[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 지난 4월 5일, 서울 강남구 압구정동 현대7차아파트(11층, 전용면적 245.2㎡)는 80억 원에 거래됐다. 정부와 서울시는 이를 자전거래로 의심하고 조사를 진행했지만, 범법 행위라는 점은 밝히지 못했다. 위법이 아니라고 일단락된 이 사건에는 석영치 않은 점도 있다는데, 이에 대해 알아보자.
반도건설이 근저당권 설정
매수자와 특수관계 의심
이 거래는 압구정에서 처음으로 평당 1억 원으로 환산된 80억 원에 이뤄져 큰 화제가 됐다. 작년에 같은 면적의 같은 아파트가 65억 원에 거래된 전적이 있기 때문에 15억 원이 뛰어오른 이례적인 액수였다. 중견급 건설사인 반도건설의 자회사, 케이피디개발이 매도자로 밝혀지면서 더 큰 관심을 얻었다. 케이피디개발은 2013년에 이뤄졌던 경매를 통해 이 아파트를 33억 원에 낙찰받았기 때문에, 몇 배 오른 가격에 되판 셈이다.
그 아파트의 매수자는 압구정 내의 다른 아파트에 거주하던 김씨 부부였다. 원래는 현금으로 매수대금을 전액 지불했다고 알려졌지만, 이것은 사실이 아니었다. 매도자인 케이피디개발이 19억 5000만 원의 근저당권을 이 아파트에 설정해놓은 상태였고, 김씨 부부는 대금을 전부 준비하지 못해 일부를 채무로 남겼다.
이와 같은 사실이 밝혀지자 서울시 측은 매수자인 김씨 부부가 케이피디개발의 모회사인 반도건설과 특수관계를 갖는 것이 아닌지 의심하여 조사하기 시작했다. 서울시 관계자는 서로 모르는 사람끼리는 일반적으로 근저당권 설정을 잘 해주지 않기 때문에, 가격을 올리기 위한 특수한 행위가 아닌지 의심 간다고 밝혔다SJ.
근저당권 설정한 거래 많아
위법 아니라 종종 선호해
서울시는 국토부와 공동 조사를 시행했지만, 혐의를 발견하지 못했다. 부동산 거래분석 전문가 또한 사적인 거래로 근저당권을 설정한 사실 자체가 법에 위배 되지는 않는다고 설명했다. 실제로 집값이 상승하는 시기에는, 잔금을 모두 치르기 전에 소유권부터 넘기는 사례가 가끔 발생하기도 한다. 부동산 관련 커뮤니티에도 이런 거래 방식에 대해 묻는 글이 비일비재하다.
이런 거래 방식은 매도자가 세금 관련한 문제 등으로 급하게 주택을 처분해야 할 때 주로 이뤄진다. 현대7차아파트 같은 경우에도, 조합이 설립되기 이전에 빨리 거래를 마치기 위해 매수자와 매도자가 합의하여 소유권을 먼저 넘긴 것으로 밝혀졌다. 근저당권을 설정하여 거래하면, 매도자는 담보로 돈을 빌려준 형태라서 주택이 경매에 넘어가도 근저당권을 설정한 금액만큼 변제가 가능하다. 매수자는 빨리 집을 사서 시세 차익을 얻으면서도, 잔금을 치룰 시간을 마련할 수 있다.
규제 벗어나고 법인세 감면까지
옆옆집은 반도건설 회장 소유
양측 거래는 합법적인 사례였다고 정부가 밝혀냈지만, 부동산 업계는 2가지의 석연치 않은 점을 지적했다. 우선, 매수자가 조합 설립이라는 원인 때문에 서둘러 계약했다는 점이다. 올해 초, 재건축 실거주 의무 때문에 압구정 현대아파트에도 조합 설립 파장이 일어났다. 시행령이 강행되기 이전에 설립한 조합은 실거주 의무를 피할 수 있기 때문이다.
이 의무를 벗어나기 위해 아파트를 서둘러 매입하는 사람들이 많아졌고, 압구정 단지에서는 신고가가 연일 경신됐다. 재건축의 성지인 강남 압구정동 단지들이 움직이자 여파가 강남 전역까지 퍼져서 강남 아파트는 점점 상승세를 타게 됐다.
또한, 세금에 대한 부분도 지적했다. 현 정부는 다주택자에게 더 높은 세금을 부과하고 있다. 현대7차아파트 거래의 경우, 사실상 근본적인 매도자는 반도건설의 회장이자 다주택자인 권홍사 회장이다. 그러나 이 거래는 중과 규제를 받지 않았고, 반도건설의 부실 자산을 자회사인 케이피디개발에 넣어서 법인세 감면까지 누렸다.
한편, 거래가 이뤄진 현대7차아파트의 같은 층 옆 집의 소유자가 권홍사 회장이다. 케이피디개발이 80억 원이라는 신고가에 집을 팔면서, 권홍사 회장의 집값도 덩달아 80억 원을 찍었다.
