다 오르는데…죽어도 안오르는 아파트들의 소름돋는 공통점

10년 동안 월급의 70%를 모아도 아파트 가격 상승을 따라잡지 못했다. 대한민국 경제 성장과 함께 일어난 일이다. 그동안 아파트 가격이 너무 높아 하락할 것이라는 전망도 여러 차례 힘을 얻었다. 결과적으로 아파트 가격은 지속 상승했다.

결국 부동산은 재테크의 꽃으로, 아파트는 거주공간이 아닌 투자 상품이 되었다. 그러나 투자를 위해 샀음에도 본의치 않게 거주공간으로 여겨지는 아파트가 종종 있다. 인근 아파트 가격은 날로 높아져 가는데, 홀로 가격 변화가 없거나 하락한 아파트다.

대출받아 매입한 아파트 가격이 같은 기간 납부한 이자 이상 상승하지 않았다면 이는 가격 하락과 다를 바 없다. 투자 실패다. 1년에 1억씩 오른다는 아파트가 있는 반면 5년이 지나도 한결같이 제자리를 지키는 아파트도 수두룩하다. 이런 아파트들은 비슷한 특징을 가지고 있는데, 이른바 ‘무매력’ 아파트의 특징은 무엇일까? 더 알아보도록 하자.

브랜드 아파트 가격상승률 70.96%

하위 브랜드 아파트는 37.42%

대한건설정책연구원의 ‘아파트 브랜드가 가격 형성에 미치는 영향 분석’ 연구 보고서에 따르면 상위 브랜드 아파트의 가격 상승률은 70.96%, 하위 브랜드의 아파트 가격 상승률은 37.42%로 나타났다. 건설사의 시공 능력 평가와 브랜드 순위가 일치하지 않는다고도 밝혔다. 이는 소비자의 브랜드 선호가 건설사의 시공 능력을 기반으로 하지 않음을 의미한다.

아파트 브랜드 가치에 따라 가격 상승률은 33.54%까지 차이가 났다. 장기간 시세가 답보상태에 있거나 하락한 아파트는 브랜드 인지도가 낮았다. 강남 지역은 브랜드가 가격 가격 결정력이 높았으나 강남 이외지역은 총 세대수, 주차 대수, 평형의 가격 결정력이 보다 높은 것으로 나타났다.

거주자들이 아파트를 선호하는 요소에서도 브랜드 파워를 무시할 수 없다. 부동산 정보 등을 제공하는 2020년 닥터아파트의 설문조사 결과 아파트 구입시 최우선으로 고려되는 요인 중 1위는 ‘브랜드'(40.64%)로 꼽혔다. 이어서 단지 규모(24.2%), 가격(18.72%), 시공능력(8.22%)이 뒤이어 차지했다. 해당 설문조사를 실시한 이래 6년 동안 ‘브랜드’는 최우선 요인으로 선정되었다. 그만큼 브랜드 아파트에 대한 사람들의 선호도와 신뢰가 두터운 것을 알 수 있다.

매물 적어 실거래 파악 어렵다는 점

관리비 높고 커뮤니티 시설 적어

관행적으로 중소형 평수 아파트는 1000세대, 33평 이상의 대형 평수는 500세대 이상부터 대단지로 분류한다. 대단지 아파트는 소단지 아파트보다 매물이 많고 거래 횟수 또한 많다. 매매가 잦아 시세 파악이 용이해 소단지 아파트보다 환금성이 높다.

소단지 아파트는 대단지보다 매물이 적고 장기간 거래가 없으면 실거래가 파악이 어렵다. 또한 대단지의 특유의 커뮤니티 시설과 낮은 관리비 혜택을 받을 수 없다는 점도 단점이다. 특히 ‘나 홀로 아파트’라 불리는 한 개 단지 아파트는 거래도 적고 관리비가 높은 반면 커뮤니티 시설이 적어 수요가 적은 대표적인 소단지 아파트다.

전세가율 높은 아파트 주의

매입의사 없다는 것 의미

아파트의 현재 가치는 매매가가 아닌 전세가다. 매매가는 현재가치에 미래가치를 포함한 가격이다. 따라서 매매가 대비 전세가인 전세가율이 50% 이하인 아파트의 매매가는 현재 가치보다 미래가치가 그만큼 높게 평가되고 있음을 의미한다. 대표적인 예로는 재건축 예정인 반포주공 1단지(전세가율 14~21%)가 있다.

인근 아파트보다 전세가율이 높은 아파트는 주의해야 한다. 전세가도 수요공급의 영향을 받아 형성된다. 전세가율이 높다는 것은 해당 아파트 거주자가 매매보다는 전세를 선호한다는 의미로, 인근에 신축 아파트가 건축될 때까지 잠시 머물거나 하자가 있어 거주는 하되 매입 의사가 없다는 것을 의미하기도 한다.

물건을 살지 말지 결정할 때 ‘사려는 이유가 가격 때문이면 사지 말고, 사지 않으려는 이유가 가격 때문이면 사라’는 말이 있다. 저성장 시대인 지금, 그 어떤 투자를 하더라도 가장 중요한 것은 잃지 않는 것이다. 그동안 모은 돈으로 투자를 하고자 한다면, 적어도 위험이 높은 상품은 피해야 하지 않을까?

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀]