“사장님이면 언제 집 사실래요?” 부동산 전문가에게 물으니…

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아파트 가격 상승으로 매매 건수가 줄어들고 있지만 ‘더 오르기 전에 아파트를 사야 한다’는 마음으로 ‘영끌 대출’을 통해 서울 아파트를 구매하는 2030대가 늘고 있습니다. 실제 한국부동산원의 아파트 매매 현황 통계에는 30대 이하 청년들의 아파트 매수가 전체의 41%를 차지했는데요. 과연 아파트 가격 상승은 앞으로도 계속될까요? 조금이라도 저렴한 지금 아파트를 사는 게 맞을까요? 아파트 구매에 대한 전문가들의 의견을 알아보겠습니다.

서울 아파트 가격 주춤하는 중

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끝없이 오르던 서울의 아파트 가격이 주춤하고 있습니다. 지난달 서울에서 거래된 아파트 중 35% 정도가 직전 거래보다 가격이 떨어졌는데요. 실제 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울의 아파트값 상승률이 조금씩 내려가고 있습니다. 지난 8월 23일 0.22%까지 올랐던 상승률은 10월 4일 0.19%까지 하락했죠.

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강동구의 25평형 아파트는 직전 거래 13억 5000만 원에서 가장 최근 11억 원으로 아파트 가격이 2억 5000만 원이 떨어졌는데요, 성동구의 37평형 아파트 역시 14억 5000만 원에 거래되며 직전 거래 대비 2억 원 이상 하락했습니다. 마포구와 용산구 아파트 역시 직전 거래보다 1억 8000만 원 하락한 가격에 거래됐습니다.

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전문가들은 아파트 가격이 상승으로 수요자들이 아파트를 사려는 의지가 약해진 것이 아파트 가격 형성에 영향을 주고 있다고 진단했습니다. 게다가 정부가 대출 규제 등 부동산 시장에 대한 규제를 강화한 것도 아파트 가격에 큰 영향을 끼쳤는데요. 한국은행에서 8월에 기준금리를 0.75%까지 올린 것에 이어 11월에도 금리 인상을 예고해 대출 금리 부담이 늘어난 것도 아파트 가격 정체의 원인입니다.

아파트 상승 요인 남아있어

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서울을 비롯한 아파트값 상승세가 한 달 이상 주춤해지고 직전 거래 대비 가격이 떨어진 서울 아파트들이 생겨나며 부동산 가격 하락을 전망하는 수요자들이 늘고 있는데요. 하지만 아직 전문가들은 수급불균형과 전세난 등 아직 부동산 상승 요인이 남아있기 때문에 주택시장의 안정화를 쉽게 판단하기는 어렵다고 판단합니다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 규제와 급등한 피로감에 따라 숨 고르기에 들어가는 분위기”라며 “전세시장에서 가격 상승이 이어지고 있고, 분양시장 청약 열기도 여전히 높은 편이라 집값이 안정세에 접어들었다고 예단하긴 어렵다”라고 밝혔습니다. SK증권 연구원은 “올해 상반기에 이미 지난해 매매가격 상승률을 뛰어넘었고, 실수요장으로 변화돼 대출을 줄인다고 해서 가격 증가세가 바로 꺾일 가능성은 높지 않다”라며 “상승률은 둔화되고 있지만 극적으로 변화되긴 어려워 보인다”라고 전했죠.

2026년부터 집값 내려간다

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서진형 경인여대 교수와 심교언 건국대 교수는 최소 2026년까지는 집값 상승세가 이어질 것이라고 예상했습니다. 현재 계획되어 있는 아파트 입주 물량은 2021년 2만 7000가구, 2022년 1만 7000가구로 해마다 줄어들고 있는 상황입니다. 서진형 교수는 “3기 신도시 등의 공급이 정부 예상대로 원활하게 이뤄지면 집값 안정을 가져올 것”이라며 “노태우 정부 시절 200만 가구를 공급해 10년간 집값이 안정된 것이 이를 잘 보여준다”라고 전했습니다.

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심교언 교수 역시 “이번 정부에서 3기 신도시 등을 발표하면서 예정 공급물량이 200만 가구가 넘는데 공급이 현실화되면 쓰나미 같은 충격이 올 수 있다”라고 밝혔습니다. 서진형 교수와 심교언 교수 모두 3기 신도시 입주가 시작돼야 집값 안정이 온다고 전망했는데요. 현재 3기 신도시의 입주는 2026년 이후로 예정되어 있습니다.

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책 ‘앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다’를 집필한 삼토시 역시 서울 아파트 가격은 2023-2024년까지 정점을 찍고 이후에는 조정장에 들어설 것이라고 예상했습니다. 그 이유 중 하나는 수도권 지역의 10-11년 차 부부의 감소입니다.

첫아이가 초등학교에 입학할 무렵인 10-11년차 부부가 서울 아파트의 대표적인 매매 수요층인데요. 2024년 이후부터는 10-11년차 부부의 수가 급격하게 줄어들기 때문에 아파트 공급을 받아줄 수요층이 급감한다는 것입니다.

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또한 2026년부터 임대 등록 기간이 종료되는 주택임대 사업자들의 물량이 시장에 나올 가능성이 높아집니다. 현재 양도세 감면을 위해 8년 이상 의무임대로 집을 묶어놓은 곳들이 많은데요. 2018년 크게 증가한 임대 사업자 주택들이 8년의 의무임대가 끝나는 2026년에 모두 물량으로 쏟아질 것이라는 예상입니다.

대통령 선거 이후 크게 달라질수도

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반대로 앞으로 부동산 시장이 정체기에서 하락기로 이어질 것이라 예상하는 전문가들도 있습니다. 이현철 아파트사이클연구 소장은 최근 한 매체와의 인터뷰에서 앞으로 부동산 시장은 정체기와 하락기에 놓일 것이라고 밝혔는데요.

 이제는 매도자의 기대 심리로 올라간 부동산 호가를 매수자들이 쫓아갈 수 없는 상황이고 아파트 시장의 정체기가 생기고 있다는 것입니다. 이런 정체기 속에서 아파트 청약 시장에서 미분양이 나오기 시작하면 부동산 시장이 하락세로 접어든다는 것이죠.

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박원갑 KB국민은행 부동산 전문 위원 역시 매체와의 인터뷰에서 현재 부동산 시장이 ‘비이성적 과열’ 상태라고 진단했습니다. 그는 현재 아파트 거래량이 줄고 있으며 내년 3월 대통령 선거가 주택 가격 흐름에 큰 변수가 될 수 있다고 전했는데요. 아파트 상승기가 8년 만에 2-3배 이상 상승한 만큼 하락기에도 그만큼 크게 폭락할 가능성도 있다고 밝히며 ‘영끌 대출’을 통해 아파트를 구매하는 2030대 청년에 대한 우려를 나타냈습니다.

아파트 대신 오피스텔 선택해

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지난 8년 동안 아파트 가격이 끊임없이 오르면서 이제 수요자들은 아파트가 아닌 오피스텔에 눈을 돌리고 있습니다. 올해 3분기 오피스텔의 매매가격이 수도권과 지방 모두 크게 상승했는데요. 특히 수도권은 직전 분기보다 1.14%가 오르면서 상승 폭이 2배 이상으로 커졌습니다. 이에 전문가들은 “서울은 오피스텔 규제 완화 발표에 따른 관심 증가와 주택 가격 상승 장기화로 인해 대체 가능한 중대형 오피스텔을 중심으로 가격 상승 폭이 확대됐다”라고 전했습니다.

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오피스텔이 아파트 대체재로 인기를 끌면서 일부 지역에서는 아파트 가격을 넘어서기도 했는데요. 지난 6월 경기도 동탄 2신도시에 분양한 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 오피스텔의 전용면적 84㎡ 분양가격이 9억 1,660만 원으로 동일 평형의 아파트 분양가보다 2배 이상 비싼 가격이었습니다. 청약을 앞두고 있는 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 예상 분양가가 16억 원대로 알려지기도 했죠.

아파트 가격 상승에 대해 누리꾼들은 “이제는 아파트 가격이 너무 올라서 살 엄두도 못내는 상황이 왔음” “5억은 10억이 되고 20억은 40억이 되고 이게 말이 되는 건가” “지방도 3억하던 아파트가 10억 되더라” 등의 다양한 반응을 보이고 있습니다.