물류센터 투자가 여전히 괜찮은 이유 #2 : 역사상 최대 수준의 공급이 있었음에도, 여전히 견조한 수요. 앞으로의 투자 전망은? (2)

Summary

- 기존 단순 매입의 투자 방식에서 선매입 등 다양한 방식으로 투자 확대

- 기관 투자자들에게 물류센터가 안전 자산으로 인식 전환됨에 따라 요구수익률은 하락 추세

- 시장 및 투자환경 관점에서 현시점 투자 양호, 중단기 급격한 수급악화 가능성은 다소 제한적

 

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｜ 물류센터 투자 방식 및 수익률 추이

① 물류센터 투자 방식 물류센터에 투자한다고 할 때 대부분은 이미 준공된 물류센터를 인수하는 것을 의미한다. 하지만 실제로 투자자들은 다양한 시점에 물류센터 투자에 참여하고 있다.

 

투자 유형	내용	Risk 및 Return
단순 자산 매입	- 단순 자산 매입 후 임대 운영 - 임대 운영 후 제 3자 매각을 통한 Exit	저위험 / 저수익
Value-Add 투자	- 노후화된 자산 매입 후 증축 or 대수선 등 환경 개선 - 시설 개선으로 임대료 상승 및 자산 가치 증대 - 임대 운영 후 자산 가치 증대분 반영하여 제3자 매각	중위험 / 중수익
선매입 투자	- 물류센터 개발 중인 자산을 준공 전에 매입하여, 준공 후 소유권을 이전 받아 임대 운영 - 물류센터의 실체가 생기기 전에 투자하므로, 무수익 구간이 발생하고 준공 시점 전체 자산이 공실 상태이므로, 상당 Risk Taking 하는 구조임. - 다만, 시장 가격 대비 저렴한 가격에 매입할 기회를 부여 받으며, 임대 정상화 후 제3자 매각으로 Exit	중위험 / 고수익
물류센터 직접개발	- 토지 확보 및 인허가, Financing까지 전체 사업을 직접 진행해 착공 후 선매각, 준공 후 매각 등으로 Exit	고위험 / 고수익

물류센터 투자 유형

 

단순 자산 매입은 현시점 물류센터 투자에 가장 많은 비중을 차지한다. 국내 기관 투자자들은 대체로 위험 선호 성향이 높지 않으므로, 안정적으로 임차인이 확보된 물류센터 자산을 가장 선호하기 때문이다.

선매입 투자의 경우, 최근 몇 년간 활발히 투자하는 방식인데 현재는 실체가 없는 물류센터이지만 향후 준공이 되었을 시 가장 먼저 자산을 확보하는 차원에서 미리 선결제해두는 개념이다. 선매입은 준공에 대한 리스크는 시행사(부동산개발자)가 지기 때문에, 향후 임대 운영에 대한 확신만 있다면, 적당한 리스크를 Taking하고 높은 수익을 기대할 수 있어 일부 기관 투자자들이 선호한다. 그런 점에서, 임대 운영 경험이 있고 자신이 있는 자산운용사나 증권사, 외국계 투자자 등이 중심이 되어서 선매입이 활발하게 이뤄지고 있다.

물류센터 직접개발의 경우, 아직 국내 기관 투자자보다는 시행사가 중심이 되는 방식이며, 자산운용회사, 증권사 등도 개발 초기단에 Project Financing이나 자산관리사로 사업에 참여하기도 한다.

 

② 물류센터 투자 수익률 추이 물류센터의 요구수익률을 부동산 용어로 Cap.Rate라고 부른다. (용어 참조 사이트: Cap Rate를 활용한 부동산 가치평가)  Cap.Rate는 무위험수익률(국고채) + 리스크 프리미엄으로 구성된다. 즉 동일한 리스크 프리미엄이라고 가정하면, 무위험수익률은 국고채와 연동된다고 볼 수 있다.

 

'18.1Q~'21.1Q 물류센터 Cap.Rate 및 5년 만기 국고채 추이 / 출처: 체스터톤스 및 한국은행

 

위의 그래프에서 ‘18년 1분기 물류센터의 요구수익률은 6.9% 수준이었으며, 국고채는 2.5% 수준으로 나타난다. 즉, ‘18년도에는 물류센터를 투자할 때 투자자가 요구하는 리스크 프리미엄은 4.4% 수준이다. 연도별 추이를 살펴보면, 물류센터의 요구수익률은 지속해서 낮아져 ‘21년 1분기 4.7%를 기록하였다.

 

물류센터 Cap.Rate와 5년 만기 국고채 Spread 추이 / 출처: 체스터톤스 및 한국은행

 

위의 그래프에서는 Cap.Rate와 국고채의 스프레드를 통해, 시장의 리스크 프리미엄 추이 분석하고 있다. Cap.Rate와 국고채의 Spread는 ‘20년 2분기를 기점으로 지속해서 낮아져 ‘21년 1분기 기준 3.3% 수준에 이르렀다.

이는 시장에서 투자자들이 물류센터를 투자할 때 리스크 수준을 점차 낮게 평가하고 있으며, 과거 대비 비싼 값을 주고 자산에 투자할 의향이 있음을 나타내는 지표다.

다만, 안전 자산에 속할수록 투자자가 매입하는 가격은 올라가며, 수익성 지표는 떨어질 수밖에 없다. 한 예로, 부동산 중 가장 안전 자산에 속하는 오피스의 경우, 위치에 따라 Cap.Rate가 3%~4% 초반으로 형성되고 있다.

 

｜ 물류센터 투자 진단 및 전망

물류센터의 현시점 투자 상황을 진단하고 전망하기 위해, 시장환경과 투자환경을 큰 분류로 나누고 세부 항목을 정해 5-Point Scale 기준을 세웠다.

 

구분	항목(가중치)	5점(매우 양호)	4점(양호)	3점(보통)	2점(미흡)	1점(매우 미흡)
시장환경	수요 측면(25%)	공실률 1% 이하	공실률 5% 이하	공실률 10% 이하	공실률 15% 이하	공실률 15% 초과
	공급 측면(25%)	최근 3개년 연평균 5% 이하 증가	최근 3개년 연평균 10% 이하 증가	최근 3개년 연평균 15% 이하 증가	최근 3개년 연평균 20% 이하 증가	최근 3개년 연평균 20% 초과 증가
투자환경	운영안정성(20%)	수급 여건 매우 양호	수급 여건 우호적	보통	수급 여건 비우호적	수급 여건 매우 비우호적
	투자 수요 및 환금성(20%)	1년 내 수익률 0.5% 이상 감소	1년 내 수익률 0.3% 이상 감소	1년 내 수익률 0.2% 이상 감소	1년 내 수익률 0.1% 이상 감소	1년 내 수익률 0.1% 미만 감소
	투자 수익 매력도(10%)	수익률 15% 이상	수익률 10% 이상	수익률 5% 이상	수익률 3% 이상	수익률 1% 이상

물류센터 투자 진단표

 

세부 항목으로는 앞선 보고서에서 언급했던 Data와 주관적 평가 기준으로 수립하였으며, 작성자에 따라, 세부 기준과 가중치 등은 달라질 수 있음을 사전에 언급한다.

 

시장환경(50%)		투자환경(50%)			종합 결과
수요 측면(25%)	공급 측면(25%)	임대 안정성(20%)	투자 수요 / 환금성(20%)	투자 수익 매력도(10%)
양호	보통(수도권 인허가제한 고려)	양호	양호	보통	양호 (3.65점)

물류센터 투자 진단 결과

 

집계된 Data를 바탕으로 위의 기준표 내 세부 항목별 가중치를 주어 평가한 결과, 시장 및 투자환경 관점에서 물류센터 투자에 적합한 시점으로 최종 판단되나, 이는 작성자 개인의 주관적 견해와 시장에 있는 모든 Data를 바탕으로 분석한 결과가 아니며, 어떠한 확증도 할 수 없음을 첨언한다.

다만, 물류센터는 현재 유통 트렌드의 변곡점에 위치해 폭발적 수요 증가의 직접적 수혜를 받는 자산에 속하며, 역사상 최대 수준의 공급이 있었음에도 견고한 수요를 바탕으로 안정적으로 임대시장이 형성되고 있다.

물론, 코로나 19라는 특수한 상황이 해결됐을 시 온라인 수요가 감소할 가능성은 있지만, 이에 반해 오프라인 유통 수요가 반대 급부로 증가할 것이며, 이에 따라, 중단기 급격한 수급 악화는 제한적일 것으로 판단된다.

결론적으로, 물류센터 수요의 섣부른 Peak-out에 집중하기보다는, 새로운 국면에 접어든 투자 상품에서 기회를 발견할 때 한 단계 앞으로 나아가는 투자자가 되지 않을까 제언한다.