부동산계의 성장주 ‘성수동 오피스’, 하지만 상식을 깨버리는 높은 가격 수준

SUMMARY

- 소규모 공장을 상업 시설로 탈바꿈하며 중심 업무지역으로 폭발 성장한 성수동

- 업무시설 종사자도 지속적인 증가 추세이며 실질 임대 비용 상승 폭이 매우 높은 편

- 토지 평당 평균 1.4억 원(2022년 기준)까지 치솟으며 종로 및 강남 권역을 넘어서는 수준까지 상승

- 고점 부근이라는 인식과 담보대출 금리(5~7%)보다 낮은 투자 수익률(2~4%)을 볼 때 보수적인 투자 의사결정이 바람직

 

성수동에 위치한 디올 © istock

 

천정부지로 상승한 성수동 성수동은 소규모 공장을 상업시설로 탈바꿈하며 기존 도심의 상권들과 차별화된 분위기와 콘셉트로 대규모 상업지역으로 성장했다. 성수동의 발달 초기에는 소규모 상업시설이 공급되었고 대부분 사람이 아파트형/도심형 공장으로 알고 있는 지식산업센터가 들어서며, 업무의 기능까지 확장되었다. 그리고 최근 몇 년간 IT 및 패션 기업들이 성수동에 부지를 매입하고 업무시설을 개발하며, 정통적인 업무 지역인 CBD(종로/을지로), YBD(여의도), GBD(강남/서초)를 대체하는 중심 업무지역으로의 확장 국면에 있다.

하지만, 막상 성수동에 투자를 본격적으로 검토할 때면 생각처럼 수익률이 나오지 않아 현재 시장이 다소 과열된 것이 아닌가 생각이 든다. 그래서 금번 글을 통해, 성수동의 업무시설 동향과 거래 사례 가격 및 수익률 등을 살펴보며 현재 시장에 대해 진단하고자 한다.

 

오르는 임대료, 떨어지는 공실률 코로나19로 대부분 기업이 재택근무에 돌입하여 업무시설에 근무하는 인원 자체는 감소했다. 하지만 상주 근로자의 경우 방역 정책 및 감염병 대책에 따라 인당 필요 공간은 증가하였다. 따라서 대부분 사람은 코로나로 인해 업무시설의 높은 공실 및 임대료 가격 하향 등을 예상하였으나 실제 동향은 상이했다.

 

구분		‘19.1H	‘19.2H	‘20.1H	‘20.2H	‘21.2H	‘21.2H	‘22.1H	‘22.2H	‘23.1H
세빌스	임대료	10.9	10.9	11.0	11.1	11.3	11.3	11.4	11.7	12.0
	관리비	4.3	4.3	4.4	4.4	4.5	4.5	4.6	4.6	4.7
젠스타 메이트	임대료	10.9	11.2	11.3	11.4	11.6	11.7	11.8	11.4	11.5
	관리비	4.3	4.3	4.4	4.4	4.5	4.5	4.6	4.4	4.3
평균	임대료	10.9	11.0	11.2	11.2	11.5	11.5	11.6	11.5	11.7
	관리비	4.3	4.3	4.4	4.4	4.5	4.5	4.6	4.5	4.5

서울 CBD 지역 프라임급 오피스 월 평당 임대료 및 관리비 추이(단위: 만 원) © 세빌스, 젠스타메이트

 

부동산 전문 업체인 세빌스와 젠스타메이트가 발표한 반기별 프라임급 오피스의 평당 월 임대료 및 관리비 추이를 살펴보면 관리비는 2022년 하반기를 기점으로 소폭 감소하였으나 2019년부터의 장기 추세상 임대료 및 관리비는 지속해서 증가하고 있다. 두 기관의 평균값을 기준으로 보면 코로나19가 유행하기 시작하였던 2020년 상반기 임대료와 관리비가 합산 평당 월 15.5만 원이었으나 2023년 상반기 해당 기점 대비 4.3%가량 증가한 16.2만 원을 기록하고 있다. 업무시설 수요의 주요 지표인 임대료는 상승 추세를 이어가고 있다.

 

구분	2019.1H	2019.2H	2020.1H	2020.2H	2021.1H	2021.2H	2022.1H	2022.2H	2023.1H
서울	9.6%	8.3%	7.5%	9.9%	8.9%	7.1%	4.9%	3.6%	3.4%
CBD	13.2%	10.8%	9.4%	10.2%	10.1%	9.1%	7.6%	5.3%	4.4%
GBD	5.9%	4.7%	7.4%	5.5%	7.3%	5.4%	2.5%	2.2%	2.5%
YBD	9.0%	9.0%	7.7%	17.0%	12.4%	8.8%	4.5%	2.5%	2.0%
Other	13.8%	11.8%	10.0%	9.9%	2.5%	2.4%	1.7%	1.9%	1.6%

서울 주요 지역 프라임급 오피스 공실률 추이 © 세빌스, 젠스타메이트, 한국부동산원

 

서울 및 서울 내 주요 지역 프라임급 오피스의 공실률을 살펴보면, 여의도에 파크원이 공급되었던 2020년 하반기 서울의 공실률은 9.9%로 최고 수치를 기록했다. 하지만 대규모 공급 이슈가 해소되니 여의도를 중심으로 급격히 공실률이 하락하였고, 2022년 상반기를 기점으로 업무시설의 자연공실률인 5% 미만을 기록하고 있다. 특히 강남지역의 경우, 지난 1년 6개월간 지속해서 3% 미만의 낮은 공실률을 기록하며, 서울 내 주요 지역 중 가장 업무시설의 수요가 높은 것으로 확인된다. 2023년 상반기 기준 서울 전체의 공실률은 3.4% 수준이며, 전체 지역 모두 5.0%를 하회하고 있어 서울 업무시설의 수급 여건은 양호한 편으로 판단된다.

 

근로자도 늘어나고 있다 서울 주요 지역의 전체 근로자 중 정보통신업, 서비스업, 시설관리업, 자문업, 금융업 등 사무직 업종을 업무시설 종사자로 가정한 후 2019년 이후 추이를 살펴보았다.

 

구분	2019.1H	2019.2H	2020.1H	2020.2H	2021.1H	2021.2H	2022.1H	2022.2H
서울 주요	213.3	214.3	209.4	213.5	212.6	215.4	219.2	223.0
종로/을지로	56.0	55.9	54.2	54.8	53.7	54.3	55.1	55.7
강남/서초구	107.7	108.5	106.3	109.2	109.2	110.8	113.2	115.7
영등포구	34.2	34.3	33.5	33.8	33.9	34.3	34.7	35.2
성동구	15.4	15.6	15.3	15.6	15.8	16.0	16.2	16.4

서울 주요 지역의 업무시설 종사자 수 추이(만명) © 고용노동통계

 

서울 주요 지역 중 종로/을지로와 영등포 지역의 경우 ‘19년 이후 소폭 감소 추세가 이어지다, 2022년을 기점으로 반등하였으며, 강남/서초구와 성동구의 경우 상승 추세가 더 길게 나타났다. 동기간 업무시설 근로자 수의 증감률을 살펴보면, 서울 주요 지역은 전체 4.5%가량 증가하였으며, 이중 강남 지역이 7.4% 가장 증가율이 높았고 성수 권역의 경우, 6.4%로 두 번째로 높은 증가율을 기록했다. 이는 강남 지역의 낮은 공실률이 업무시설 종사자 수요가 많아 기인한다는 것을 방증한다. 성수 지역 역시 성장률이 높으며 알스퀘어에서 발표한 ‘2022 성수 오피스 마켓 리포트’에 따르면 성수권역의 공실률이 0.5%로 매우 낮은 수준을 기록하고 있는 것으로 파악된다.(관련링크)

 

구분	’21.4Q	’22.1Q	’22.2Q	’22.3Q	’22.4Q
실질 임대비용(NOC)	20.5~21.5		24.2~25.6

성수권역 실질 월 임대비용 추이(단위: 만 원) © 알스퀘어

 

알스퀘어에서 발표한 리포트에 따르면, 성수 권역의 임대료와 관리비를 합친 후 전용률을 곱해 산정한 월 평당 실질 임대비용(Net Occupancy Cost) 추이를 살펴보면, 2021년 4분기~2022년 1분기 20.5~21.5만 원이었으나, 2022년 2분기~2022년 4분기까지 약 24.2~25.6만 원으로 12% 이상 급등한 것으로 파악됐다. 이는 성수 권역에 입주하고자 하는 업체의 수요가 많아 전반적인 수급 여건이 양호하다는 것을 의미한다.

 

강남보다 높아진 몸값 성수동의 토지 거래 가격을 살펴보면, 2018년 평당 56백만 원에서 2021년 약 1억 원에 거래 되었으나, 2022년에는 평당 평균 1.4억 원까지 치솟았다. 

 

구분	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년	증감률 (18-22년)
토지 거래 가격(평당)	56.0	82.2	75.4	99.6	136.8	81.4%

성수동 평당 토지 거래 가격 추이(단위: 백만 원) © 알스퀘어

 

2020년 이후 약 2년 만에 81%가량 큰 폭으로 상승한 것이다. 준공업지역이 대부분인 성수권역의 토지가 서울 중심지의 주거/상업지역의 토지 가격 수준인 평당 1억 원 이상에 거래되는 것은 상업지역의 활성화 정도가 높은 것을 감안하더라도 다소 비싸게 느껴진다.

 

권역	성수권역				종로/을지로		강남권역
빌딩 명	Corner 50	Corner 25	Corner 19	성수 이마트	콘코디언	종로타워	삼성생명 대치
연면적	3,468	907	681	30,091	18,238	18,332	13,671
준공년도	2022년	2022년	2021년	2001년	2008년	2017년 (리모델링)	2022년 (리모델링)
거래시점	2022년	2022년	2022년	2021년	2023년	2022년	2022년
거래가격	120,000	36,000	28,000	1,220,000	629,200	621,500	481,100
평당가	34.6	39.7	41.1	40.5	34.5	33.9	35.2
주요 임차인	레진 Ent	-	-	이마트	멀티 태넌트	SK그룹	삼성생명

업무시설 거래 사례 (단위: 백만 원) © 뉴스, 젠스타메이트 등

 

위의 표는 2021년~2022년 성수권역 및 종로/을지로권역, 강남권역에서 거래된 업무시설 거래 사례이다. 최근 2년간 성수권역의 업무시설은 평당 3,460 ~4,110만 원 수준이며, 종로/을지로 권역, 강남권역의 3,390~3,520만 원을 웃돌거나 비슷한 수준을 보이고 있다.

성수권역은 양호한 수급 여건을 바탕으로 안정적인 임차인 확보가 가능한 지역이라도 하더라도, 전통적으로 업무시설 최선호 지역인 종로/을지로 및 강남권역보다 높게 거래된다는 것이 다소 불편하게 느껴진다. 또한, 거래된 자산의 임차인 구성을 보더라도, 중심지역에서 거래된 자산의 임차인이 상대적으로 대기업군으로 구성되어 있어, 임대 수익의 안정성도 높아 보인다. 토지 가격이 높아지다 보니, 건물을 포함한 자산의 가치도 올라가는 현상은 당연하지만, 최근 거래되는 가격은 납득하기 어려운 수준까지 오른 모양새다.

 

INSIGHT 최근 성수동 오피스의 임대차 사례 수준인 계약 평당 임대료 9만 원, 관리비 3만 원 (무상 임차 미고려)에 한국부동산원의 2023년 2분기 기준 업무시설 운영 경비 22%로 산정한 결과, 1개년 간 예상 임대수익은 평당 1.12억 원 수준이다. 

 

매매가	3,200만 원	3,300만 원	3,400만 원	3,500만 원	3,600만 원	3,700만 원	3,800만 원
수익률	3.51%	3.40%	3.30%	3.21%	3.12%	3.04%	2.96%

업무시설 운용 수익률 민감도

 

여기에 최근 성수 권역에서 거래된 업무시설 가격을 적용하여 수익률을 산정한 결과 3,200만 원에 매입 시 3.51%이며, 3,800만 원에 매입 시 2.96% 수준이다. 최근 업무시설 담보대출 금리가 대략 5~7% 수준인 점을 감안하면, 투자하더라도 수익을 기대하기 어렵다.

주식으로 치면 성수 권역의 업무시설은 성장주와 같은 개념이다. 하지만, 주식 시장에서도 성장주가 더 이상 성장을 하지 못하거나, 예상된 시기까지 괄목할 만한 실적을 내지 못하면, 주가는 거품처럼 빠지기 마련이다. 성수 권역이 가지는 지리적 이점과 특수성, 그리고 업무시설의 수요는 인정하지만, 과연 양질의 임차인과 업무시설의 최선호 지역을 넘어설 정도의 가격인지는 다소 의문이다. 최근 성수 권역에 대한 긍정적인 뉴스와 리포트가 지속해서 발간되고 있다. 모든 투자에는 고점에서 가장 소란스럽고 올바른 투자의사 결정을 하기 어려운 이야기가 쏟아져 나온다. 많은 레버리지를 일으켜, 금융 비용 변동성에 취약한 부동산에서 수익이 나지 않는 자산은 언제 꺼질지 모르는 거품이라는 것을 말이다.