외국인 관광객이 (강하게)밀고 국내 관광객이 당기고, 숙박 시설 가치 상승이 기대되는 시점

SUMMARY

- 2023년 월평균 53.8만 명의 외국인 관광객 방문, 추가적인 증가가 기대되는 상황

- 숙박 지출이 늘며, 2023년 호텔 객실 실적은 코로나19 이전 수준을 넘을 것으로 예상

- 시장을 상회하는 호텔 자산의 배당률, 이제는 다시 들여다봐야 하는 시기

 

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올해를 기점으로 국내 및 해외 관광이 재차 활성화되며 이와 관련된 관광 및 레저 업황의 개선이 뚜렷하다. 코로나를 시작으로 몇 년간 호텔 및 리조트 등의 이용 수요가 급격히 줄어들며, 투자에 대한 관심도 없어졌다. 아직 국내 투자자들은 코로나 이전 관광 산업이 절정에 다다랐을 때 투자했던 호텔 등이 2020~2021년 큰 손실로 이어지며, 아직 보수적인 투자 관점을 유지하고 있지만 실제 체감하는 호텔 업황은 이전과 유사한 수준을 회복한 듯 보인다.

반면 정통적 부동산 투자 자산으로 여겨지는 업무시설(오피스) 등은 기업들의 근무 환경이 변하고 경기가 부진해 예전만큼 활발한 거래가 이루어지지는 않고 있다. 이는 기존의 투자 방식과 관점을 돌려 다시금 주위를 살펴봐야 할 타이밍임을 의미한다. 금번 글에서는 호텔을 포함한 숙박시설의 투자 환경을 점검하기 위한 통계 데이터 등을 살펴보고자 한다.

 

1) 월평균 53.8만 명의 외국인 관광객 방문, 추가적인 증가가 기대되는 상황

서울을 돌아다니다 보면, 작년까지는 많이 보이지 않던 외국인 관광객이 심심치 않게 보인다. 물론 코로나19 직전인 2018~2019년 수준까지는 아닌 것으로 체감되지만, 지난 몇 년과는 비교도 안되게 늘었음을 느낀다. 이를 데이터로 확인하고자 한국관광공사에서 발표하는 월별 외래 관광객 추이를 아래의 표로 정리하였다.

 

구분	1월	2월	3월	4월	5월	6월
2019년	884,293	907,928	1,251,744	1,382,540	1,233,562	1,237,840
2020년	1,030,497	503,976	31,497	5,135	6,111	9,744
2021년	9,035	8,500	11,169	11,492	15,381	17,847
2022년	16,961	16,512	22,492	57,448	89,179	133,883
2023년	312,847	319,098	627,681	736,870	691,789	-
20년 대비 증감률	-70%	-37%	1893%	14250%	11220%	-
21년 대비 증감률	3363%	3654%	5520%	6312%	4398%	-
22년 대비 증감률	1745%	1833%	2691%	1183%	676%	-

 

구분	7월	8월	9월	10월	11월	12월	합계
2019년	1,218,767	1,251,764	1,178,421	1,403,576	1,234,503	1,247,337	14,432,275
2020년	12,732	8,634	10,619	11,119	11,514	11,893	1,653,471
2021년	20,297	18,452	19,611	25,698	28,734	25,630	211,846
2022년	153,171	159,128	213,310	360,862	341,686	434,305	1,998,937
2023년	-	-	-	-	-	-	2,688,285
20년 대비 증감률	-	-	-	-	-	-	-
21년 대비 증감률	-	-	-	-	-	-	-
22년 대비 증감률	-	-	-	-	-	-	-

연도별 외국인 관광객 추이(단위: 명) © 한국관광공사

 

2023년 1월부터 5월까지 국내에 방문한 외국인 관광객은 31.3만 명으로 시작하여 70만 명 수준까지 증가해 월평균 53.8만 명을 기록했다. 이는 코로나가 시작되었던 ‘20년부터 위드 코로나 체제로 변화한 ‘22년 대비 최대 1만 퍼센트 이상의 증가다. ‘23년 5월까지 전체 방문 외래 관광객은 269만 명 수준이며, 이는 2020년~2022년 한 해 동안 방문한 외국인 관광객 전체를 넘는 수치로 상당한 회복이 ‘23년을 기점으로 시작되었다.

물론, 외국인 관광객이 절정 수준이었던 2019년에 비하면 아직 50% 수준으로 추가적인 회복이 있어야 하겠지만, 최근 5개월간 지속 상승 추세를 감안하면, 올해 내 상단 수준의 증가가 기대된다.

 

2) 외국인 관광객의 숙박 관련 지출은 코로나19 이전을 초과할 것으로 전망

관광객 수가 회복된다는 것은 국내 호텔 및 콘도 등 숙박시설에서의 소비 지출 또한 증가한다는 것을 의미한다. 이를 확인하고자 국내 관광객 및 외국인 관광객의 관광 총소비 금액을 통계 분석하였다.

 

구분	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
관광총소비	410,760	407,011	325,414	327,705	403,523
숙박 관련 지출	15,555	15,575	11,811	13,196	16,935
호텔	4,918	5,281	3,744	4,495	6,291
콘도	2,050	2,014	1,614	1,945	2,735
캠핑장/펜션	44	49	85	94	117
기타숙박	8,543	8,232	6,368	6,663	7,793

연도별 국내관광객 관광총소비 금액 추이(단위: 억 원) © 한국관광공사

 

연도별 국내 관광객의 관광 총소비 금액의 추이를 살펴보면, 2018년 41조 원으로 최고치를 기록한 후 2021년까지 지속 감소 추세로 전환되었다. 하지만 위드 코로나가 시작되었던 2022년을 기점으로 소비 지출 금액이 턴어라운드하였다.

전반적인 관광 총소비 금액은 2018~2019년을 초과하지 못하였지만, 숙박 관련 매출에서는 코로나19 이전보다 오히려 높은 수준을 기록한 것으로 조사되었다. 특히 호텔이나 콘도의 경우, 2018년~2019년 대비 20~30%가량 증가하며, 이례적인 소비 지출을 기록하고 있다.

 

구분	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
관광총소비	51,573	54,904	13,277	10,742	28,665
숙박 관련 지출	18,041	19,407	4,710	4,657	11,697
호텔	13,204	14,397	3,110	2,793	8,069
콘도	884	553	255	309	340
캠핑장/펜션	7	5	1	2	3
기타숙박	3,946	4,453	1,343	1,554	3,285

연도별 외국인 관광객 관광 총소비 금액 추이(단위: 억원) © 한국관광공사

 

연도별 외국인 관광객의 관광 총소비 금액 추이를 살펴보면, 2022년을 기점으로 상당 수준 회복하기는 하였으나, 2019년의 50% 수준에 머물고 있다. 호텔 등 숙박 관련 회복세가 두드러지나, 외국인 관광객 수가 2023년을 기점으로 본격적인 회복세에 접어든 것을 참고했을 때 2023년 월별 데이터를 추가로 살펴봐야 한다.

 

구분	2023년 1월	2023년 2월	2023년 3월	2023년 4월	2023년 5월	2023년 6월
관광총소비	3,115	2,905	4,439	5,759	5,930	5,971
숙박 관련 지출	1,147	1,112	1,662	2,079	2,129	2,106
호텔	810	765	1,155	1,448	1,474	1,455
콘도	28	30	29	36	41	40
캠핑장/펜션	0	0	0	0	0	0
기타숙박	309	317	478	594	614	610

월별 외국인 관광객 관광총소비 금액 추이(단위: 억원) © 한국관광공사

 

외국인 관광객이 증가 추세가 두드러졌던 2023년 3월부터 숙박 관련 지출은 1,662억 원에서 2,000억 원 대로 급격히 증가하였다. 동 기간 숙박 관련 지출의 총 금액은 1조 원을 넘었으며, 이를 연간으로 환산할 경우, 2019년 1.9조 원이었던 최고치를 넘어설 것으로 예상된다.

특히나 2022년 코로나 이전 수준을 초과한 국내 관광객의 숙박 관련 지출이 1.7조 원이었던 것을 고려하면, 2023년을 기점으로 외국인 관광객의 숙박 관련 지출은 국내 관광객보다 높은 수준을 기록할 것이다.

 

3) 국내 대기업군의 2023년 호텔 객실 실적은 코로나19 이전 수준을 넘을 것으로 예상

지난 5월 국내 대기업군의 숙박시설 운영 회사는 2023년 1분기 실적을 발표했다. 2023년 불확실한 국제 경기 예상되는 가운데, 실적의 향방을 가늠할 수 있기 때문이다. 아래의 표는 국내 대기업군의 호텔 운영사의 객실 매출 추이다.

 

구분	2019년	2020년	2021년	2022년	2023.1Q	연환산
호텔신라	5,705	3,863	4,352	5,956	1,436	5,744
호텔롯데	9,819	5,705	7,284	11,343	2,642	10,568
파르나스호텔	3,056	1,660	2,161	3,694	973	3,892

주요 호텔 회사 연도별 숙박 매출 추이(단위: 억 원) © 금융감독원 공시자료

 

호텔신라(삼성그룹)와 호텔롯데(롯데그룹), 파르나스호텔(GS그룹)의 연도별 객실 매출 추이를 살펴보면, 코로나가 가장 유행하였던 2020년~2021년 급격히 꺾이다가 2022년을 기점으로 모두 회복하는 모습을 보여주었다.

특히, 2023년 1분기 실적은 기대보다는 아쉬웠지만, 이를 연환산하면 모든 회사의 객실 매출이 코로나19 이전인 2019년을 초과할 것으로 예상된다. 또한, 외국인 관광객의 수와 숙박 관련 지출 추이를 함께 살펴보면, 추가적인 상승 여력도 있다고 볼 수 있다.

 

4) 시장을 상회하는 호텔 자산의 배당률, 이제는 다시 들여다봐야 하는 시기

구분		2018	2019	2020	2021	2022
전체	수익률	3.93	4.18	5.04	5.82	5.24
호텔	수익률	7.69	16.91	3.25	6.66	9.04
주택	수익률	1.01	1.27	0.61	0.77	0.33
오피스	수익률	6.37	6.86	12.53	10.75	11.95
복합형	수익률	6.4	6.02	6.28	4.96	4.18
물류	수익률	6.1	6.75	20.19	11.95	9.04
리테일	수익률	14.15	13.39	8.76	16.76	8.55
기타	수익률	-	-	-	7.82	6.78

연도별 리츠 자산별 배당률 추이(단위: %) © 리츠정보시스템

 

리츠정보시스템에서 발표한 국내 리츠의 자산별 배당률 추이를 살펴보면, 전반적으로 5% 수준을 유지하고 있다. 호텔의 경우, 2020년 3.25%로 시장 대비 낮은 수익률을 기록하였으나, 2021년 회복이 시작되었고 2022년에는 시장 수익률 대비 3.8%가량 높은 9.04%를 기록하였다. 이는 시장의 통상적인 부동산 자산보다 호텔이 아웃퍼폼을 기록하고, 좋은 투자라는 것을 의미한다.

결국 투자라는 것은 돈을 벌 때도 손실을 볼 때도 있는 것이다. 하지만, 한 번 손실을 감수한 영역에 다시 들어가기가 쉬운 의사결정이 아닐 것이다. 그런데도 좋은 투자자는 변화하는 투자 환경에 빠르게 적응하여, 처음 이곳에 뛰어든 사람의 시각으로 시장을 바라봐야 한다. 데이터는 우리에게 힌트를 주고 생활에서의 체감은 투자의 영감이 된다. 안되다는 생각보다는 어떻게 더 많이 이익에 집중하여 생각하면, 숙박시설과 관련한 분야의 투자도 함께 고려해야 하는 시점이다.