건물주만 자격 있다는 ’스타벅스’ 창업, 월 수익 얼마나 나올까?

걸어서 맥도날드를 갈 수 있는 지역을 ‘맥세권’이라 한다. 그런데 맥도날드는 일반인도 점포를 낼 수 있는 반면, ‘스세권’이라는 말을 유행시킨 스타벅스는 직영점으로만 운영하기에 일반인이 가맹점으로 창업할 수 없는 프랜차이즈다. 그러나 조물주 위에 건물주라는 농담처럼 건물주에 한하여 스타벅스 창업이 가능하다고 한다.

물론 건물주가 직접 운영하는 건 아니다. 그렇다면 대체 건물주는 어떻게 스타벅스를 창업할 수 있는 것이고 또 얼마나 수익을 벌 수 있는 걸까? 건물주만 자격 있다는 스타벅스 창업, 수익과 방법을 조금 더 알아보자.

1. 직영점인데 창업이 가능한 이유

스타벅스는 공식 홈페이지에 “스타벅스는 개인이 운영하는 가맹점이 없습니다. 모든 매장은 본사에서 직접 운영, 관리하는 직영점으로만 운영되고 있습니다. 따라서 개인이 투자, 운영하실 수 있는 가맹점, 체인점 형태는 불가능함을 알려드립니다.”라고 명시하고 있다.

이처럼 일반인에게는 닫혀있는 스타벅스 창업이지만, 건물주에게는 스타벅스 창업의 뒷문이 열려있다. 바로 스타벅스에 입점 제의를 하는 것이다. 건물주는 스타벅스 공식 홈페이지에 입점 제의를 할 수 있으며, 제의를 받은 스타벅스는 해당 건물 인근의 상권 등 조건을 따진 뒤 입점 가불가를 결정한다. 스타벅스가 입점을 결정하면 일정 월세와 수수료 월세 두 가지의 임대 방식 중 한가를 선택하게 되는데, 수수료 월세 임대 방식으로 월세를 받을 경우를 스타벅스 창업이라고들 한다.

2. 수수료 방식의 수익

스타벅스의 임대 방식은 고정 월세와 수수료 방식 월세로 나뉜다. 이중 수수료 방식에 대해 스타벅스는 “전형적인 전/월세 형태의 임대 방식에서 탈피하여 매출의 일정 비율을 건물주에게 임대료의 형태로 지급하는 방식입니다.”라고 소개하고 있다. 만약 수수료율 17% 임대계약을 맺고 들어온 스타벅스가 첫 달 5천만원, 둘째 달 1억의 매출을 올렸다면, 건물주는 첫 달 850만원을 임대료로 받았지만 둘째 달에는 1700만원을 월세로 받게 된다.

고정 월세는 조건에 따라 다르지만 일반적으로 보증금 2~3억원에 월세 900~1400만원이다. 반면 수수료 방식은 입점한 스타벅스의 매출이 높을수록 더 높은 월세수익을 받을 수 있다. 이런 특성 때문에 스타벅스 창업이라 불리는 것이다.

3. 건물의 가치 상승

스타벅스는 그 지역의 상권을 대표하는 브랜드로 여겨지고 있다. 때문에 스타벅스가 위치한 건물은 주변 건물보다 입지가 좋다는 뜻으로 받아들여지며, ‘스벅 빌딩’으로 인지도를 높일 수도 있다. 게다가 5년을 주기로 계약하는 스타벅스는 상권뿐만 아니라 건물의 상태, 환경 등에 따라 재계약 여부를 결정한다. 건물주가 스타벅스와 재계약을 원한다면 건물을 꾸준히 관리해야 한다.

건물의 상태가 좋고 스타벅스를 이용하는 사람이 많으니 건물주는 상부층의 임차 구성에 인근 건물보다 강점을 가질 수 있다. 스타벅스 입점으로 시세차익을 얻은 대표적인 예로는 개그맨 박명수가 있다. 박명수 부부는 스타벅스가 입점한 건물을 통해 10억원 이상의 시세차익을 얻었다. 만약 스타벅스가 떠나더라도 그간 관리가 잘 된 건물은 우량 임차인을 유치하기에도 유리하다.

4. 스타벅스 입점의 조건

스타벅스는 입점 방식을 공식적으로 밝히지 않았다. 그러나 스타벅스의 매장이 80개에서 4000개까지 성장할 때까지 스타벅스의 사업 확장 설계자로 일했던 아서 루빈펠드를 통해 그 조건을 짐작할 수 있다. 대한민국 상업용 부동산 허브 ‘VENN’에 따르면 그가 현장 담당자에게 요구했던 정보는 다음과 같다.

 

1) 상업지에 거주하고 일하는 사람들의 소득수준과 주택규모 및 주택 형태
2) 스타벅스의 개념에 적합한 주·야간의 인구 규모
3) 상업지역 내의 기업체 수
4) 경쟁자의 수와 매출 규모 및 입지
5) 후보 입지와 상권의 관련성
6) 점포 부근에서 실제 고객을 불러들이는 요소
7) 거주자와 근로자, 쇼핑객과 단순 통행인의 통행패턴
8) 통행패턴이 점포에 미칠 영향

 

대체로 위의 조건에 합당한 지역은 시중은행의 지점과 유사한 곳이 많다. 은행이 지점을 줄이는 요즘, 은행 지점이 위치했던 건물을 주의 깊게 볼 필요가 있다.

5. 드라이브스루

상가에만 스타벅스가 들어오라는 법은 없다. 1950년대 미국에서부터 시작된 드라이브스루 매장은 최근 한국에서도 매장 수를 급속히 늘리고 있다. 즉, 주유소에 스타벅스 드라이브스루 매장을 들이는 것이다. 이와 관련해 SK에너지는 2009년부터 주유소 밸류 업 프로젝트를 진행하여 프랜차이즈 드라이브스루 매장과 주유소를 결합했다. 그러나 주유소를 소유했다고 모두가 스타벅스 드라이브스루 매장을 입점시킬 수 있는 건 아니다. 건물이라고 스타벅스가 다 입점하지 않듯, 주유소도 스타벅스가 조건을 따져 입점을 결정한다.

6. 주의점

과거에는 스타벅스 입점이 건물주에게 많은 이득을 가져다주었다. 스타벅스가 가져다주는 혜택이 그만큼 많아 조물주 위 건물주 그리고 건물주 위에 스타벅스라는 말이 있었다. 그러나 2018년부터 스타벅스를 임차인으로 들이는 일에 회의적인 주장이 힘을 얻기 시작했다.

그들은 우선 이제 스타벅스가 발이 채일 정도로 많은 점을 이유로 든다. 2016년 국내 1000여 개가 있던 스타벅스 매장은 2018년 1250개로 증가했는데, 10년 동안 매장수는 4.6배 증가했다. 게다가 직영점만 운영하는 스타벅스의 특성상 거리 제한이 없어 상권만 좋다면 조금만 걸어도 3,4개의 스타벅스를 발견할 수 있게 되었다. ‘스벅 빌딩’으로의 희소성을 잃은 것이다.

다음으로는 임대인의 수익 감소다. 스타벅스처럼 수수료 방식으로 임대료를 지불하는 커피 프랜차이즈 매장은 일반적으로 매출의 20% 정도를 임대료로 낸다. 그러나 스타벅스는 그보다 낮은 15~17%를 임대료로 지불하고 있었으며 최근 입점 시에는 12~13%가 일반적인 수수료 계약 조건이 되었다. 고정 임대료도 상황은 다르지 않다. 2011년 월세 1150만원에 입점했던 스타벅스는 2018년 들어 오히려 월세를 900만원 낮춰 계약했다. 브랜드 파워가 강력해지다 보니 오히려 건물주를 압박하는 것이다.

김영정 빌딩드림 이사는 “스타벅스 매장을 임차인으로 들일 경우 임대 수익이 줄어들고 있는 추세”라고 말하며 스타벅스 매장 증가에 따라 스타벅스 입점이 주는 건물 가치 상승효과도 낮아질 거라 주장한다. 건물주만이 창업할 수 있다는 스타벅스지만, 이제 그 창업이 과거처럼 잘 될 것인지 다시 한번 고려해 볼 때다.