통계 지표를 통한 서울 아파트 시황 점검 #1

Summary

- 주거용 토지 지가변동률과 아파트 거래량의 상관관계

- 상대적으로 가격이 높거나 낮은 지역에 거래 쏠림 현상 발생

- 국내 주택 시장이 완전한 하락 국면에 놓이지 않았을 가능성

 

© iStock

 

작년 부동산 규제 정책 이후, 주택 거래가 위축됐다. 여기에 금년도 금리 인상이 유동성 축소로 이어지며 부동산 시장이 어려움에 봉착했다. 정부에서는 금리 인상과 별개로 여러 부동산 규제 완화 정책을 내놓았다. 하지만 별다른 성과를 거두지 못했다. 아직 주택 시장의 바닥이 어디인지 확인하지 못한 상태로 판단된다.

이번 글에서는 지가변동률, 거래량, 전세가격, 매매가격 등 주택 관련 다양한 통계 지표를 살펴보고, 현시점 서울 주택(아파트) 시장 환경을 분석하고자 한다.

 

｜주택용도 토지의 지가변동률 추이

ⓛ 부동산 불경기에도 토지 가격은 상승세 부동산을 구성하는 기본적 요인은 토지와 건축물이다. 실제로 부동산 감정평가를 받아보면, 부동산 가격은 토지와 건축물의 가격으로 구분되는 걸 알 수 있다. 동일한 건축물을 만든다고 가정하면, 서울이든 지방 소도시든 건축 비용은 유사할 것이다. 하지만 토지의 경우, 같은 용도라고 하여도 지리적 여건과 교통·주거·교육 환경 등 다양한 요인을 고려하여 가격이 결정된다. 이러한 측면에서 토지가 부동산의 본질적 가격을 설명한다고 볼 수 있다.

 

구분	20.08	20.09	20.10	20.11	20.12	21.01	21.02	21.03	21.04	21.05	21.06	21.07
전국	0.3%	0.7%	1.0%	1.3%	1.7%	2.0%	2.4%	2.7%	3.1%	3.5%	3.9%	4.2%
서울	0.4%	0.8%	1.1%	1.6%	2.0%	2.4%	2.8%	3.2%	3.7%	4.1%	4.6%	5.0%

 

구분	21.08	21.09	21.10	21.11	21.12	22.01	22.02	22.03	22.04	22.05	22.06	22.07
전국	4.6%	5.0%	5.3%	5.7%	6.0%	6.3%	6.6%	7.0%	7.3%	7.6%	7.9%	8.3%
서울	5.4%	5.8%	6.3%	6.7%	7.0%	7.4%	7.8%	8.1%	8.5%	8.9%	9.2%	9.6%

주거용 토지의 지가변동률 추이 © 한국부동산원

 

한국부동산원의 통계에 따르면, 2020년 7월 이후 약 2년간 주거용 토지의 지가는 전국적으로 8.3%, 서울은 그보다 높은 9.6%가량 상승했다. 올해 국내 주택 시장의 거래량이 감소하고 가격이 하락하기 시작했지만, 주택용 토지 가격은 여전히 상승 추세다.

국내 경기 침체로 주택 시장이 어려웠던 1998년과 2008년에 주택용 토지 가격이 하락했던 전례가 있긴 하다. 하지만 올해 토지 가격은 아직까지 상승세를 이어가고 있다. 이는 국내 주택시장이 완전한 하락 국면에 접어들거나, 바닥을 찍지 않았다는 신호일 수 있다.

 

② 강남은 강세, 강북은 약세 최근 2개년 서울 내 주거 용도 토지의 지가변동률은 서초구, 강남구, 송파구, 영등포구, 종로구 순으로 높게 나타났다.

 

지역	상승률		서울 내 순위		순위 변동
	최근 2년	최근 1년	최근 2년	최근 1년
서초구	11.1%	5.4%	1위	2위	1 ▽
강남구	10.8%	5.2%	2위	4위	2 ▽
송파구	10.6%	4.9%	3위	7위	4 ▽
영등포구	10.5%	5.4%	4위	1위	3 ▲
종로구	10.2%	5.1%	5위	6위	1 ▽
전국	8.3%	4.0%	-	-	-
서울	9.6%	4.6%	-	-	-

서울 주요 지역 주거용 토지의 지가변동률(상위 5개구) © 한국부동산원

 

가장 지가변동률이 높았던 서초구의 상승률은 11%로 서울 평균 대비 1.5%가량 더 높다.

 

지역	상승률		서울 내 순위		순위 변동
	최근 2년	최근 1년	최근 2년	최근 1년
중랑구	8.1%	3.7%	21위	21위	-
구로구	7.6%	4.0%	22위	19위	3 ▲
노원구	7.4%	3.0%	23위	25위	2 ▽
강북구	7.4%	3.1%	24위	24위	-
도봉구	7.3%	3.3%	25위	23위	2 ▲
전국	8.3%	4.0%	-	-	-
서울	9.6%	4.6%	-	-	-

서울 주요 지역 주거용 토지의 지가변동률(하위 5개구) © 한국부동산원

 

위 통계 지표로 지가변동률 하위 5개 지역을 살펴보자. 중랑구, 구로구, 노원구, 강북구, 도봉구 순으로 지가변동률이 하위권에 속했다. 이들 지역은 전국 주거용 토지 지가변동률 대비 상승률이 낮은 수준이다. 서울 전체 평균과 비교할 때 하위 5개 지역의 토지 지가상승률은 1.5%~2.3%가량 낮았다. 상대적으로 수요가 적다는 의미다.

 

｜서울 아파트 거래량 추이

ⓛ 최근 2년간 94%가량 거래 급감 아파트 거래량은 정책적인 측면과 금융 환경, 사회적 분위기 등 다양한 요인에 따라 달라진다. 대체로 부동산 시장이 호황기일 때 거래량이 많은 편이다.

 

지역	2020.07	2021.07	2022.07	거래 감소율
				최근 2년	최근 1년
서울	16,002 호	4,646 호	1,028 호	93.6%	77.9%
종로구	123 호	45 호	11 호	91.1%	75.6%
중구	174 호	56 호	6 호	96.6%	89.3%
용산구	238 호	93 호	19 호	92.0%	79.6%
성동구	682 호	165 호	28 호	95.9%	83.0%
광진구	267 호	69 호	15 호	94.4%	78.3%
동대문구	610 호	197 호	50 호	91.8%	74.6%
중랑구	467 호	209 호	29 호	93.8%	86.1%
성북구	915 호	283 호	41 호	95.5%	85.5%
강북구	367 호	154 호	17 호	95.4%	89.0%
도봉구	876 호	199 호	32 호	96.3%	83.9%
노원구	1,530 호	442 호	73 호	95.2%	83.5%
은평구	666 호	182 호	50 호	92.5%	72.5%
서대문구	517 호	138 호	26 호	95.0%	81.2%
마포구	638 호	145 호	38 호	94.0%	73.8%
양천구	639 호	185 호	31 호	95.1%	83.2%
강서구	1,297 호	366 호	52 호	96.0%	85.8%
구로구	844 호	244 호	61 호	92.8%	75.0%
금천구	289 호	89 호	25 호	91.3%	71.9%
영등포구	621 호	157 호	48 호	92.3%	69.4%
동작구	641 호	161 호	21 호	96.7%	87.0%
관악구	458 호	140 호	31 호	93.2%	77.9%
서초구	603 호	223 호	63 호	89.6%	71.7%
강남구	673 호	313 호	179 호	73.4%	42.8%
송파구	1,033 호	216 호	53 호	94.9%	75.5%
강동구	834 호	175 호	29 호	96.5%	83.4%

서울 아파트 거래량 추이© 한국부동산원

 

한국부동산원에서 발표한 최근 2개년 아파트 거래량 추이를 살펴보겠다. 서울의 아파트 거래량은 2020년 7월 1.6만 호에서 2021년 7월 4,646호, 22년 7월 1,028호로 급격한 감소 추세다. 최근 2년간 94%, 1년간 78% 감소하며 급격한 냉동 상태에 있는 것이다.

행정 구역별로 살펴보면, 전체 지역 모두 최근 2년 동안 아파트 거래량이 73~97%가량 감소했다. 눈에 띄는 점은 강남구 거래량이 최근 2개년과 1개년 모두에서 낮은 수준의 감소율을 기록한 것이다. 영등포구는 최근 1년 기준으로 서울 전체 행정구 중 2번째로 낮은 거래 감소율(69%)을 보였다. 거래 감소율이 낮은 강남구와 영등포구 모두 주택용 토지 지가변동률이 상위에 속해 있다. 이는 아파트 거래량과 주택용 토지 지가변동률이 서로 관련 있음을 방증한다.

 

② 주택 가격이 높거나 낮은 지역으로 거래 쏠림 서울 전체 아파트 거래량을 행정 구역별로 살펴보면, 2020년 7월에는 구역별 차이(1~10%)가 있긴 하나 대체적으로 고른 분포를 보인다. 하지만 2022년 7월 행정 구역별 거래 비중의 편차가(0.6~17.4%) 커진다.

 

구분	서울 내 거래 비중			순위			순위 변동
	2020.07	2021.07	2022.07	2020.07	2021.07	2022.07
종로구	0.8%	1.0%	1.1%	25위	25위	24위	1위
중구	1.1%	1.2%	0.6%	24위	24위	25위	-1위
용산구	1.5%	2.0%	1.8%	23위	21위	21위	2위
성동구	4.3%	3.6%	2.7%	8위	14위	17위	-9위
광진구	1.7%	1.5%	1.5%	22위	23위	23위	-1위
동대문구	3.8%	4.2%	4.9%	15위	10위	7위	8위
중랑구	2.9%	4.5%	2.8%	18위	8위	15위	3위
성북구	5.7%	6.1%	4.0%	4위	4위	10위	-6위
강북구	2.3%	3.3%	1.7%	20위	17위	22위	-2위
도봉구	5.5%	4.3%	3.1%	5위	9위	12위	-7위
노원구	9.6%	9.5%	7.1%	1위	1위	2위	-1위
은평구	4.2%	3.9%	4.9%	10위	12위	7위	3위
서대문구	3.2%	3.0%	2.5%	17위	20위	18위	-1위
마포구	4.0%	3.1%	3.7%	13위	18위	11위	2위
양천구	4.0%	4.0%	3.0%	12위	11위	13위	-1위
강서구	8.1%	7.9%	5.1%	2위	2위	6위	-4위
구로구	5.3%	5.3%	5.9%	6위	5위	4위	2위
금천구	1.8%	1.9%	2.4%	21위	22위	19위	2위
영등포구	3.9%	3.4%	4.7%	14위	16위	9위	5위
동작구	4.0%	3.5%	2.0%	11위	15위	20위	-9위
관악구	2.9%	3.0%	3.0%	19위	19위	13위	6위
서초구	3.8%	4.8%	6.1%	16위	6위	3위	13위
강남구	4.2%	6.7%	17.4%	9위	3위	1위	8위
송파구	6.5%	4.6%	5.2%	3위	7위	5위	-2위
강동구	5.2%	3.8%	2.8%	7위	13위	15위	-8위

서울 아파트 거래량 추이© 한국부동산원

 

강남구의 경우 2020년에는 전체 거래량의 4.2%를 차지하며 9위에 그쳤지만, 2022년에는 거래 비중이 17.4%로 확대되며 전체 1위를 기록했다. 강남구 유사 지역인 서초구 역시 2년 전과 비교해 거래량 순위가 13계단 상승해 3위를 차지했다. 전반적으로 거래량이 절벽인 상황에서도 강남 지역의 수요는 견조한 것이다.

또한 지가상승률이 하위에 머물던 5개 지역(노원구, 도봉구, 구로구 등)의 거래량도 2020년부터 서울 지역 내 높은 비중을 차지하고 있다. 상대적으로 가격이 높거나, 낮은 지역으로의 거래 쏠림 현상이 발생한다는 의미다.

 

* 다음 편에 이어집니다.