모두 선호하는 대단지 아파트, 이래서 다들 찾습니다.

당신에게 공짜로 아파트를 준다면 어떤 아파트를 선택할 것인가? 여기 이웃한 두 아파트가 있다. A 아파트는 2017년 준공된 신축 아파트로, 단지 바로 옆에 공원과 역이 있다. B 아파트는 그보다 2년 전인 2015년 준공되었으며, A 아파트의 옆에 있어 공원이나 역과 조금 거리가 있다. 대신 단지 앞에 고등학교를 두고 있다. 그리고 이 두 아파트는 평당 단가가 600만 원이나 차이가 난다.

이웃해 입지 차이가 거의 없다시피한 두 아파트지만, 2018년 5월 기준 A 아파트의 평당 가는 약 5800만 원임에 반해 B 아파트의 평 단가는 약 6400만 원으로 나타났다. 부동산 관계자는 와 같은 차이를 세대수에서 찾았다. B 아파트가 흔히 말하는 대단지 아파트이기 때문에 가격이 높을 수밖에 없다는 것이다. 정말 대단지라서 사람들이 많이 찾은 걸까? 조금 더 알아보자.

몇 세대부터 대단지 아파트가 될까?

위의 두 아파트는 사람들의 수요가 그만큼 차이 난다는 것을 의미한다. 그렇다면 사람들이 대단지 아파트를 더 많이 찾는다는 것인데, 대체 대단지 아파튼 어느 정도 규모여야 하는 걸까? 사실 법적으로 몇 세대부터 ‘대단지’라고 규정되어 있지는 않다. 다만 관행적으로 중소형 아파트는 1000세대부터, 33평 이상의 대형 아파트는 500세대 이상부터 관행적으로 대단지로 분류하고 있다.

이러한 기준은 아파트 단지의 규모가 ‘대단지’로서 누리는 이점이 위의 기준에서 대체로 발휘되기 때문이다. 때문에 위의 B 아파트 래미안 대치 팰리스 1단지는 1278세대로 대단지로 여겨지는 한편, 바로 옆의 A 아파트 대치 SK 뷰는 239세대로 소단지 아파트로 분류된다. 그렇다면 대단지가 주는 이점은 뭐가 있을까?

장점 1. 매매가 쉽고 관리비가 적다

대한민국의 부동산 거래는 실거주 용도보다는 투자 용도가 주를 이어왔다. 때문에 매매가 잘 되는지는 아파트 가격 형성에 있어 중요하다. 대단지 아파트는 소단지 아파트에 비해 거래 품목이 많기 때문에 거래가 빈번할 수밖에 없다. 이처럼 거래가 잦다 보니 시세 파악이 용이하고, 매매금액에 대한 매수자와 매도자의 의견 차이가 적어 거래가 무산되는 경우가 적다.

반면 소단지 아파트는 거래가 보다 적고, 장기가 거래가 없었을 경우 시세 파악이 어려워 매수자와 매도자 간의 가격 조정 단계에서 거래가 무산될 가능성이 높다. 또한 시세가 분명한 대단지 아파트는 가격을 낮춰 급처분이 가능하지만 소단지는 그조차 어려울 수 있다. 즉, 대단지 아파트가 소단지 아파트보다 현금 유동화에 용이한 것이다.

관리비 차이 또한 무시할 수 없다. 이는 수도, 가스 등 개별 가구가 부담하는 관리비에서 차이가 나는 것이 아니라 경비원 급여, 청소 등의 공용관리비에서 나타난다. 2019년 부동산 114의 공동주택관리 정보시스템의 관리비 통계에 따르면 150~299세대의 소단지 와 1000세대 이상의 대단지의 관리비는 1㎡당 각각 1164원, 981원으로 183원 차이 났다. 15% 이상 차이가 나는 것이다.

장점 2. 생활 편의시설과 학군

하지만 소단지 와 대단지 아파트의 차이를 가장 크게 가리는 것은 따로 있다. 바로 아파트 커뮤니티 시설 등이 마련된 단지 내 상가의 존재다. 아파트 내의 상가는 대단지 아파트일수록 규모가 크게 형성되며, 그만큼 다양한 생활 편의를 근거리에서 누릴 수 있다.

또한 대단지 아파트에 제공되는 커뮤니티 시설은 소단지 아파트보다 그 규모나 시설에서 차이가 난다. 소단지 아파트의 경우 갖춰지는 커뮤니티 시설이 놀이터, 경로당, 피트니스센터 정도지만, 최근 대단지 아파트의 경우 캠핑장, 워터파크, 교육 커뮤니티 시설, 사우나, 실내 암벽등반 등 개성 있는 편의시설을 도입하고 있다.

몇천 세대가 거주하는 대단지 아파트는 거주자가 많은 만큼 근방에 초중고등학교가 위치해 있으며 단지 내에 어린이집, 유치원이 있어 아이를 키우는 가정에 적합하다. 이같이 짧은 통학거리는 아이를 안전하게 키울 수 있을뿐더러 학부모의 이동시간을 줄여주는 효과도 제공한다.

장점 3. 세대 수와 거주 인구

대단지 아파트는 세대가 많다는 것 자체가 강점이 된다. 단지 내 사람이 많아 치안, 안전과 같은 문제뿐만 아니라 개발호재에도 영향을 미친다. 새로운 상업시설이나 교통시설의 입지는 배후수요를 고려할 수밖에 없다. 이때 대단지의 세대 수는 개발호재를 끌어들이는 요인이 된다. 이 같은 부동산 호재는 아파트 시세 상승을 불러오는 경우가 많다.

이처럼 소단지 아파트보다 대단지 아파트는 실거주, 미래가치 등에서 우위를 점하고 있다. 때문에 위와 같이 역에 보다 가까움에도 불구하고 대치동 래미안 팰리스가 대단지라는 이유로 더 높은 평당 단가를 갖추게 되었다.