은행들이 상가 1층 로열티 포기하고 2층으로 향하는 이유

“요즘 누가 1층 들어가요?”

부동산 투자, 특히 상가투자에 조금이라도 관심이 있다면 1층 상가의 장점이 얼마나 다양한지 말할 수 있다. 1층 상가의 다양한 장점 중 최고로 꼽히는 것은 접근성과 가시성이다. 이 같은 장점 덕분에 상가 분양에서 1층 상가는 분양가가 높음에도 가장 먼저 완판되는 자리였다.

임대인에게 있어서도 1층은 매력적인 자리였다. 접근성이 좋아 아이나 노인 등 노약자가 포함된 일행을 끌어들이는 데다가 가시성도 좋아 전단지 등 홍보를 위한 별도의 비용이 적게 들었다. 두 가지 측면에서 유리하다 보니 다른 층보다 월세가 높음에도 그 이상의 매출을 끌어낼 수 있었다.

그러나 최근 1층의 터줏대감이라는 별명을 가진 은행들이 2층으로 자리를 옮기고 있다. 이재에 밝고 그 어떤 곳보다 1층의 장점을 잘 아는 은행들이 왜 2층으로 이동하고 있는 걸까? 그 이유를 조금 더 알아보자.

1. 은행 영업점포의 현 상황

우선 시중은행이 연달아 점포 수를 줄이는 이유를 알 필요가 있다. 4대 시중은행의 영업점포는 2013년 4118개에서 2017년 3667개로 감소했다. 은행이 영업점포를 줄이는 이유로는 인터넷 뱅킹 사용량 확대가 주된 이유로 분석된다. 인터넷 뱅킹을 통한 입출금 및 자금 이체는 이미 2009년 자동화기기(CD/ATM) 사용 비중 37.7%을 39.4%로 추월했으며 2015년 일평균 이용 금액 40조 2689억 원을 달성했다.

또한 수수료 무료를 기반으로 한 ‘토스’나 카카오뱅크와 같이 영업점포가 없는 인터넷전문은행의 출현으로 포화 상태인 국내시장의 경쟁이 심화되어 추가 수익 창출이 어려운 상황이다. 한국경제는 2019년 5대 금융그룹의 순이익을 분석한 결과 신한금융과 농협금융을 제외한 금융그룹의 은행 순이익이 제자리걸음 했다고 보도했다.

또한 젊은 층이 대부분이 인터넷 뱅킹을 사용하면서 영업점포를 줄여 임대료, 인건비 등의 비용 감소를 추진하고 있다. 금융당국이 은행의 주 수입원인 예대마진 감소마저 권장하는 상황에서 금융업계는 은행에서 추가 수익 창출이 어렵다고 보고 비은행 사업을 키울 방침이다.

2. 높아지는 임대료 부담

위의 이유로 금융그룹은 은행에서 추가 수익을 내는 대신 비용 감소로 수익성을 강화하고 있다. 수익성 낮은 점포를 정리하는 한편, 기존 점포에서도 임대료를 줄이고 있다. 임대료를 줄이는 대표적인 방법 중 하나는 1층에 있는 점포를 2층으로 이전하는 것이다.

상가정보연구소가 2019년 5월 발표한 서울시 층별 임대료 및 효용 비용에 따르면, 서울 상업용 부동산 1층의 1㎡의 평균 임대료는 3만 9900원이었다. 평당 13만 1670원이다. 반면 2층은 1㎡에 2만 3400원, 3층은 2만 4000원이다.

은행의 이 같은 결정은 그간 지속된 부동산 상승도 한몫했다. 대부분의 부동산은 자본금에 대출금을 포함해 매입했기에 은행 이자 이상의 임대료를 받아야 했다. 부동산 시세는 임대수익률에 맞춰 상승하니 부동산은 더 높은 가격에 매매되었다. 그리고 다시 임대료 상승으로 이어졌다.

이 중에서도 1층의 임대료는 그 외 층보다 높은 상승률을 보였다. 해럴드경제에 따르면 2010년 층별 임대로를 1층 100으로 가정할 시 2층은 50, 3층은 40 수준이었으나 2014년 이미 1층 100 기준으로 2층 35, 3층 30으로 조정되었다고 보도한 바 있다.

3. 수익성 개선을 위한 2층 이동

은행은 2층에 자리 잡으면서 잃은 것은 가시성과 접근성 분이다 잃게 되었다. 그러나 은행은 업종 특성상 1층의 장점인 뜨내기손님을 받을 필요도 없고, 필요하면 수소문해서라도 찾아올 수밖에 없는 업종이다. 임대료를 줄여 수익성이 개선되는 반면, 불이익이 크지 않다.

은행뿐만 아니라 스타벅스 등 우량 프랜차이즈도 1층 면적을 줄이고 2층을 늘리고 있다. 이 같은 현상을 이용해 마곡역 인근의 한 상가 분양에서 2층의 분양가를 높이기도 했다. 그러나 1,2층 상가는 분양이 안 된 반면 정작 3층은 분양 시작과 함께 전량 분양된 것으로 나타났다. 소비재에서 나타나던 가성비가 이제 부동산에까지 적용되고 있다.