‘1000억 넘는 빌딩’ 가지고 있는 건물주들이 내는 세금 수준

경제정의실천 시민연합(이하 ‘경실련’)의 분석 결과, 고가 빌딩이 아파트 대비 시세반영률과 보유세 등에서 특혜를 보고 있는 것으로 나타났다. 간단히 말하자면, 수천억을 뛰어넘는 빌딩을 소유한 재벌이나 건물주들이 아파트 소유자의 1/8 정도로 세금을 적게 낸다는 것이다. 어쩌다 빌딩 보유자들이 이토록 큰 격차를 보이면서 세금 혜택을 받게 된 것인지, 보유세 혜택을 가장 많이 본 사례는 무엇인지 알아보도록 하자.

공시지가 시세반영률과

종부세 세율 낮아

지난 25일 경제정의실천 시민연합은 국회 국토교통위원회 심상정 의원과 기자회견을 열고 2017년 이후 서울에서 거래된 1,000억 원 이상 고가 빌딩 113건을 분석한 결과를 발표했다. 국토교통부의 ‘수도권 빌딩 100억 이상 거래내역’을 토대로 조사한 결과, 초고가 빌딩 건물주들의 보유세 부담이 아파트 보유세의 8분의 1 수준에 그치는 것으로 나타났다.

과세 기준인 공시지가(국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적 당 가격)의 시세반영률과 종합부동산세(일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진 세율을 적용하여 부과하는 세금) 최고세율 또한 아파트에 비해 턱없이 낮은 수준이었다

고가빌딩 공시 가격,

거래가의 47%만 반영

113개 고가 빌딩 거래금액은 34조 6,191억 원으로, 건물 한 개당 평균 거래 금액이 3,063억이 넘는 것으로 나타났다. 하지만 공시 가격(토지+건물)은 거래가의 47%만 반영된 16조 2,263억 원이었다. 연도별로는 2017년 51%에서 2021년 44%로 오히려 하락했고, 아파트 공시가격의 시세반영률이 같은 기간 69%에서 70%로 오른 것과 상반된 수치를 보였다.

심상정 의원은 “상업·업무용 건물과 토지에 대한 공시가격이 낮으니 이에 부과되는 재산세, 종부세 등 각종 세금이 재벌·대기업들에게는 과소부과되고, 시세반영률이 높은 아파트를 소유하고 있는 개인들은 상대적으로 많은 세금을 내고 있다는 말”이라고 설명했다.

빌딩은 건물에 대한

종부세 부과하지 않아

그렇다면 상업 업무 빌딩이 아파트보다 공시지가의 시세 반영률도 낮고, 보유세 부과 체계도 다른 이유는 무엇일까. 아파트는 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격 기준으로 보유세가 부과되지만, 상가 업무 빌딩은 건물시가표준액(행정자치부에서 지방세 납입금 산정을 위해 고시하고 있는 가격)과 공시지가가 분리되어 과세되고 있다. 즉, 아파트는 토지와 건물에 대한 세금을 모두 납부해야 하는 반면 빌딩은 건물에 종합부동산세를 부과하지 않는다는 것이다.

현재 제도에 따라 공시지가와 건물시가표준액, 상가 업무 빌딩 종부세율 0.7%를 기준으로 재산세와 종부세를 산출하면 113개 빌딩의 보유세액은 765억 원이다. 하지만 공시지가 시세반영률을 아파트와 동일한 수준인 시세의 70%로 가정하고 종부세율을 1주택자와 동일하게 3%로 가정해 산출하면 보유세액은 5,858억 원으로 늘어난다.

결과적으로 수백, 수천억 원 빌딩을 소유한 건물주들이 아파트를 보유한 개인 아파트 1/8 수준의 세금만 부담하고 있어 5,000억 원의 세금 특혜를 누리고 있다는 것이다.

주택시장 규제 피해

상업 부동산에 자금 유입

실제로 지난 7월 부동산정보업체 리얼투데이가 국토부 실거래가 공개 시스템 자료를 분석한 결과 올해 1~6월 서울에서 거래된 상업·업무용 부동산은 1만 293건으로 지난해 7,908건 대비 30% 늘었다. 거래금액 상승 폭은 더욱 컸다. 밸류맵 분석에 따르면 올해 상반기 서울의 빌딩 거래금액은 19조 3,540억 원으로 지난해 같은 기간(9조 7,291억 원)의 두 배가 넘는다.

거래량이 늘어난 데다 빌딩 가격까지 크게 뛰면서 전체적인 거래금액이 큰 폭으로 늘어났다. 이 현상에 대해 업계는 주택시장 규제를 피해 상업용 부동산으로 자금이 유입되고 있다고 분석한다. 보유세·양도세 인상을 피해 주택을 팔고 오피스텔, 상가, 땅, 꼬마빌딩 등으로 갈아타는 다주택자가 늘어났다는 설명이다.

아파트 보유자와의

세금 차별 중단해야

보유세 혜택을 가장 크게 본 사례는 서울 중구에 위치한 서울스퀘어 빌딩이다. 2019년 9,882억 원에 거래된 이 빌딩의 매각 시점 공시가격은 4,203억 원(공시지가 3545억 원, 건물 658억 원)이다. 현재처럼 종부세율을 최고 0.7% 적용 시 보유세액은 24억 원이지만 아파트 기준으로 부과될 경우 보유세액은 184억 원이 된다.

이에 대해 심상정 의원은 “내년부터라도 대기업의 상가·업무용 건물에 대한 보유세율 및 공시지가 시세반영률을 현실화해 아파트 보유자와의 세금 차별을 중단하고 공평과세를 실현해야 한다”라며 “표준지 공시지가 조사 결정 권한을 광역단체장에게 이양하고 조사 과정에 대한 투명한 공개가 이루어져야 한다”고 강조했다.