부동산 불황에도 부자들이 도심 단독주택에 투자하는 이유

정부의 공시가격 인상에도 불구하고 단독주택 집값이 상승세를 지속하고 있다. 2013년 8월 이후 6년 가까이 서울 단독주택 가격은 월별로 한 번도 하락한 적이 없었다. 지방 대도시 지역도 마찬가지다. 단독주택이 각광받는 이유는 뭘까?

부동산 시장의 불황에도 월세수익을 노리는 사람들의 도심 단독주택(다가구)에 대한 투자문의는 꾸준하다. 불황이 오더라도 도심지역 땅값은 신도시에 비해 하락 폭이 적고 신축 등을 통한 용도 변경이 용이하기 때문이다.

다만 단독주택이나 상가주택에 투자하기전 체크할 사항은 투자 후 오르기만 기다리는 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나야 한다. 해당 부동산을 개발, 절세까지 고려해 시행 이익까지 얻을 수 있는 개발자적 관점에서 생각해야 한다. 즉 임차인 위주로 건물을 설계할 생각을 가지고 있어야 한다.

실제로 단독주택은 대지지분이 넓기 때문에 신축개발이 가능해 개발업자들도 눈독을 들인다. 단독주택을 신축, 상가주택이나 다세대로 짓고 개조해 카페나 식당으로 모델링으로 자산가치를 배가할 수 있기 때문이다.

투자 포인트 1
지역은 종 상향 예정지나 지하철 개통 예정지    

종 상향 예정지역에 있는 단독주택에 투자하는 것도 좋다. 종 상향이란 1 · 2종 일반주거지역을 2 · 3종으로 높이는 것을 말한다. 서울시 조례에 따르면 일반주거지역 1 · 2 · 3종의 용적률(바닥면적 대비 건축 연면적 비율)은 각각 150% · 200% · 250% 이하다. 종 상향이 이뤄지면 용적률이 높아지고 층수 규제가 완화돼 재건축 등의 사업성이 개선된다.

상업지로 변모할 지역 인근 일대 2종 일반주거지인 경우 준주거지역이나 3종일반주거지로 변모될 가능성이 충분하기 때문이다. 실제로 서울 삼성동 한전부지가 현대차그룹에 팔리면서 상업지로 전환, 주변 일반주거지역 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했다. 

또한 지하철 개통 예정지 단독주택이나 상가주택에 투자하는 것도 좋다. 지하철이 개통되면 대개 아파트보다 땅값 상승으로 인해 지하철 인근 단독주택의 가격 상승률이 훨씬 크기 때문이다.  

투자 포인트 2
몇 년간 월세 받다가 매각이나 신축도 고려하라

신축을 위해 파리바게트나 롯데리아나 커피빈 등 유명 브랜드가 단독(상가주택) 1층에 있으면 관심을 나타내는 사람들이 많다. 당장 신축하지 않더라도 상당기간 현금흐름이 기대된다. 하지만 자영업자들 환경이 갈수록 악화되는 만큼 향후 재계약 시 월세를 내려 달라고 요구할 가능성이 많다.

차라리 입지는 좋은데 장사가 안되는 상가주택을 매입, 유명 브랜드나 편의점 본사에 의뢰해 임차인계약 만료 시 새로 임차인을 들이는 것이 나을 수 있다. 장사가 신통치 않은 소규모 슈퍼나 옷 가게 등을 이러한 유명 프랜차이즈로 채울 경우 건물가격도 덩달아 상승하게 된다. 굳이 신축을 안 하더라도 향후 자산 가격 상승으로 인한 매각차익을 기대할 수 있다.

투자 포인트 3
대지 지분, 향후 리모델링 가능 여부 

대개 상가 투자자들은 대지 지분보다는 수익률을 우선시하는 경향이 강하다. 하지만 수익률만 보고 상가에 투자하는 것은 경기상황과 세입자에 따라서 매우 유동적이기 때문에 위험하다. 일반적으로 수익률을 보고 상가를 고른다고 보면 분양상가 대지 지분은 공동 건물에 따라오는 공동 지분으로 당장 매매할 경우에 재건축과 달리 상가투자금액으로 인정받기 힘들다.

장기적으로 볼 때 같은 투자금액이라면 수익률이 좀 떨어지더라도 대지지분이 크면서 향후 리모델링과 신축이 가능한 도심지에 위치한 단독주택을 골라야 한다. 특히 땅값이 비싼 도심지역에 위치한 단독주택의 경우 수요가 많아 불황기에도 강하고 현장에 맞는 건물을 신축할 경우 개발이익도 가능하기 때문이다.  

투자 포인트 4
단독주택과 상가주택 매매 절차 및 임차인 승계방법

매도자와 날인한 매매계약서를 대출받을 은행에 보내서 대출신청을 하면 통상 은행은 대출금 산정을 위해 정식 감정을  계약을 맺은 업체서 감정하러 현장을 방문하다.  대출 심사 후 본점의 승인이 나려면 2~3주 정도 걸린다. 대출신청시 가급적 주거래은행을 포함해서 2~3곳의 은행에 같이 알아보는 것이 좋다.

은행마다 감정가와 대출가능금액과 금리가 조금씩 다르기 때문에 본인에 유리한곳을 선택하면 된다. 이후 건물 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청하는데 매수자가 2인 이상이면 동업계약서를 첨부해야 하는 게 훗날을 대비해 좋다.

세법상 임대업을 신규로 하려면 사업개시일부터 20일 이내에 하면 된다. 사업개시일은 보통 잔금일(소유권이전일)이다. 통상 잔금 전에 사업자등록을 한다. 대출을 받을 때 은행에서 임대업사업자등록증을 요구하기 때문에 사업자등록을 잔금 전에 하는 것이 좋다.

은행에서 대출금과 금리가 확정되면 대출계약을 한다. 이때 등록한 사업자로 사업자통장을 개설하면 된다. 이 계좌로 임대업에 대한 모든 입출금을 관리하는 것이 좋다. 매입하는 건물의 시설물 체크도 잔금 전에 해야 한다. 잔금일 이후에는 하자에 대해서 매도자에게 보수를 요구하기가 쉽지 않기 때문에 중개했던 부동산이나 관리를 맡을 임대관리업체에 위임하는게 좋다.

임대차도 승계해야 한다. 매매계약을 하면서 임차인을 포괄 승계했어도 임대차계약서에 임대인 명의변경계약을 추가로 하는 것이 좋다. 이때 임차인으로부터 세금계산서를 발행할 사업자등록증과 이메일 주소를 받고 임대료를 받을 계좌번호를 알려주면 된다.

잔금일에 소유권 이전을 할 법무사도 선임한다 법무사도 두 군데 정도 비교해서 미리 견적서를 받아보는게 좋다. 매도자가 상환할 대출금에 대해서 말소할 준비를 해야 한다. 잔금일에 상환할 원금, 이자, 중도상환수수료를 포함한 전체 상환금액에 대해 미리 자금 계획을 짜고 임대료 및 관리비와 기타 비용을  깔끔히 정산해야 한다.

투자 포인트 5
옥상정원을  설치하라

“옥상정원이 맘에 들어서 계약했어요” 이런 말을 가끔 듣는다. 막상 본인은 사용 안 하더라도 옥상 하늘마당에서 바비큐파티 하는 상상이나 설치된 원두막에서 먼 산을 보면서 책을 보면서 쉬는 상상만 하는 것으로 행복한 기분을 느낄 것이다.

즉 옥상정원은 아파트보다 여러모로 불편한 집에 사는 세입자들에게는 그마나 위안을 받을 수 있는 힐링공간이다. 건물을 팔 때에도 옥상정원 유무에 따라 매수자의 감성을 사로잡는다. 옥상에 텃밭이라도 가꾸어 놓으면 금상첨화다.

사진 전성기 매거진, 셔터스톡

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