서울 마곡지구 입지분석! 마곡지구 호재 MICE복합단지, 마곡 R&D산업단지, 서울의 신흥지역으로 부상한 이유!

안녕하세요! 트리플세븐입니다.

오늘은 지난 성동구에 이어 마곡지구 입지분석을 진행해볼까 합니다.

서울특별시 강서구에 위치한 마곡지구 역시 2010년대 후반부터 지속적인

지구 개발로 인해 부동산시장 내 가치가 상승하고 있습니다.

이러한 변화에 따라 강서구 마곡지구의 가치는 어느정도일지 알아보도록 하겠습니다.

자세한 내용 함께 보시죠.

｜서울특별시 강서구 마곡지구 위치

마곡도시개발구역은 서울특별시의 균형발전을 명목으로 지난 2005년

마곡도시개발구역으로 지정 이후, 첨단기술과 산업이 융합되는 지식산업 혁신기지,

‘지속가능한 가치를 지향하는 미래의 녹색도시’로서 동북아 미래를 선도하는 지식산업

그린시티를 조성하는 사업으로 지칭되어 그간 개발되어 오고 있습니다.

크게 3개의 지구로 나뉘어져 있으며 아래와 같습니다.

1지구(주거단지) : 1,066,298.4㎡

2지구(산업·업무단지) : 1,903,659.8㎡

3지구(공원복합단지): 698,837.8㎡

도시계획 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 준공업지역,

공항시설보호지구, 최고고도지구(해발 57.86m)

｜서울특별시 강서구 마곡지구 연혁

사업개요는 아래와 같습니다.

사업개요

위치 : 서울특별시 강서구 마곡동 일원

지정목적 :

대기업, 중소기업이 상생하는 신경제 거점 및 전문성과 창의성으로 육성하는 특화

도시로서 누구에게나 열려 있는 동북아 관문도시 조성

차세대 서울 경제를 견인하는 융합산업의 전초지로서 첨단기술과 산업이 융합되는

지식산업 혁신기지 조성

친환경, 자연과 산업이 어우러진 지속가능한 가치를 지향하는 미래의 녹색도시 조성

면적 : 3,668,796.0㎡

1지구(주거단지) : 1,066,298.4㎡

2지구(산업·업무단지) : 1,903,659.8㎡

3지구(공원복합단지): 698,837.8㎡

도시계획 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 준공업지역,

공항시설보호지구, 최고고도지구(해발 57.86m)

개발방식 : 공영개발 (도시개발사업, 시행자-서울주택도시공사)

사업기간 : `07. 12. 28. ~ `24. 12. 31. (※ '23.1월 기준. 기반시설(1,2,3지구) 공정률 99.9%)

｜서울특별시 강서구 마곡지구 교통입지

1) 철도교통

서울지하철 5호선, 서울지하철 9호선이 도시 중심 기준 각각 아래와

위를 맡아 관통하는 구조.

2) 도로교통

주요 간선도로 : 올림픽대로, 인천국제공항고속도로

주요 도로 : 공항대로, 방화대로. 남부순환로

인접 간선도로 : 강변북로

인접 대교 : 행주대교, 방화대교, 가양대교, 월드컵대교

｜서울특별시 강서구 마곡지구 생활입지

마곡지구 생활입지

생활 : NC백화점, 발산역 - 마곡역 사이에 이뤄진 대규모 상업시설, 김포공항 롯데몰

자연 : 서울식물원, 그 외 중,소규모 공원 다수

관공서 및 병원 : 강서세무서, 이대서울병원

기업 : LG계열사, 코오롱, 이랜드, 넥센타이어, 오스템 등 마곡일반산업단지 내 기업, 법인 다수

｜서울특별시 강서구 마곡지구 잔여호재

마곡도시개발구역 내에는 아직도 잔여호재가 남아 있습니다.

잔여 호재 크게 2가지는 아래와 같습니다.

1) MICE 복합단지 : 롯데건설 컨소시엄이 2019년 우선협상대상자로 선정.

서울 최대 규모 마이스복합단지 '르웨스트' 개발에 착수한 상태, 공사 진행중.

규모 : 연면적은 약 82만㎡로 코엑스의 2배 규모. 총 3개 블록(CP1·CP2·CP3-1~2) 개발

시설 : 생활형숙박시설, 컨벤션센터, 호텔, 문화 및 집회시설, 판매시설, 업무시설 등

얼마 전 생활형숙박시설인 롯데캐슬 르웨스트 분양도 진행되었었죠.

2) 마곡 R&D산업단지 : 산업시설용지 D38, D18-A/B, D13, D1, D2, D6, D35, D15

면적: 총 102,772㎡(연면적 약 40만㎡ 예상)

서울특별시는 현재 '국가로봇테스트필드' 혁신 사업을 해당 단지로 유치하기 위한 노력 진행중.

2023년부터 2029년까지 국비 2300억원을 포함해 총 3000억원의 사업비가 해당 사업에 투입

구성 : 연구 공간 및 공유 공간 제공(중소․벤처․창업기업 입주)

융합형 지식산업센터(IT, BT, NT, GT 등 융합)로 건립

최소 임대비율 20% 이상 유지

스타트업 지원시설, 공용 오피스, 홍보․마케팅 지원시설, 기숙사 등 도입

｜마곡지구 대표아파트 시세

마곡을 대표하는 아파트라면 아무래도 엠벨리 대규모 단지 아파트지 않을까 싶은데요.

대표적으로 공항대로 기준 각 맞은편에 위치하고 있는

엠벨리 7, 14단지의 전용면적 84㎡를 비교하자면,

실거래는 아래와 같습니다.

마곡 엠벨리 7단지 :

ㅇ 실거래일 : 23년 1월 16일

ㅇ 거래금액 : 10억 6,400만원

마곡 엠벨리 14단지 :

ㅇ 실거래일 : 23년 4월 29일

ㅇ 거래금액 : 12억 5,250만원

｜마곡지구 부동산 변화추이

마곡 엠벨리 14단지 아파트

규모 : 아파트 지하2층 - 지상16층 13개동 1,270세대

위치 : 서울특별시 강서구 마곡동 750 일원

주차대수 : 세대당 1.1대

건폐율 및 용적률 : 27.15% / 206.06%

용도지역 : 제3종일반주거지역

당시 전용면적 84㎡ B타입 공공분양 47세대, 분양가는 4억 2천만원정도였습니다.

1순위 경쟁률 1,72:1로 낮아보이지만, 청약규정 자체가 빡빡했던 시기였기

때문에 실제로 쓸 수 있는 사람들이 많이 없었습니다.

그럼에도 낮은 청약 경쟁률이었죠.

분양 이후 시세는 우상향 곡선을 그렸습니다. 매매가 기준으로

분양 이후 4년만에 10억원선을 돌파했으며, 부동산 침체기에도

가격이 폭락수준으로 떨어진 아파트가 아님을 볼 수 있죠.

현재는 다시금 시세가 회복 추세로 접어들어 12억 - 13억대에

시세가 안착되어 있습니다.

마곡 엠벨리 7단지 아파트

규모 : 아파트 지하2층 - 지상16층 14개동 1,004세대

위치 : 서울특별시 강서구 마곡동 750 일원

주차대수 : 세대당 1.6대

건폐율 및 용적률 : 28.90% / 238.48%

용도지역 : 제3종일반주거지역

당시 전용면적 84㎡ A타입 공공분양 36세대, 분양가는 4억 8백만원정도였습니다.

1순위 경쟁률 422:1로 굉장히 높은 경쟁률을 자랑했습니다.

분양 이후 시세는 우상향 곡선을 그렸습니다. 매매가 기준으로

분양 이후 4년만에 10억원선을 돌파했으며, 부동산 침체기에도

가격이 폭락수준으로 떨어진 아파트가 아님을 마찬가지로 볼 수 있죠.

현재는 다시금 시세가 회복 추세로 접어들어 12억 - 13억대에

시세가 안착되어 있습니다. 실거래기준으로는 조금 낮습니다.

서울특별시 강서구 마곡도시개발구역, 어떠셨나요?

근방에 살면서 방문할 일이 종종 있습니다.

관련해서 엠벨리 아파트는 조만간 임장을 해보도록 하겠습니다.

마곡에 청약되신 분들은 기본적으로 성공한 투자라는 호평을 현재

받고 있습니다.

잔여호재가 남은 상황에서 앞으로 마곡지구의 부동산 가치는

어떻게 변할 지 귀추가 주목되는 부분입니다.

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