주택 가격 변곡점의 시그널 포착하기 (1)

SUMMARY

- 2023년 상반기 아파트 거래량 전년 동기 대비 59%가량 증가

- 서울 일부 행정구에서는 아파트값이 급등했던 2020년을 초과하는 거래량 기록

- 저점에서 공급자와 구매자 간 가격이 합의되며 회복하는 시점으로 볼 수 있음

- 단기간 내 담보대출 금리 추가 하락 가능성이 낮아 주택 가격의 상방은 제한될 것으로 전망

 

© istock

 

2021년을 기점으로 국내 부동산 시장은 거래량이 감소하며 다운 사이클에 진입하였다. 작년 9월 ZUM 투자에 통계 데이터를 통해 아파트 시장환경을 점검하는 글을 작성하였다.(관련링크) 해당 글을 작성하던 시점에는 감소하는 아파트 거래량, 지속되는 전세 및 매매 가격의 하락으로 저점에서 보이는 시그널이 나타나지 않아 추가 하락 가능성을 주장하였다. 그로부터 약 1년이 지난 2023년 8월, 과거에 다뤘던 통계 데이터를 다시금 살펴보고 현재의 국내 아파트 시장 환경을 점검하고자 한다. 금번 글에서는 금융 환경, 아파트 거래량, 전세 및 매매 가격 추이 등을 살펴볼 예정이다.

 

1) 2023년 상반기 아파트 거래량 전년 동기 대비 59%가량 증가

주식 투자를 하다 보면 종종 이런 말을 들을 때가 있다. 가격은 속일 수 있어도, 거래량은 속일 수 없다. 이는 주식이 거래되는 가격이 10%~20%, 위·아래로 널뛰기하여도 결국 거래량이 있다면 그만큼 갖고 싶어 하는 수요가 많다는 것을 의미한다. 따라서 많은 거래량은 가격이 지지가 되는 구간을 확인할 수도 있어 저점을 확인하는 시그널로 볼 수 있다.

 

년도	2018	2018	2019	2019	2020	2020	2021
반기	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H
전국	280,882	282,590	281,952	263,109	505,104	428,974	300,040
서울	51,145	45,477	32,867	38,867	46,974	46,810	22,032

 

년도	2021	2022	2022	2023	증감률
반기	2H	1H	2H	1H	전년	재작년	재재작년
전국	369,142	117,076	181,505	185,596	59%	-38%	-63%
서울	27,719	5,706	9,678	16,348	187%	-26%	-65%

아파트 매매건 수 추이(단위: 호) © 한국부동산원

 

2018년부터 아파트 거래량 추이를 살펴보면 2018년 상반기 28만 호를 기점으로 2020년 상반기까지 상승 추세에 있었고, 2022년 상반기엔 11.7만 호를 기록하며 최저 수준을 기록한 후에 회복 추세에 있다. 통상적으로 부동산 시장 환경의 지표가 되는 서울 아파트 거래량의 경우, 2021년 상반기에 2.2만 호를 기록하며 거래량이 급격히 줄었고, 2022년에는 1년 내내 모두 1만 호를 넘지 못하였다. 하지만 2023년 상반기 1.6만 호가 거래되며 전년 동기 대비 187%가량 증가하였고, 재작년 동기와 비교해도 26%만 감소한 수치로 거래량의 상당 수준이 회복한 것으로 판단된다.

 

2) 서울의 경우, 일부 행정구에서는 2020년을 초과하는 거래량 기록, 저점에서 공급자와 구매자 간 가격이 합의되는 시기

서울의 세부 지역별로 살펴보면, 송파구, 노원구, 강남구, 강동구에서 1,000건 이상 기록하며 가장 거래가 활발하였다. 작년 동기 대비 거래량의 증감률로 보면, 성동구, 서대문구, 강동구, 송파구, 관악구 등이 300% 이상 증가하며 상대적으로 거래 수요의 증가 폭이 컸다.

 

년도	2020	2020	2021	2021	2022	2022	2023	증감률
반기	1H	2H	1H	2H	1H	2H	1H	전년	재작년	재재작년
종로구	458	412	237	314	82	120	136	66%	-43%	-70%
중구	621	543	315	346	76	133	230	203%	-27%	-63%
용산구	960	860	431	928	94	209	216	130%	-50%	-78%
성동구	1,730	1,726	786	897	131	277	641	389%	-18%	-63%
광진구	658	744	388	433	123	168	298	142%	-23%	-55%
동대문구	1,884	1,743	917	976	211	384	727	245%	-21%	-61%
중랑구	1,515	1,564	683	1,083	177	398	440	149%	-36%	-71%
성북구	2,520	2,408	1,162	1,562	432	682	867	101%	-25%	-66%
강북구	1,359	1,072	410	684	154	128	349	127%	-15%	-74%
도봉구	2,389	2,522	908	1,187	172	267	513	198%	-44%	-79%
노원구	5,101	4,748	1,910	2,524	288	628	1,096	281%	-43%	-79%
은평구	1,788	1,933	950	993	273	369	865	217%	-9%	-52%
서대문구	1,696	1,582	724	951	137	273	664	385%	-8%	-61%
마포구	1,658	1,569	812	890	190	350	684	260%	-16%	-59%
양천구	1,953	2,180	941	1,120	178	292	683	284%	-27%	-65%
강서구	2,891	3,423	1,329	1,853	279	423	831	198%	-37%	-71%
구로구	2,854	2,662	1,140	1,680	334	485	645	93%	-43%	-77%
금천구	1,026	855	460	790	234	193	239	2%	-48%	-77%
영등포구	2,231	1,826	999	1,079	333	387	858	158%	-14%	-62%
동작구	1,561	1,663	776	972	152	444	542	257%	-30%	-65%
관악구	1,524	1,463	738	866	135	327	587	335%	-20%	-61%
서초구	1,784	1,875	1,084	1,443	278	791	703	153%	-35%	-61%
강남구	2,127	2,159	1,852	1,750	707	1,179	1,072	52%	-42%	-50%
송파구	2,405	2,825	1,096	1,300	300	427	1,373	358%	25%	-43%
강동구	2,281	2,453	984	1,098	236	344	1,089	361%	11%	-52%

서울 세부 지역별 아파트 매매건 수 추이(단위: 호) © 한국부동산원

 

강남구의 경우, 52%의 낮은 증가율을 기록하고 있는데, 이는 강남구 자체가 2022년 상반기를 제외하고 모든 반기에 1,000건 이상의 많은 거래를 기록했기 때문이다.

재작년 상반기를 기준으로 전체 행정구의 거래량 증감률을 살펴보면, 송파구와 강동구는 유일하게 25%, 11%가량 거래량이 증가하며, 2021년보다 강한 매수세가 나타났다. 지속적으로 하락 추세였던 주택 거래량이 2023년 상반기를 기점으로 급격한 회복세를 보이며, 저점에서의 구매하려는 수요가 유효했던 것으로 보인다. 물론, 아직 과거 아파트 가격이 급격히 상승하였던 2020년에 미치지는 못하지만, 공급자와 매수자 간의 가격이 합의되어 본격적인 거래가 시작되는(회복되는) 시점으로 볼 수 있다.

 

3) 단기간 내 담보대출 금리 추가 하락 가능성이 높지 않아, 주택 가격의 상방은 제한될 것으로 전망

아파트의 거래량이 증가한 가장 큰 요인은 주택 담보대출 금리의 하락을 꼽을 수 있다.

 

년도	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022	2022
월	1	2	3	4	5	6	7	8	9
전체 대출	3.5%	3.5%	3.5%	3.6%	3.7%	3.9%	4.2%	4.5%	4.7%
주택담보대출	3.9%	3.9%	3.8%	3.9%	3.9%	4.0%	4.2%	4.4%	4.8%
예금 금리	1.7%	1.7%	1.7%	1.9%	2.0%	2.4%	2.9%	3.0%	3.4%
예대 마진(담보-수신)	2.2%	2.2%	2.1%	2.0%	1.9%	1.6%	1.2%	1.4%	1.4%
예대 마진(전체-수신)	1.8%	1.8%	1.8%	1.7%	1.7%	1.5%	1.3%	1.5%	1.3%

 

년도	2022	2022	2022	2023	2023	2023	2023	2023	2023
월	10	11	12	1	2	3	4	5	6
전체 대출	5.3%	5.6%	5.6%	5.5%	5.3%	5.2%	5.0%	5.1%	5.2%
주택담보대출	4.8%	4.7%	4.6%	4.6%	4.6%	4.4%	4.2%	4.2%	4.3%
예금 금리	4.0%	4.3%	4.2%	3.8%	3.5%	3.6%	3.4%	3.6%	3.7%
예대 마진(담보-수신)	0.8%	0.5%	0.4%	0.8%	1.0%	0.8%	0.8%	0.7%	0.6%
예대 마진(전체-수신)	1.3%	1.4%	1.4%	1.6%	1.8%	1.6%	1.6%	1.6%	1.5%

시중은행 대출 및 예금 금리 추이 © 한국은행

 

위의 표는 한국은행에서 발표한 월별 대출 및 예금 금리의 추이다. 통상적으로 기준금리가 오르면, 대출 금리도 올라가게 된다. 2022년 1월 전체 대출 금리는 3.5%에서 지속된 금리 인상으로 2022년 12월 5.6%까지 급격히 올라갔다. 담보대출 금리 역시, 2022년 3.9%에서 2022년 10월 4.8%로 정점에 이르게 됐다.

담보대출 금리가 올라가게 되면, 주택 구매를 위한 유동성은 감소하게 되고 자연스럽게 주택 가격 하락 및 거래량이 감소하게 된다. 위와 같은 이유로 2022년에 급격한 거래량 감소가 있던 것이다. 하지만 2022년 11월을 기점으로 주택담보 대출 금리가 낮아지기 시작하더니, 2023년 4월에는 4.2%까지 하락하였다. 정부의 주택담보 대출 규제 완화 정책은 기준 금리 인상에도 불구하고 시장 금리를 낮췄다.

2022년에는 담보대출 금리에서 예금 금리를 뺀 예대 차익이 1.4%~2.2% 수준을 유지하였으나, 2023년에는 0.6%~1.0% 수준으로 은행은 마진을 포기하면서 금리를 낮춘 것이다. 정부의 규제 완화에 따라 기형적으로 늘린 유동성은 현시점 시중은행이 감당할 수 있는 수준이지만, 이미 낮은 예대 마진으로 추가적인 금리 인하가 어려운 것을 감안한다면 시장 내 유동성이 급격히 늘어날 가능성은 제한적이다. 이렇게 유동성이 제한되는 금융환경은 주택 시장이 회복세에 접어들었다고 하더라도, 상방을 제한할 것으로 판단된다.

 

4) INSIGHT

거래라는 것은 공급자가 구매자 간의 가격이 합의된 결과다. 그리고 해당 구간에서 반복적으로 거래가 일어나면, 해당 가격은 시장에서 수용 가능하다고 볼 수 있고 거래량이 더 많아져 수요가 공급을 초과하면 가격이 상승한다. 지난 몇 년간 주택 시장의 회복 시점 예측이 어려웠던 이유는 거래가 일어나지 않았기 때문이다. 하지만 2023년 상반기를 기점으로 주택 거래량이 큰 폭으로 증가하며, 저점에서의 가격이 형성된 것으로 판단된다. 금번 글에서는 거래량과 금융환경 등으로 현재 시장 환경을 점검하였고 다음 글에서는 이를 바탕으로 변동된 가격 추이를 살펴보고자 한다.