산 정책으로 이행된다면 양도세가 낮아지고 시장에 다주택자 매물이 풀리면서 공급 부족이 해소되어 자연스럽게 집값 상승 압력이 완화될 것이다.

문제는 국회다. 윤 후보가 제시한 재산세·종부세·양도세 완화가 현실화되기 위해서는 관련 법 개정이 이루어져야 한다. 재산세는 관할 지방자치단체가 걷기 때문에 지방세다. 종부세와 양도세는 국세청이 징수하기에 국세다. 따라서 이들 세법을 개정하기 위해서는 '지방세법', '종합부동산세법', '소득세법' 등을 개정해야 한다. 세법 개정을 위해서는 행정 안전 위원회, 기획 재정위원회 소속 국회의원이 관련 법안을 발의하고 국회 본회의 통과와 대통령 공포 등의 과정을 거쳐야 한다. 그렇지만 더불어민주당의 협조를 이끌어내기까지의 과정에서 상당한 어려움을 겪을 것으로 보인다.

이렇게 이재명 후보와 윤석열 후보 간 부동산 공약 경쟁이 치열해지면서 양당 후보들의 공약 내용은 점점 점입가경으로 진행되고 있다. 또한, 상대방 후보에 대한 비판도 강해지고 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 2022년 1월 13일 윤석열 국민의 힘 후보가 자신의 부동산 공약을 비판한 것과 관련 "돼지 눈에는 돼지만 보인다"라고 발언했다. 자신의 공약 내용을 내 집이 필요한 실수요자 입장에서 본 것이 아니라는 취지다. 이어 “이재명 부동산 정책 관련 공약이 좋다고 하면 그냥 갖다 쓰지, 자꾸 틀렸다고 비판하지 말라”고 했다. 문재인 정부의 부동산 정책이 실패한 만큼 어차피 이재명 후보의 공약이나 윤석열 후보의 공약이 시장이 원하는 방향의 공약일 테니 내 것, 네 것의 차이점을 찾기보다는 필요하다면 비판 없이 사용해도 된다는 의미다.

이재명 vs 윤석열 부동산 공약 비교 이재명 후보는 이날 ‘재개발·재건축 활성화 6대 정책’을 공개했다. 이 후보는 ‘재개발 재건축 신속 협의제' 도입과 용적률을 500%까지 상향할 수 있는 '4종 주거 지역' 신설 등을 공약했다. 이 후보의 공약 중 최대 쟁점이 될 수 있는 4종 일반 주거지역 신설의 경우 실효성 측면에서 문제가 있다. 현재 일반주거지역은 1~3종으로 구분돼 있는데 여기서 4종 일반 주거지역이 추가될 경우 기존 정비 사업을 추진하고 있는 지역들의 형평성 문제가 제기된다.

윤석열 후보는 250만 세대 공급을 필두로 ‘원가 주택’을 주요 공약으로 제시했다. 원가 주택이란 전용면적 84㎡ 이하 주택을 원가로 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택으로, 무주택 청년에게 우선권이 주어지는 공공 주택이다. 원가 주택을 매년 6만 호씩 총 30만 호를 공급하겠다는 것이다. 또한 역세권 인근 국·공 유지를 개발해 공공 분양하는 ‘역세권 첫 집 주택’을 20만 세대 공급하겠다고도 했다. 이 후보가 정부 주도의 공공 주택 확대에 초점을 맞추고 있는 반면, 윤 후보는 민간 주도의 주택 공급 확대를 공약으로 제시하고 있다.

문재인 정부에서 180 국회 의석으로 밀어붙인 ‘임대차 3법’(전월세 신고제·전월세 상한제·계약 갱신청구권)에 대해서 두 후보는 각기 다른 입장을 공약으로 표명했다. 이 후보는 현 제도의 이행에 방점을 뒀다면 윤 후보는 전면 개편 카드를 공약으로 제시하고 있다. 이 후보는 제도를 새롭게 바꾸기보다 정책 혼선과 제도 변경 시 발생할 사회적 비용을 생각해 현 제도를 그대로 받아 이행하자는 입장이다. 윤 후보는 임차인의 경우 개정된 임대차 3법에 따라 전·월세 갱신 이점을 누릴 수 있으나, 2년 뒤 임대인들이 임차비용을 상향할 경우 급등한 전월세 가격을 감당할 수 없을 경우 등도 대비해 제도 개선이 필요하다는 논리다.

｜ 이재명 후보 23일 획기적 공급방안 발표

이재명 후보가 발표한다고 했다가 미뤘던 주택 공급 관련 획기적 공급 방안이 대선을 목전에 둔 23일 일요일임에도 불구하고 전격적으로 발표됐다. 이 후보가 경기도 지사를 지냈다는 상징성을 담아 집값 상승의 한 축으로 성장할 수 있는 의왕시에서 발표했다고 하면 너무 정치적인 언급일까? “지방 개발 계획도 발표하겠다. 그렇다고 서울을 포기할 순 없다"라고 해서 나온 이번 획기적 공급 계획은 그래서 어떤 내용을 담을지에 대해 발표 이전부터 궁금증을 촉발시켰다.

부동산 정책 실패와 자기부정 이번 주택 공급 공약은 ‘전국 311만 호로 공급물량의 극대화와 더불어 반값 아파트를 실현하겠다’는 것이 요지다. 그런데 아이로니컬하게도 발표 첫 언급은 ‘문 정부 부동산 (정책) 실패’였다. 역시나 문 정부의 부동산 정책 실패가 문제 되었기에 오늘과 같은 대규모 주택 공급을 마련할 수밖에 없었다는 논리다. 문 정부의 부동산 정책 실패를 극복하기 위한 대안이라는 주장이지만, 현 정부는 자의 반 타의 반 부동산 정책 실패 반면교사의 대상이 된 것 만은 분명해 보인다.

발표된 311만 호는 이렇게 공급된다. 정부 발표(59만 호) 외에 추가로 서울지역 내 주택 공급을 위해 신규 택지 28만 호, 재개발·재건축·리모델링 규제 완화 10만 호, 노후 영구임대 단지 재건축 10만 호 등 48만 호다. 신규 택지 28만 호는 김포공항을 존치하되 공항 주변부 지 8만 호, 용산공원 일부 부지 및 주변 반환부지 10만 호, 태릉·홍릉·창릉 등 국공유지 2만 호, 1호선 지하화 8만 호가 포함된다고 밝혔다. 또한, 기존 택지 재정비에 의한 추가 공급 20만 호는 재개발·재건축·리모델링 규제 완화 10만 호, 노후 영구임대 단지 재건축 10만 호 등이다.

그러나 대규모 주택 공급 계획 발표에도 불구하고 지난 5년여 동안 ‘민주당’과 ‘정부’ 간 공조체제로서의 부동산 정책에 대한 반대 방향으로서의 공약 제시 등으로 ‘자기부정’이 불가피해졌다는 점이 향후 3월 9일 대통령 선거일에 유권자들에게 어떤 평가를 받을 것인지 궁금증이 커져가고 있다. 어쩌면 이번 대선은 부동산 공약 내용으로 평가받기보다는 공약을 마련하는 과정에서의 일반 소비자와 시장 안정화에 대한 기여로서의 ‘진정성’에 대한 평가가 아닐지 자못 궁금해진다. 3월 9일 대선 결과가 기다려지는 이유이기도 하다.

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