수도권 전세난 해결 상품이던 아파텔은 왜 몰락하게 되었을까?

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아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어이다. 오피스텔은 주거용과 상업용으로 사용될 수 있는데, 주거용 오피스텔을 고급화 시킨 것이 바로 아파텔이다. 이는 정식 명칭이 아니며 건축업자들이 만들어낸 말이다. 아파텔은 새로운 주거형태로 주목받으며 한동안 투자 열풍이 불었다. 그러나 대단했던 아파텔의 위상은 오래가지 못했다. 무엇이 아파텔의 위상을 떨어뜨린 것일까? 아파텔에 대해 자세히 알아보자.

접근성이 좋아 인기몰이, 아파텔이 주목받던 이유

2013년부터는 특히 서울의 집값이 정체되어 오르지 않았다. 매매가는 오르지 않으니, 전세가의 상승으로 전세 물건을 더 찾기 힘들었다. 급상승하는 전셋값에 일어난 전세난의 대책으로 떠오른 것이 아파텔이다. 아파텔은 아파트보다 확연히 적은 자금이 필요했기 때문이다. 또한 청약 통장을 가지고 있지 않아도 분양받을 수 있다는 점이 큰 메리트로 작용했다.

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기존의 오피스텔이 가진 단점도 극복되어 더욱 실수요자들에게 주목을 받았다. 오피스텔이 가지고 있던 구조 문제를 극복하기 위해 특화된 설계와 커뮤니티 시설을 도입했기 때문이다. 예를 들어 오피스텔에서 볼 수 없었던 2-BAY 3룸 구조를 선보이거나 맘스카페와 같은 시설을 단지 내에 두는 것이다.

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아파텔, 즉 오피스텔은 주거를 목적으로 사용할 수 있지만 근본은 상업시설이다. 따라서 상업 용지에 건설할 수 있어 교통권 확보에 유리하다. 또한 상업지역에 위치하기 때문에 주변 시설이나 생활 인프라 시설에 접근이 용이하다. 이런 점들이 특히 신혼부부나 1인 가구에게 매력으로 다가섰다.

빛 좋은 개살구 아파텔의 실체

그러나 구조의 개편과 접근성 등의 장점에도 불구하고 단점이 뚜렷하다. 우선 환기가 잘되지 않아 화재에 취약하다. 좁은 면적에 고층으로 지어지는 형태이기 때문이다. 학군이 좋지 않아 집값이 오를 기대는 포기하는 것이 좋다. 이 모든 것은 상업 용지에 건물이 세워지는 것에서 기인한다.

또한 집 내부에서도 제약이 있다. 상업시설이기 때문에 발코니와 욕조를 설치할 수 없는 것이다. 물론 이런 편의시설은 집을 선택하는 데에 있어 큰 기준이 되지 못한다. 그럼에도 불구하고 점차 인기를 잃게 된 결정적인 단점이 있다.

아파텔의 치명적인 단점은 관리비가 높다는 것이다. 아파트에 비해 비교적 높은 관리비가 청구된다. 관리비는 공급면적을 기준으로 부과된다. 그런데 아파텔은 공급면적에 비해 전용면적, 즉 실제로 사용하는 공간이 좁다. 그렇기 때문에 좁은 집에 살지만 관리비는 아파트에 사는 것처럼 납부해야 한다. 취득세 또한 아파트보다 많이 납부해야 하는데 이는 아파트와 비교를 통해서 알아보자.

아파트 vs 아파텔, 다른 점은?

아파트와 아파텔, 어떤 점이 크게 다른 것일까? 우선 건축 단계에서부터 큰 차이가 있다. 아파트는 주택법에 의해 건물이 지어진다. 반면 아파텔은 건축법을 따른다. 그렇기 때문에 아파텔은 청약통장이 없어도 분양받을 수 있고, 비교적 좁은 면적에 지어지는 것이다. 일정 규모 이상의 건물을 건설하게 되면 강제적으로 주택법이 적용받는다.

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분양가를 책정할 때도 기준이 다르다. 아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 기준으로 분양가를 책정한다. 공급면적이란 실제 사용하는 방, 거실 같은 전용면적과 함께 사용하는 주거공용면적을 아우르는 범위이다. 반면 계약면적은 공급면적을 포함하고 그 외의 놀이터, 커뮤니티 시설과 같은 기타 공용면적까지 포함하고 있다. 이에 따라 전용률이 차이 나게 되는데, 아파트의 전용률은 70~80%이지만 오피스텔의 전용률은 50%에 불과하다.

가장 중요한 차이는 취득세이다. 아파트의 취득세는 1.1%에서 3.3%이지만 아파텔의 취득세는 4.6%에 달한다. 아파텔이 주거용 오피스텔이기는 하지만, 그럼에도 주택 외 매매에 속한다. 따라서 농어촌특별세 등이 포함되어 더 많은 세금을 납부해야 하는 것이다.

많은 장점들도 있지만 치명적인 단점으로 아파텔의 인기는 줄어들고 있다. 한국감정원 오피스텔 가격 동향조사 자료에 따르면 서울 오피스텔 수익률이 지난달 4.87% 하락했다. 전국 오피스텔의 수익률이 점차 하락 중이며 이에 따라 임대수익도 줄어들고 있다. 전국 오피스텔의 평균 월세 가격은 지난해 1월 65만 6000원이었으나 올해 4월에는 64만 9000원으로 떨어졌다. 청약 미달의 실적을 보이며 아파텔은 몰락하고 있다.