'무주택자 집 사기 더 어려워져도…집값부터 잡자'

<앵커>

권애리 기자의 친절한 경제, 오늘(17일)은 정부의 고강도 부동산 대책 짚어보겠습니다. 권 기자, 일단 강도로만 보면 이런 것도 가능한데 왜 이렇게 오를 때까지 놔뒀냐고 할 정도로 상당히 센 부동산 대책이 어제 나왔어요.

<기자>

네. 무엇보다 인기 지역 고가 주택에 대해서 수요를 거의 역대 가장 강력한 수준으로 차단하려는 대출규제가 담겨 있습니다.

어제 발표 이후로 많은 분들이 관심 갖고 지켜보고 있는데요, 일단 핵심 내용들에 대해서 어제 발표 이후에 많이 나오는 질문들 위주로 좀 짚어보겠습니다.

먼저 당장 오늘부터 시행되죠. 투기지역과 투기과열지구 서울 같은 곳에서 시가 15억 원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출을 금지하는 것 이거는 가계대출만이 아닙니다.

개인사업자, 법인 다 안됩니다. 한 마디로 이제 서울 강남 같은 곳에서 초고가 아파트를 사려면 현금이 있어야 합니다.

여기서 기준이 시가잖아요. 그럼 이 시가의 기준은 정확히 뭔가, 크게 두 가지입니다. 한국감정원 시세와 KB부동산 시세 두 기준 중에 하나라도 15억 원을 넘으면 대출 금지입니다.

단, 이번 대책이 발표되기 전인 어제까지를 기준으로 이미 집을 계약했고 계약금을 걸어놓은 사람이나 대출신청이 완료된 사람까지는 지금까지처럼 대출을 내주고요.

신규거래, 신규 신청에 대해서 이번 규제가 시행되는 겁니다. 그리고 감정원 시세는 15억인데 딱 그걸 피해서 14억 9천이나, 14억 9천500에 팔렸다. 그래도 대출 안 됩니다.

말씀드린 두 기준에서 시세가 15억 밑이어야 하고요. 두 기준이 다 없을 때는 감정평가업자의 평가액이 기준이 되는데, 여기까지 판단이 넘어오는 아파트는 그리 많진 않을 것으로 보입니다.

<앵커>

시가 15억 원 까지는 안되지만 9억 원이 넘는 경우에도 대출 규제가 심해진다면서요? 주택담보대출 비율이 20%로 줄어든다면서요.

<기자>

네. 이건 다음 주부터 시행되죠. 그런데 20%만 담보를 인정해주는 것은 주택 가격 9억 원 초과분에 대해서입니다.

그러니까 12억짜리 주택이다. 그러면 일단 9억 원까지는 지금까지처럼 담보를 40% 인정해줘서 3억 6천만 원을 빌릴 수 있습니다.

9억을 초과하는 금액 3억 원에 대해서 20%만 인정하는 겁니다. 그러니까 이 경우에는 지금까지는 담보 인정받을 수 있는 돈이 4억 8천만 원이었는데, 앞으로는 4억 2천만 원으로 줄어들겠죠.

전세자금 대출도 까다로워집니다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭 투자'가 최근 집값 상승에 한몫했다는 지적이 계속 나왔잖아요.

앞으로 전세대출을 받은 사람은 그 후에 시가 9억 원이 넘는 집을 사거나, 2주택자 이상이 되면 전세자금 대출을 회수합니다.

<앵커>

대출을 이렇게 틀어막으면 정말 현금이 많은 큰 부자들만 집을 살 수 있는 게 아닌가 생각이 되거든요. 거래가 어떨지 모르겠고, 그런데 종합부동산세 부담도 또 올린다면서요?

<기자>

네. 내년부터 적용이 될 텐데요, 종부세 세율만 올라가는 게 아니라 고가주택을 우선으로 해서 공시 가격 현실화율, 그러니까 시가와 얼마나 비슷한지도 최대 80%까지 올립니다.

그러니까 현재 시세 대로라면 내년에 종부세 대상자가 되는 사람이 좀 더 늘어날 거고요. 세 부담이 한꺼번에 커질 수 있는 상한선도 높입니다.

그래서 조정대상지역 2주택자의 경우에 이제 1년 만에 300%까지도 세금이 오를 수 있습니다. 대신에 이런 다주택자가 내년 6월까지 집을 팔면 거래세인 양도세 부담을 한시적으로 낮춰주기로 했습니다.

즉 다주택자는 앞으로 6개월 동안 집을 내놔라는 신호인 거죠. 상당한 고강도 대책입니다. 앞으로 효과 지켜봐야겠는데요, 일단 서울의 경우에 이제 시가 9억짜리 주택이 40% 안팎입니다.

그러니까 서울에서 현금이 부족해서 빚을 져야 하는 무주택 실수요자의 경우에는 앞으로 지금 시세에서 집을 사기는 더 어려워집니다.

지금 정부가 선택한 것은 일단 급등세를 막자, 최근에 급등한 시세 자체를 낮추자, 실수요자가 당분간 집을 사기 어렵더라도, 이겁니다.

사람들이 원하는 지역에 공급이 부족하다는 일각의 인식에는 정부가 동의하지 않고 있습니다. 오히려 재건축이 다소 위축될 것으로 보이는 분양가 상한제 적용 지역도 이번에 대폭 확대했죠.

핀셋 지정으로 풍선효과가 나타났다는 것은 인정하고, 공급이 부족해질 수 있다는 측면은 동의하지 않는 그런 방향의 정책입니다.

이렇게 해서 거래가 좀 얼어붙더라도 시가 자체를 내려놓게 먼저라는 게 정부의 목표인데요, 사실 시가가 내려가려면 떨어지는 가격으로 실거래도 좀 이뤄져야 합니다.

그런데 이 정도의 대출규제에서 과연 다주택자들이 집을 내놓고 투기수요가 꺾이더라도 얼마나 실거래가 나올 수 있을지 이것도 지켜봐야 할 상황입니다.

권애리 기자 ailee17@sbs.co.kr