3천만 원으로 100만 원 월세통장 만드는 법
『지식산업센터로 월세통장 만들기』 단희쌤(이의상)·김윤관 저자 인터뷰
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부동산 투자의 마지막 골든존으로 불리는 투자처가 있다. 바로 지식산업센터이다. 부동산 투자가 시들해졌다는 요즘 지식산업센터에 대한 관심이 높아진 이유는 무엇일까? 『지식산업센터로 월세통장 만들기』는 7년간 22개 호실의 지식산업센터에 투자하여 약 23억 원의 수익을 거둔 저자의 실전투자 사례를 바탕으로, 수많은 물건중에서 ‘돈 복사기’가 되어줄 똘똘한 한 채를 찾아내는 방법을 설명하고 있다. 부동산 투자로 자산 증식을 원하는 독자들이면 저자의 투자 노하우를 눈여겨볼 필요가 있다.
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이 책의 공저자이신 김윤관 님은 지식산업센터(이하 ‘지산’) 투자를 7년간 해오셨다고 하셨는데 수익률이 어떻게 되시나요?
김윤관 : 7년간 7번의 거래로 22개 호실을 계약했고, 약 23억 원의 수익을 올렸습니다. 수익률을 따지자면 299% 정도 됩니다.
대출도 많이 받으신 것으로 압니다.
김윤관 : 네, 대출이 56억 원 정도 됩니다. 적은 돈이 아니죠. 리스크를 감당해야 하는 투자여서 충분한 계획과 주의를 필요로 합니다. 하지만 바로 그 점 때문에 지식산업센터 투자로 7년 만에 23억 원의 수익을 창출할 수 있었습니다. 소액 자본으로 투자가 가능하기 때문입니다.
레버리지 투자가 가능했기 때문에 고수익 창출이 가능했다는 말씀이시죠.
김윤관 : 네, 그렇습니다. 매매가의 80%에서 최대 90%까지 대출이 가능하기 때문에 소액의 자본으로도 투자가 가능했습니다. 제가 처음으로 거래한 지식산업센터인 가산 월드 메르디앙 벤처센터 2차의 경우 6억 5천만 원의 구매자금 중에서 보증금 2,700만 원을 제외한 모든 비용을 대출받았습니다. 반면에 15개월간 매월 540만 원씩 총 8,100만 원의 임대수익을 거뒀고 건물 가격이 7억 1천만 원으로 상승하여 6천만 원의 시세차익을 얻을 수 있었습니다. 결과적으로는 2,700만 원의 돈으로 1억 4천만 원의 수익을 거뒀습니다.
불과 2년 만에 1억 4천만 원의 수익을 거두시고는 무슨 생각을 하셨나요?
김윤관 : 사업으로 버는 돈보다 지식산업센터 투자로 버는 돈이 훨씬 가치 있다는 생각했습니다.
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어떤 부분이 가치 있게 느껴졌다는 말씀이실까요?
김윤관 : 사업은 경기 흐름을 탑니다. 시장 분위기가 좋을 때는 수요가 폭발하고 매출이 급성장하지만, 시장 분위기가 가라앉거나 새로운 경쟁자가 등장해서 경쟁이 치열해지면 한순간에 매출은 곤두박질치게 됩니다. 미친 듯이 일을 벌였는데, 시간이 지나서 결산해 보면, 앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 많습니다. 반면에 지식산업센터는 수요가 꾸준히 유지되고 경쟁상대가 많지 않아 계획한 대로 투자를 지속할 수 있다고 생각합니다.
단희쌤 : 저도 한마디 거들겠습니다. 저 역시 오랜 기간 부동산 투자와 컨설팅을 해왔지만, 부동산 투자도 시장의 경기 흐름과 무관하지 않습니다. 그래서 지금과 같은 투자 빙하기도 겪게 되는 것이죠. 평소 저는 제 책과 유튜브를 통해서 인생 2막을 준비하려면 충분한 자본과 나만의 취미를 개발해 누군가에게 팔 수 있어야 한다고 말해왔는데, 부동산 투자 경기가 가라앉을 무렵에 김윤관 대표님을 만나 지식산업센터 투자의 매력을 알게 되었고 덕분에 새로운 투자처를 찾아서 활력 있고 과감한 투자를 해볼 수 있었습니다. 그 과정에서 김윤관 대표님에게 출판을 제안하게 되었고요. 우리끼리 알고 있기에는 지금 시기에 너무도 딱 필요한 그리고 유용한 투자법이라는 생각이 들었습니다.
두 분께서 지식산업센터 투자가 부동산 투자의 새로운 대안이라는 말씀을 주셨는데요. 구체적으로 지식산업센터 투자의 매력을 꼽아본다면 무엇이 있을까요?
김윤관 : 규제는 덜하고, 혜택은 높습니다. 고정된 임대수익과 차익 실현이 가능합니다. 이 책의 2장 「지식산업센터 투자 핵심 포인트 12」에 자세히 기술했는데요. 12개의 매력 중에서 대표적인 3가지를 꼽아보겠습니다.
첫째, 서울에서 고수익을 얻을 수 있는 부동산 투자법이라는 점입니다. 다른 부동산 투자는 투기 규제 정책과 중과세 때문에 사실상 수익 창출이 어려워졌지만, 지식산업센터는 서울에 집중되어 있고, 건설할 수 있는 지역이 한정되어 있어 항상 공급보다 수요가 많습니다. 입지적으로도 역과 가까운 곳에 있어서 출퇴근이 편리한 사무실을 원하는 사람들의 수요가 꾸준합니다. 더불어 실거주 요건을 만족하면 취득세와 재산세가 50% 할인되는 혜택이 있어 다른 부동산 투자보다 고수익 창출이 가능한 환경이라고 볼 수 있습니다.
둘째, 소액자본으로 투자가 가능하다는 점입니다. 앞서 말씀드렸듯이 대출이 80~90%까지 가능하기 때문에 소액의 자본으로도 투자가 가능합니다. 이 점이 대출 규제에 묶여 있는 아파트, 상가, 오피스텔 투자와 비교해서도 차별화된다고 할 수 있습니다.
셋째, 임대 목적의 고정 수익형 투자와 시세 차익을 목적으로 한 투자 중에서 선택할 수 있고, 실제로 거주하면서 적정 가격이 되었을 때 임대나 매매로 충분히 전환할 수 있는 장점이 있습니다. 시장의 흐름을 읽지 못해 한 번 투자 타이밍을 놓치면 재투자가 불가능한 다른 투자법과는 다릅니다.
지금까지 지식산업센터 투자의 장점과 매력에 대해 말씀 주셨는데요. 실제로 투자에 나서려는 투자자들이 알아야 할 주의사항은 무엇이 있을까요?
김윤관 : 네, 지식산업센터 투자에서 가장 중요한 것이 입주요건을 맞추는 것과 임대를 맞추는 것입니다. 분양받아서 입주하는 경우 입주요건을 만족하지 못해 낭패를 겪는 경우가 종종 있습니다. 입주 가능 업종을 확인해서 개인사업자나 법인사업자 등록을 미리 해두어야 합니다. 임대하는 경우는 공실이 발생하지 않도록 임차인 확보가 용이한 지식산업센터에 투자해야 합니다. 역과의 거리, 근린시설 등을 살펴야 하고, 주변 지역에 신규분양 예정인 지식산업센터가 없는지도 살펴야 합니다.
지식산업센터 투자의 향후 투자 전망은 어떻게 보시나요?
김윤관 : 부동산 투자가 경색된 지금 시장의 분위기는 단기적으로는 큰 변화가 없을 것으로 보입니다. 내년 대선 이후에 큰 변화가 있을지는 지금으로서는 예상하기 힘들고요. 정부 규제가 없다는 점과 대출이 많이 된다는 점, 공급보다 수요가 높다는 점을 볼 때 지식산업센터 투자의 전망은 앞으로도 밝을 것으로 보입니다. 다만 지자체별로 분양 후 전매에 관한 법령을 개정하려는 곳들이 있기 때문에 투자 지역의 지식산업센터 관련 법령의 변화는 유심히 관찰하고 확인하고 투자 판단을 해야 합니다.
만약 지금 투자하고 싶다면, 어느 지역을 눈여겨볼 필요가 있을까요?
김윤관 : 교통 호재가 있는 곳이 좋습니다. 지산은 원래 수요가 많은데 출퇴근 환경이 좋아지면 수요가 더욱 증가하기 때문이죠. 서울은 구로디지털단지역 주변이 좋습니다. 2024년에 신안산선이 개통되면 기존 2호선 라인과 연결되면서 더블 역세권이 되고, 안산에서 여의도까지 1시간 안에 출퇴근이 가능해지기 때문에 수요가 대폭 증가할 것으로 전망합니다.
또, 성남일반산업단지도 성남 1호선이 개통되면 수요가 증가할 것으로 보이고, 동탄테크노밸리도 SRT철도역인 동탄역이 동탄인덕원선 등의 도시철도와 연계되고 나면 수요가 급증할 것으로 보입니다.
투자 유망지역을 추천해주셨는데, 프리미엄 호실을 찾는 방법도 있을까요?
김윤관 : 투자 목적이라면 가격이 저렴하면서 판매가 용이한 4~5층의 물건을 살피는 것이 좋고, 입주 목적이라면 서비스 면적이 많은 모퉁이 호실과 휴게실, 화장실, 엘리베이터와 가까운 호실이 좋습니다. 팁을 하나 말씀드리자면, 지산 거래를 많이 해보신 분들은 지하 호실과 꼭대기 층을 꼭 살펴봅니다. 지하 호실은 공장이 들어서기도 하고, 물건 보관이 용이하며, 소음과 냄새가 발생하는 업종의 기업, 물건의 상하차가 많은 기업이 입주를 선호합니다. 꼭대기 층의 경우는 전망이 좋고 옥상 이용이 자유롭기 때문에 이를 원하는 사람들의 수요가 있습니다.
마지막으로 지식산업센터 투자를 고민하는 독자들에게 한 말씀 부탁드립니다.
김윤관 : 지식산업센터 투자는 특별한 노하우가 필요하지 않습니다. 많이 알아보고 많이 거래해본 사람은 누구나 원하는 수익을 얻을 수 있습니다. 저 역시 사업 소득보다 지산투자로 거둔 수익이 높다는 점 때문에 시작했고 발품을 열심히 판 덕분에 지금과 같은 성공을 맛볼 수 있었습니다.
사무실을 구하는 사장님들도 구입보다 투자 목적으로 다시 살펴보시고 내 집 마련을 꿈꾸는 회사원분들도 주택 자금을 지산 투자로 만드는 방법도 고민해보셨으면 합니다. 가격이 고점이라는 것과 공실 위험이 있다는 것이 리스크로 지적되기도 합니다만, 제가 보기에는 리스크는 적고 수익은 높은 투자가 바로 지식산업센터 투자인 것 같습니다. 부자의 꿈을 꾸고 계신다면 과감히 투자에 나서보셨으면 합니다.
*단희쌤(이의상)
30대 후반, 한국전력공사에서 나와 도전한 사업이 전부 실패하여 모든것을 잃었다. 재산도, 가족도, 삶의 희망도 없는 절망 속에서 두 번의 극단적인 시도를 하기도 했다. 쪽방촌과 고시원을 전전하던 중, 우연히 책 한 권을 만나 돈과 사업에 대한 큰 깨달음을 얻고 인생이 완전히 달라지는 경험을 했다. 그 뒤 40대 초반부터 치열한 자기계발을 통해 부동산 재테크 전문가, 소형 건축 시행 전문가, 마케팅 전문가, 1인 지식 창업 전문가, 유튜브 전문가로 거듭나 제2의 전성기를 보내고 있다. 그동안의 경험을 바탕으로 ‘부에 대한 철학’과 ‘실전 재테크 노하우’를 지난날의 자신처럼 삶이 막막한 사람들에게 공유하며 희망을 꿈꿀 수 있게끔 도와주고 있다.
*김윤관
20대 중반, 사업에 뛰어들었다. 좌충우돌했지만 창업 12년 차에 찾아온 불운과 위기에 발이 묶여 고전을 면치 못했다. 지인의 소개로 지식산업센터를 알게 되었고 잠 못 자고 발품 팔며 암묵지에 발을 디디며 첫 거래를 치렀다. 덕분에 사업으로 얻는 수익보다 지식산업센터 투자를 제대로 했을 때 거둘 수 있는 수익이 훨씬 더 높다는 사실을 알게 되었고, 그 이후로 8년 동안 지식산업센터 투자에 매진하여 7건의 거래로 22개 호실을 계약하고 약 23억 원의 수익을 거두었다. 어림잡아 1개의 호실당 1억 원이 넘는 수익을 거둔 셈이다. 앞으로도 강연과 저술 활동을 통해 자신이 체득한 지식산업센터 투자 노하우를 많은 사람에게 전하고자 한다.
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