저렴한 맛으로 세입자 유혹하는 ‘깡통전세’의 모든 것

"사회 초년생의 꿈은 내 집 마련이 아닐까?"

사실 내집 마련 이전에 월세에서 전세로 갈아타는게 시급하다. 그렇다면 내 전세금을 지키기 위해 꼭 알아둬야 할 것들이 있다. 미룸의 미학, 다이어트처럼 계속 미루다 가는 닭다리 뜯을 돈마저 잃어버리게 될 수 있으니 지금 알아보자.

사회 초년생이 집을 구하기 전에 꼭 알아둬야 할 사회 문제 중 하나가 바로 ‘깡통 전세’이다. 집을 구한 상태라면 더욱더 유심히 들여다볼 필요가 있다. 호갱 소리 좀 들어본 당신 집 구할 때마저 호갱이 되고 싶지 않다면 깡통 전세에 대해서 알아두어야 한다. 피땀 눈물 담긴 내 전세금이 달려있는 문제인 만큼 깡통전세에 대비하는 예방법에 대해 신중히 살펴보자.

1. 집 구하기 전 알아둬야 할 깡통 전세

집을 사는 유형에는 거주를 목적으로 하는 유형도 있지만 부동산 시장이 호황일 때 집값 상승을 기대하여 주택 담보대출과 전세를 끼워가며 집을 사는 유형도 있다. 하지만 이렇게 구입한 집 가격 하락이 될 경우 깡통전세라는 문제가 발생할 수 있다. 바로 집 시세가 대출금과 전세금의 합보다 낮아지는 것이다. 이런 상황으로 집주인은 가중되는 대출이자를 감당할 수 없게 되어 전세금 반환마저도 힘들게 되는 경우가 발생한다.

집이 경매로 넘어가게 된다면 세입자는 전세금을 잃게 되는 최악의 상황이 발생할 수 있다. 이러한 상황을 피하기 위해 세입자가 집을 구하기 전 확인해야 할 것과 전세 계약 후 전세금을 보호하기 위해 어떠한 것을 준비해야 하는지 알아보도록 하자.

2. 시세보다 전세가 저렴하다면 의심하라

대게 주택 전세금은 주택의 면적이나 위치에 따라 정해져 그것을 시세라고 부른다. 그런데 시세보다 저렴할 경우도 있는데 이 경우 담보대출을 갚기 위해 대출의 규모에 따라 전셋값이 설정되었을 가능성이 크다. 또는 집을 매매하기 위해서 전셋값을 높이는 경우도 있다고 한다. 그런데 신도시 대형 아파트의 경우 부동산 가격 하락으로 담보대출을 갚기 위해 전세금을 낮춘다고 하더라도 대형 아파트에 대한 전세 수요가 낮아서 하우스 푸어를 발생시킬 수 우려가 있다.

3. 깡통전세 피해 막는 예방법

깡통 전세를 피하기 위해 미리 몇가지에 대해 확인을 철저히 해둔다면 어느 정도는 막을 수 있다. 깡통전세로 부터 전세보증금을 지키는 예방법 3가지에 대해 알아보도록 하자.

1) 등기부등본 확인

등기부등본 확인은 1순위이다. 임차인은 부동산 정보 외에도 저당권, 전세권, 가압류 등에 관한 정보를 파악할 수 있다. 그렇기 때문에 전세 계약 시 확인 하고, 또 잔금을 치르기 전 한번 더 확인하는 것이 좋다. 왜냐면 그 사이에 주인 명의가 변경되어 입주하려는 주택을 담보로 대출을 받는 경우도 있기 때문이다.

2) 건축물 대장 확인

등기부등본만큼이나 건축물대장도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 임대인과 중개인은 불법 증축이나 불법 용도 변경 사용에 대하여 덮어두는 경우가 많기 때문에 임차인이 직접 확인해 봐야 한다. 만약 불법 용도로 사용하여 이행강제금이 부과되었는데 집주인이 이를 납부하지 않을 시 압류처분이 내려진다고 한다.

3) 임대인의 대출, 체납 여부

부동산 과잉공급이 집값 하락으로 이어질 시 깡통전세가 발생했을 때 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 무리하게 대출을 받아 전세를 끼고 구입한 집이 주택 담보대출과 전세가격을 합한 금액보다도 떨어져 손해를 보게 되는 것이다. 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 계속해서 연체될 경우 경매로 집이 넘어가 전세 보증금 반환도 어려워 지는 것이다. 그러니 대출금과 전세가격의 합이 시세의 60~70%를 넘지 않는지 살펴보는 것도 깡통전세인지 확인해볼 수 있는 방법 중 하나이다.

4. 혹시 모를 피해를 위한 준비자세

집주인의 체납이 지속되어 집이 경매로 넘어간다면 세입자의 보증금은 돌려받기 어려운 상황이 되어버린다. 이 경우 법으로도 보호받기 어렵기 때문에 혹시 일어날 수도 있는 이런 상황을 대비하여 조금이라도 더 보상받기 위해 준비해야 할 것들에 대해 알아보자.

1) 선 순위 임차인 여부 확인

선 순위 임차인이란 자신보다 먼저 입주한 세입자를 말한다. 특히 다가구 주택의 전세일 경우 더욱 주의 깊게 확인해야 한다. 19가구 이하가 거주할 수 있는 단독 주택의 일종으로 선 순위 임차인이 많을 가능성이 크다. 따라서 선 순위인 임차인의 보증금과 은행 대출에 대한 반환이 우선순위이기 때문에 나의 전세 보증금 반환이 불투명해질 확률이 높아진다.

2) 전입신고, 확정일자 받기

전세 계약 후에는 반드시 빠른 시일 내에 전입신고를 하고 임대차 계약서 확정일자를 받아야 한다. 주민센터에 방문하여 집주인 동의 없이 쉽게 처리할 수 있다. 만약 실거주가 힘들 경우는 집주인의 동의를 받아 ‘전세권설정 등기’를 받아 두는 것이 좋다. 이 경우 전세 보증금을 못 받을 시 소송 없이 경매를 신청하여 은행과 동등한 지분으로 돈을 돌려받을 수 있는 장치가 생긴다. 또한 다른 권리자 보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리도 갖는다. 다만 주택임대차보호법의 소액보증금 최우선변제를 받을 수는 없게 된다.

3) 전세금 반환 보증보험

올해 2월부터 집주인 동의 없이 가입할 수 있게 변경되었는데 ‘전세금 반환 보증보험’은 전세금 반환에 문제가 생길 경우를 대비하여 세입자의 전세금을 보상해주는 상품이다. 주택임대차보호법으로는 일부 금액만 법적으로 보호받을 수 있지만 주택도시 보증 공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’과 서울보증(SGI)의 ‘전세금 보장신용보험’은 다르다. 이러한 문제 상황 발생 시 세입자의 전세금 90~100%를 돌려줄 수 있다. 부동산 시장의 불안정으로 깡통전세가 증가하여 지난해에 비해 2배가량 가입자가 증가하였다고 한다. 전세금 반환 보증보험의 연간 납부해야 하는 보증료율은 전세금의 0.128~0.153%대이다.