주택 가격 변곡점의 시그널 포착하기 (2)

SUMMARY

- 4월을 기점으로 매매가격이 소폭 반등하며 추세 전환

- 상대적으로 주택 수요가 많은 강남 지역을 중심으로 반등 중

- 하지만 전세 가격은 여전히 저점 형성하며 부동산 시장 유동성 공급이 제한됨

- 주택 가격 추가 하락 가능성보단 최저점에서 반등하는 초입 구간으로 판단

지난 글에서 2023년 상반기를 기점으로 전년 동기 대비 거래량이 급격히 증가하며 바닥에서의 반등 시그널을 이야기하였다. 또한, 서울의 일부 행정구(송파구, 강동구)에서는 작년 동기의 거래량을 넘어 주택 가격이 하락하기 전인 2021년 상반기보다 많은 거래량을 기록하였다. 금번 글에서는 2023년 상반기 거래된 주택 용도 토지의 거래량과 지가 변동률, 아파트 매매 및 전세가격 추이 등을 통하여 현시점 주택 시장을 진단하고 하반기를 전망하고자 한다.

1) 주택 개발 수요의 부진한 회복은 제한된 공급에 따른 주택 가격 상승 요인으로 작용할 수도

토지의 거래는 부동산 개발 수요에 따라 변동한다. 주택 가격이 오르고 부동산 시장이 호황기에 접어들면 부동산 개발 수요가 증가함에 따라 토지 거래량은 증가한다.

구분	년도	2019	2019	2020	2020	2021	2021
구분	반기	1H	2H	1H	2H	1H	2H
필지 수	전국	319,671	488,891	613,308	649,063	559,595	460,836
필지 수	서울	43,930	92,699	90,312	91,775	78,558	60,080
면적	전국	8,954,000	11,953,288	18,453,710	14,992,203	14,803,140	12,871,073
면적	서울	872,713	1,430,523	1,514,618	1,386,660	1,293,490	1,004,300
구분	년도	2022	2022	2023	증감률
구분	반기	1H	2H	1H	전년	재작년	재재작년
필지 수	전국	317,445	201,775	269,596	-15%	-52%	-56%
필지 수	서울	42,490	25,997	33,964	-20%	-57%	-62%
면적	전국	9,391,113	6,144,078	6,323,763	-33%	-57%	-66%
면적	서울	741,428	423,500	457,380	-38%	-65%	-70%

주거용도 토지 매매거래 필지 및 면적 추이(단위: 개/평) © 한국부동산원

한국부동산원에서 발표한 통계 수치에 의하면 2023년 상반기 동안 전국적으로 주거용도 토지는 약 27만 필지, 면적으로는 632만 평 가량 거래되었다고 한다. 같은 기간 동안 서울의 경우, 3.4만 필지, 45,7만평 가량 거래를 기록했다. 이는 2022년 하반기 20.1만 필지가 거래된 것보다 약 70만 필지 가량 더 증가한 것이다.

다만, 금년 상반기 주거용도 토지의 거래량이 증가하였다고 해서 과거 수준의 개발 수요가 급격히 회복되고 있다고 보기는 어려운 것이 전년 동기 대비 15%, 재작년 동기 대비 52%, 재재작년 대비 56% 수준에 머물고 있다.

년도	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022
월	1	2	3	4	5	6	7	8	9
전국	0.32%	0.32%	0.33%	0.34%	0.36%	0.35%	0.32%	0.28%	0.16%
서울	0.37%	0.35%	0.36%	0.38%	0.40%	0.40%	0.37%	0.33%	0.16%
수도권	0.35%	0.34%	0.35%	0.37%	0.38%	0.38%	0.35%	0.32%	0.17%
비고	지속 상승기
년도	2022	2022	2022	2023	2023	2023	2023	2023	2023
월	10	11	12	1	2	3	4	5	6
전국	0.00%	-0.08%	-0.10%	-0.08%	-0.05%	-0.03%	-0.01%	0.02%	0.03%
서울	-0.06%	-0.12%	-0.12%	-0.09%	-0.06%	-0.02%	-0.01%	0.05%	0.06%
수도권	-0.02%	-0.09%	-0.11%	-0.08%	-0.05%	-0.02%	-0.01%	0.03%	0.05%
비고	지속 하락기							소폭 반등

주거용도 토지 매매거래 가격 변동 추이 © 한국부동산원

2022년 1월부터 주거용도 토지의 가격 변동 추이를 살펴보면, 주택 시장이 침체하기 시작하였던 하반기까지도 지속적으로 올라 9개월 연속 상승하였다. 하지만, 주택 시장의 침체가 본격화되며, 2022년 10월부터 2022년 4월까지 7개월가량 토지 가격은 하락하였다. 2023년 토지 매매 거래량이 소폭 상승하며 매매가격 역시 5월부터 반등 추세에 있다. 다만, 반등의 기간 및 상승률이 높지 않아 완벽하게 신규 주택 개발에 대한 수요의 본격적인 회복의 논의하기엔 다소 이른 것으로 판단된다. 따라서, 신규 주택에 대한 공급이 제한될수록 한정된 공급량 안에서 거래가 이루어져야 하므로 주택 가격의 상승을 부추길 수 있는 요인이 될 수 있다.

2) 2023년 4월을 기점으로 매매가격이 소폭 반등 추세로 전환하였으나, 전세 가격은 여전히 저점 형성 中

한국 아파트 가격의 가장 중요한 요인 중 금리를 제외하면 전세가격을 꼽을 수 있을 것이다. 물론, 한국은 개인들이 아파트 임대사업을 하는 특이한 형태 때문에 전세 사기 등에 더 노출되기 쉽다는 볼멘소리가 많지만, 정부와 공공기관이 대출과 보증으로 이를 운영하는 것이 가장 흔한 주거 방식이다. 따라서 전세 가격이 올라가면, 부동산 구매와 관련된 자금을 조달하는 유동성이 풍부해지기 때문에 주택 가격과 상관성이 높다.

년도	2018	2018	2019	2019	2020	2020	2021	2021	2022	2022	2023
반기	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H
전국	932	925	924	934	983	1,045	1,099	1,308	1,299	1,166	1,053
서울	1,746	1,761	1,766	1,801	1,938	2,021	2,085	2,520	2,514	2,255	2,030

아파트 전용 평당 전세 가격 추이(단위: 만원) © 한국부동산원

한국부동산원에서 발표한 아파트의 전세 가격을 살펴보면, 2023년 전국 평균 전용 평당 1,053만 원이며, 서울의 경우 2,030만 원이다. 2019년부터 전세 가격 추이를 보면, 전국의 경우 2019년 상반기부터 2021년 하반기까지 지속 상승하였으며, 서울의 경우, 2018년부터 2021년 하반기까지 상승하였다. 다만, 2022년 상반기부터 시작된 하락은 2023년 상반기까지 이어졌다.

년도	2018	2018	2019	2019	2020	2020	2021	2021	2022	2022	2023
반기	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H
전국	1,324	1,341	1,412	1,441	1,553	1,634	1,758	2,103	2,089	1,906	1,797
서울	2,782	2,873	3,191	3,309	3,584	3,674	3,817	4,594	4,579	4,231	4,073

아파트 전용 평당 전세 가격 추이(단위: 만원) © 한국부동산원

매매가격 추이를 살펴보면 전세 가격과 유사한 흐름을 보이고 있으며 2022년 상반기를 기점으로 지속 하락 추세에 있다. 다만, 전국적으로 고점에서 17%가량 가격이 하락했지만, 서울은 13%가량 하락하며, 상대적으로 하방에서 지지가 더 강하게 일어나는 것으로 판단된다.

년도	2023	2023	2023	2023	2023	2023	증감률			순위
월	1	2	3	4	5	6	작년	연초	3개월	순위
전국	1,857	1,824	1,805	1,795	1,794	1,797	-14%	-3.2%	0.1%
서울	4,138	4,093	4,066	4,053	4,060	4,073	-11%	-1.6%	0.5%
종로구	3,672	3,635	3,600	3,585	3,578	3,577	-12%	-2.6%	-0.2%	15위
중구	3,916	3,867	3,832	3,809	3,804	3,797	-13%	-3.0%	-0.3%	18위
용산구	5,391	5,356	5,315	5,302	5,312	5,319	-9%	-1.3%	0.3%	7위
성동구	5,276	5,229	5,184	5,161	5,161	5,165	-7%	-2.1%	0.1%	10위
광진구	4,537	4,472	4,401	4,358	4,332	4,333	-12%	-4.5%	-0.6%	24위
동대문구	3,370	3,326	3,290	3,267	3,257	3,258	-14%	-3.3%	-0.3%	16위
중랑구	2,712	2,680	2,658	2,643	2,638	2,634	-12%	-2.9%	-0.3%	19위
성북구	3,106	3,085	3,066	3,045	3,039	3,040	-14%	-2.1%	-0.2%	14위
강북구	2,629	2,590	2,556	2,535	2,525	2,526	-16%	-3.9%	-0.4%	20위
도봉구	2,699	2,660	2,627	2,602	2,591	2,587	-19%	-4.1%	-0.6%	25위
노원구	3,113	3,089	3,076	3,072	3,076	3,077	-16%	-1.1%	0.2%	9위
은평구	2,961	2,931	2,906	2,890	2,885	2,885	-16%	-2.6%	-0.2%	13위
서대문구	3,497	3,448	3,419	3,394	3,385	3,380	-14%	-3.4%	-0.4%	21위
마포구	4,468	4,420	4,383	4,368	4,367	4,386	-11%	-1.8%	0.4%	6위
양천구	4,463	4,413	4,386	4,383	4,386	4,395	-10%	-1.5%	0.3%	8위
강서구	3,490	3,414	3,359	3,326	3,312	3,308	-15%	-5.2%	-0.6%	23위
구로구	2,754	2,711	2,688	2,666	2,657	2,654	-12%	-3.6%	-0.4%	22위
금천구	2,707	2,647	2,608	2,591	2,587	2,587	-14%	-4.5%	-0.2%	12위
영등포구	4,209	4,158	4,116	4,101	4,098	4,104	-11%	-2.5%	0.1%	11위
동작구	4,100	4,028	4,003	4,003	4,012	4,020	-9%	-1.9%	0.4%	5위
관악구	3,077	3,020	2,980	2,958	2,950	2,949	-12%	-4.1%	-0.3%	17위
서초구	6,656	6,623	6,623	6,632	6,696	6,748	-4%	1.4%	1.7%	2위
강남구	7,449	7,391	7,360	7,357	7,400	7,455	-7%	0.1%	1.3%	3위
송파구	5,625	5,607	5,618	5,623	5,698	5,789	-9%	2.9%	2.9%	1위
강동구	3,911	3,851	3,847	3,844	3,856	3,868	-12%	-1.1%	0.6%	4위

반기 별로 살펴봤을 때, 큰 추세에서는 반등을 확인하지 못하여서 2023년 월별 전세가격 추이를 매매가격 추이를 살펴봤다. 전국적으로는 2023년 4월을 기점으로 등락을 반복하며 보합세를 이어가고, 서울의 경우, 5월부터 소폭 상승 추세로 전환하였다. 또한, 매매가격이 지난 3개월간 상승 폭이 가장 높았던 송파구, 서초구, 강남구, 강동구, 동작구의 경우, 3개월 전 대비 0.4~2.9% 가량 상승하였으며, 전체 상위 3개 행정구는 연초 대비 양의 성장률을 기록하며, 지속 상승 추세에 있다. 전국적으로 보면 상승 기간 및 상승 폭이 높지 않지만, 상대적으로 주택 수요가 많은 강남 지역을 중심으로 가격 저점에서의 탈출을 시도하고 있는 것으로 판단된다.

년도	2023	2023	2023	2023	2023	2023	증감률			순위
월	1	2	3	4	5	6	작년	연초	3개월	순위
전국	1,118	1,084	1,064	1,055	1,053	1,053	-19%	-5.8%	-0.2%
서울	2,152	2,079	2,039	2,026	2,027	2,030	-19%	-5.6%	0.2%
종로구	2,282	2,229	2,179	2,161	2,157	2,159	-16%	-5.4%	-0.1%	12위
중구	2,345	2,287	2,247	2,229	2,219	2,214	-17%	-5.6%	-0.7%	23위
용산구	2,437	2,383	2,346	2,331	2,328	2,325	-18%	-4.6%	-0.3%	15위
성동구	2,663	2,565	2,504	2,484	2,484	2,491	-18%	-6.5%	0.3%	8위
광진구	2,466	2,374	2,298	2,266	2,246	2,245	-20%	-9.0%	-0.9%	24위
동대문구	1,947	1,900	1,874	1,859	1,848	1,847	-17%	-5.1%	-0.6%	22위
중랑구	1,654	1,621	1,599	1,586	1,583	1,582	-15%	-4.4%	-0.3%	16위
성북구	1,829	1,785	1,762	1,752	1,749	1,750	-21%	-4.3%	-0.1%	11위
강북구	1,574	1,523	1,486	1,473	1,467	1,464	-22%	-7.0%	-0.6%	21위
도봉구	1,410	1,368	1,338	1,320	1,308	1,303	-20%	-7.6%	-1.2%	25위
노원구	1,541	1,499	1,478	1,461	1,458	1,455	-20%	-5.6%	-0.5%	20위
은평구	1,664	1,634	1,613	1,604	1,603	1,605	-19%	-3.6%	0.0%	10위
서대문구	1,939	1,892	1,868	1,855	1,849	1,848	-20%	-4.7%	-0.4%	18위
마포구	2,411	2,351	2,319	2,312	2,314	2,319	-16%	-3.8%	0.3%	7위
양천구	2,062	1,974	1,926	1,914	1,917	1,928	-23%	-6.5%	0.7%	4위
강서구	1,866	1,785	1,725	1,711	1,706	1,706	-21%	-8.6%	-0.3%	17위
구로구	1,609	1,552	1,531	1,516	1,512	1,514	-20%	-5.9%	-0.2%	13위
금천구	1,505	1,438	1,403	1,395	1,396	1,397	-22%	-7.1%	0.2%	9위
영등포구	2,107	2,031	1,979	1,968	1,967	1,976	-17%	-6.2%	0.4%	6위
동작구	2,262	2,130	2,081	2,077	2,083	2,088	-20%	-7.7%	0.5%	5위
관악구	1,850	1,783	1,730	1,713	1,707	1,707	-19%	-7.7%	-0.4%	19위
서초구	3,276	3,176	3,136	3,108	3,104	3,101	-19%	-5.3%	-0.2%	14위
강남구	3,480	3,315	3,221	3,196	3,218	3,233	-19%	-7.1%	1.2%	2위
송파구	2,598	2,519	2,483	2,491	2,528	2,552	-19%	-1.8%	2.5%	1위
강동구	2,134	2,068	2,057	2,053	2,061	2,069	-19%	-3.0%	0.8%	3위

다만, 동일한 기간에서 전세 가격 추이를 살펴보면 전국적으로 전세 가격의 하락이 멈추지 않고 있어 주택을 구입하기 위한 유동성 자체가 크게 늘지는 않고 있다. 물론 서울의 매매가격 상승률이 상위 랭크에 있던 행정구의 경우, 전세 가격의 하락이 멈추고 상승 추세로 돌아섰지만, 아직 대부분 행정구에서 음의 성장률을 기록하고 있다. 주택 가격이 급격히 회복하기 위해서는 주택 구입 자금의 상당 부분을 차지하는 전세 가격이 같이 올라줘야 하는데 그렇지 못한 상황이다.

즉, 현재의 주택 거래량 증가와 매매가격의 반등은 시장 환경이 급격히 좋아져서 공격적으로 매수하였다기보다는 한정적인 유동성 내에서 저점에서 가격이 형성되고 있는 것으로 판단된다. 다만, 전체 주택 시장 사이클로 놓고 봤을 때, 바닥을 찍어야만 다시 상승 추세로 전환할 수 있다. 따라서 주택 가격의 추가 하락 가능성은 제한적이며, 바닥(최저점)에서 탈출하는 지점의 초입으로 판단된다.

3) INSIGHT

주택 거래량과 금융 환경, 개발 수요 그리고 가격 추이를 통해 현재 국내 부동산 시장에 대하여 살펴보았다. 거래량은 눈에 띄게 증가하였고 금리는 정부에서 상방을 막고 있다. 신규 주택에 대한 개발 수요는 제한적이고 가격은 지난 3~4개월 동안 소폭 반등하였다. 다만, 주택 시장이 급격히 회복하려면 유동성(금리, 전세)이 더 늘어나야 하는데, 올해 금리는 상단에서 내려오지 않을 것으로 예상되며, 전세 가격은 아직 뚜렷한 저점을 잡지 못하였다.

주택 시장의 회복에 있어 긍정적인 요인과 부정적인 요인이 상존하지만, 서울의 중심 지역 위주로 바닥을 거쳐 소폭 반등이 시작됐다. 모든 만물에는 주기가 있고 시작과 끝은 0이다. 끝도 없이 추락할 것 같았던 주택 가격은 이제 0에 다다랐는지, 거래가 시작되고 있다. 물론, 아직 완연한 회복세에 들어갔다고 보기는 어렵다. 더 이상 추가 하락 가능성은 제한적이지만, 금리 인하, 공급 제한 등 기대해 볼 만한 요인들은 남아 있다. 지금의 부동산 시장을 이렇게 요약하고 싶다. 팔기보다는 기다리거나 사볼 만한 때.

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