"빛 좋은 개살구라고 불렸죠" 오피스텔계 무덤이라 불리는 곳입니다

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마곡지구는 빛 좋은 개살구였습니다. 서울의 마지막 택지개발지구라 불렸던 마곡지구는 과도한 오피스텔 공급으로 인해 공실률이 높아 오피스텔의 무덤이라고까지 불렸었는데요. 요즘에는 전과 좀 다른 모습을 보이고 있다고 합니다. 투자를 유도하기 위해서 다시 홍보를 하는 걸까요? 과연 마곡지구가 빛 좋은 개살구라는 오명을 벗어던졌을까요? 조금 더 알아보시죠.

과거의 마곡지구

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본래 서울월드컵경기장 유치 부지였던 마곡지구는 서울월드컵 경기장의 건설 부지가 다른 지역으로 변경되면서 빈 부지가 되었습니다. 그래서 서울특별시는 마곡지구에 신도시 사업을 진행하기로 하죠. 마곡지구는 '동북아 관문도시', '지식산업 혁신도시', '미래의 녹색도시'라는 슬로건 하에 신도시로 개발되었습니다.

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서울 내부에 위치한데다가 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등과 인접한 마곡지구는 교통이 편리하고 가까운 거리에 김포국제공항이 위치해 항공 교통 또한 용이했습니다. 서울이라는 위치와 교통의 편의성을 갖춘 마곡지구는 부동산 경기 침체 등으로 저렴한 가격에 분양되어 다양한 기업들을 유치할 수 있었죠.

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그러나 2015년, 조선일보는 마곡지구의 오피스텔 과잉공급에 관한 기사를 냈습니다. "예정된 공급물량만 1만 실. 시장은 벌써 공급과잉을 우려하기 시작했다."라며 시작하는 해당 기사에 따르면 마곡지구의 개발계획에 따른 택지지구 완성 시기가 2025년임에도 불구하고 이미 인허가 난 오피스텔만 1만 1800여 실이라는 것이었죠. 이는 마곡지구가 개발 완료되었을 시 상주할 인구 20만 명의 5%에 해당하는 인구였습니다.

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해당 우려는 현실로 나타났습니다. 오피스텔 과잉 공급에 기업들의 입주까지 연기되면서 공실은 늘어갔습니다. 심지어 '마이너스 피' 즉, 분양가보다 낮은 가격에 매매되는 오피스텔도 속속들이 등장했죠. 오피스텔 공급이 수요보다 많다 보니 오히려 임대료도 낮아졌습니다. 2016년 매일경제신문사는 마곡 일대 오피스텔의 월 임대료는 2015년에 비해 5~10만 원, 크게는 20만 원까지 낮아졌음을 보도했죠.

급증한 마곡 오피스텔 수요

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수요보다 공급이 많아 임대료까지 낮춰야 했던 마곡 오피스텔의 사정은 정반대가 되었습니다. 2017년 LG사이언스파크를 시작으로 입주를 미루던 기업들이 본격적으로 입주하기 시작했기 때문이죠. 김포공항과도 가깝다 보니 해당 항공사의 직원도 대거 입주하기 시작했습니다.

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기업들이 입주함에 따라 직주근접성이 좋아졌고, 그간 지속적으로 개발되면서 편의시설 등이 과거보다 많이 개선된 것입니다. 5호선과 9호선, 공항철도까지 연결되었죠. 추가적으로 서울시가 마곡지구 내 오피스텔의 추가 공급을 막으면서 수요와 공급이 균평을 찾은 것입니다.

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그 결과 '마이너스 피' 매매를 해야 했던 마곡지구 오피스텔 2018년 매매가는 2017년 대비 3000~4000만 원 상승했습니다. 마곡지구의 인기에 대해 박원갑 국민은행 수석전문위원은 "헬스장 등 편의시설을 갖춘 깔끔한 새 오피스텔이 저렴한 가격에 나오자 마곡지구뿐 아니라 인근 여의도·상암 등의 직장인 수요까지 몰렸다"라고 분석했죠.'

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거기에 뜻밖의 호재도 있었습니다. 강서구 주민들의 숙원사업이었던 고도제한 폐지가 눈앞으로 다가온 것이죠. 국제민간항공기구(ICAO)가 1944년 만들었던 공항 인근 고도제한에 따르면 마곡지구는 57.86m의 고도제한을 받습니다. 하지만 2014년 마곡지구를 표본으로 진행한 고도제한 완화 연구용역에 따르면 119m까지 고도제한을 완화해도 비행 안전에 문제가 없다는 결론이 나왔죠. 국제민간항공기구(ICAO)는 개정안을 마련해 시행할 예정이지만, 유예기간까지 포함하면 적용은 2026년부터라고 조선일보는 보도했습니다.

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그러나 마곡지구의 오피스텔 상황이 좋아졌다고 해서 묻지 마 투자는 금물입니다. 높아진 매매가로 인해 임대수익률이 낮아진 게 그 이유인데요. 마곡동의 공인관계사는 "기에 오피스텔 분양을 받은 투자자들은 연 임대수익률 5%를 달성했지만 지금 시세로 매입하는 투자자들은 연 임대수익률이 3%대로 낮다"라고 조언했습니다.