"(6.21대책) 임대차 시장 안정 방안 및 부동산 정상화 과제 읽어보기! - 임차인 부담 경감, 실수요자 지원강화, 공급확대 및 규제완화 등"
안녕하세요. 밍보트입니다.
지난주 6월 21일(화)에 정부가 부동산 정상화와 관련된 정책자료를 발표했습니다.
정책자료가 나오면 저는 대부분 출력해서 읽어보는 편인데요. (옛날 사람)
중요한 부분 위주로 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
｜ 정부가 바라본 시장 상황
지난 5년간 저금리에 따른 시장의 유동성이 폭발적으로 증가하게 되면서 화폐의 가치가 떨어지는 현상이 벌어지게 되었습니다. 원래 1,000원에 살 수 있었던 제품을 2,000원, 3,000원을 줘야 살 수 있게 되었죠. 이런 시장의 흐름이 지속되다보니, 부동산 가격도 폭등하기 시작했습니다. 게다가 2020년 코로나19가 전세계적으로 창궐하게 되면서 경제부양책으로 미국 뿐만 아니라, 각 국가들이 저금리를 계속 이어 나가게 되었습니다.
하지만, 현재 시장은 조금 다른 방향으로 흘러가고 있습니다.
인플레이션에 대한 우려가 계속 나오게 되면서, 미연준에서도 빅스텝에 이은 자이언트스텝까지 발동시키며 기준금리를 빠르게 올리고 있는 추세입니다. (앞으로도 몇차례 더 올리지 않을까 싶음)
금리인상이 본격화 됨에 따라 사람들이 대출을 받는 것에 부담감을 느끼게 되고, 주택매수세도 떨어지게 되었습니다. 오히려 현재는 매수자보단 매도자가 많은 매수자 우위 시장의 흐름이라고 볼 수 있습니다.
｜ 부동산 정책 핵심 정리
정부는 크게 2개의 타이틀로 부동산 시장 정상화를 도모하려는 정책을 펼칠 것으로 보입니다.
Ⅰ. 임대차 시장 안정 : 임차인 보호, 임대 공급 확대 등
Ⅱ. 3분기 추진 부동산 정상화 : 세제, 금융, 공급 등
.png "image (1).png")
자! 임대차 시장 안정 방안 및 부동산 정상화 과제 주요 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
.png "image (2).png")
임차인 부담 경감을 위해 상생임대인 지원을 하겠다는 것입니다.
상생임대인이라는 개념이 익숙하지 않으신 분들께서는 소득세법 시행령 제155조의 3 내용을 읽어보시면 도움이 되실 것 같습니다. 쉽게 설명하면, 착한 임대인입니다.
.png "image (3).png")
상생임대인 지원제도와 관련된 국토부 Q&A 자료가 별도로 있을 만큼 헷갈리는 부분이 많습니다.
핵심은 양도세 비과세 2년 거주요건 면제입니다. 적용 받는 날짜는 '21.12.20 이후 임대분부터 입니다.
.png "image (4).png")
.png "image (5).png")
올해 8월이 되면 임대차3법에 따른 계약갱신청구권 만료일이 도래하게 됩니다.
기존 시세가 아닌 5% 이내의 전세가격으로 임차를 하고 계셨던 분들께는 걱정이 이만저만이 아닐 것입니다.
같은 단지 내에서도 전세가격의 이중화 현상이 벌어지게 되었습니다.
이러한 부담을 덜어드리기 위해 정부에선 갱신만료 서민 암차인을 대상으로 전세대출 지원을 강화하겠다는 입장을 밝혔습니다. 계약갱신청구권 만료 이후엔 시세대로 전세를 신규로 계약을 하거나, 상생임대인의 혜택을 보는 분들도 계실거라는 생각이 듭니다. 어떤 조건이 됐든, 전세대출 지원을 강화하겠다는 것이 핵심입니다.
전세대출은 DSR에도 포함이 되지 않기 때문에 임차인들에겐 전혀 부담이 없습니다.
다만, 월세와 전세대출이자 사이에 고민은 계속될 것입니다. 더 싼 곳으로 이동하는 건 당연!
결과적으로 전세대출 지원을 강화하게 되면, 오른 전세가격을 커버하는데 사용이 되기 때문에 전세가율에도 영향을 미치게 됩니다. 또한, 갭(매매-전세 차이)도 줄어드는 단지도 나타나게 되면서 갭투자가 다시 활발히 일어나지 않을까라는 생각을 조심스럽게 해봅니다.
.png "image (6).png")
부동산 규제에 따라 주택담보대출은 실수요자 중심으로 받을 수 있는 상품으로 전락하게 되었었습니다.
하지만 이 곳에서도 부작용이 발생하게 되면서 임대시장에도 악영향을 미치게 되었습니다.
기존주택의 처분기한을 6년에서 2년으로 완화시키고, 신규 주택 전입 기한을 페지하면서 굳이 들어가지 않더라도 전/월세의 매물로 내놔도 괜찮다는 것입니다. (임대 시장의 안정화 초점!)
.png "image (7).png")
개인적으로 저는 분양가상한제 거주 의무 적용이 임대시장에 큰 영향을 미쳤다고 생각하는 사람 중 한 명입니다. 수도권 내 분양가상한제 적용을 받지 않는 단지를 찾기가 더 어려울 만큼 대부분 분양가상한제 적용을 받게 되었죠.
분양가상한제 적용을 받게 되면 무조건 내가 들어가서 살아야 했었으나, 이제는 바뀌게 됩니다. 실거주 기간에 대한 산정방식을 바꿨으며, 이는 전/월세를 줘도 된다는 것입니다. (이거 완전 개꿀!)
오히려 잔금에 대한 압박으로 밤낮을 설치셨던 분들께선 희소식이 되겠군요.
.png "image (8).png")
생애최초 주택구입자 대상으로 취득세를 감면해줍니다.
이제 무주택자들도 집을 살 수 있으면 사라는 것입니다. (기회를 줄테니까 사라!)
취득세도 꽤 많은 비용이 들어가는 부동산 거래비용이기에 실수요자들 입장에선 부담스러울 수 밖에!
※ 연소득, 주택가격 제한 없음
개인적으로 취득세 지원보다는 원리금 지원이 더 낫지 않을까?
.png "image (9).png")
보금자리론 체증식 상환방식이 기존에 40년 만기 상품이 없었으나, 이제 도입을 하겠다는 것입니다.
체증식이란 원리금이 초기엔 적게 들어가고 나중에 시간이 흘러 소득이 늘었을 때 많이 나오게 되는 것입니다.
정부가 체증식을 도입한 사유는 초기 원리금 부담을 완화해주겠다는 것입니다.
한 가지 아쉬운 점이 있습니다.
보금자리론은 DSR에 포함되지 않습니다. 그리고 6억원 이하의 주택에 대해서만 상품을 이용할 수 있습니다.
현재 수도권 기준으로 6억원 이하 아파트는 찾기가 매우 어렵습니다. 이번 대책 발표 시 보금자리론 주택기준가격이 상향되지 않을까라는 기대를 했었으나, 아직까진 시기상조해보입니다.
.png "image (10).png")
러시아/우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격 상승이 지속되고 있습니다.
러시아는 산유국, 우크라이나는 곡물생산국으로 사람이 살아가는데 있어 반드시 필요한 원자재를 수출하는 국가들이기에 수입국가들에게는 큰 타격을 줄 것입니다.
이로 인해 정부의 분양가상한제가 부작용을 발생시키기 시작했습니다.
기존 1,000원이었던 자재가격이 급상승하면서 더 이상 자재 수급이 어려울 정도가 되었습니다.
주택 공사 현장에도 악영향을 미치게 되었습니다. 분양가상한제라는 데드라인이 정해져있기에 시공사들도 자재비 뿐만 아니라 오르는 인건비를 감당하면서 공사를 강행하기엔 무리가 있을 것입니다.
건설현장이 제대로 돌아가지 못한다면? 공급시기는 점점 지연되기 마련입니다.
알맞은 시기에 수요자들을 대상으로 한 공급이 이루어져도 부동산 안정화가 되기 힘든 상황 속에 건설현장의 지연은 실수요자들에게도 좋지 않아 보입니다.
현재 우리나라 부동산 시장만을 미시적으로 볼 것이 아니라, 전 세계 경제 위기라는 거시적인 관점에서 접근하여 합리적인 분양가가 산정될 수 있도록 정부에서도 지원을 할 필요가 있습니다.
분양을 하지 못해 지연되는 현장이 점점 늘어나고 있다는 것이 지금 현실이기도 합니다. (정신차려!)
.png "image (11).png")
분양가상한제와도 연관이 있는 고분양가 관리제도 개선에 대한 내용입니다.
이 부분도 예전부터 언급되었던 부작용들이 많았지만, 이제서야 개선이 되었습니다.
인근 시세를 정상적인 범위 내에서 반영하여 분양가를 산정하는 방식을 도입하게 되어 다행입니다.
또한 건설사에도 마케팅부서가 편성되어 있기에 필요한 경우, 이의 신청도 가능하다고 하네요.
.png "image (12).png")
규제지역 재검토! 가장 주목받고 있는 부분이기도 합니다.
부동산 시장의 정상화를 위해 진입장벽을 낮춰주겠다는 건데...사실상 정부도 부동산 가격이 하락하는 건 절대 원치 않는다는 사실을 알고 계실겁니다. (주식회사 대한민국! 세금 걷어야쥬?)
서울 및 수도권은 해지될 리가 없을 것 같고, 지방 위주로 해지 되는 지역들을 쭉 살펴봐야겠습니다.
당장 이번주에 규제지역 일부 조정 방안을 발표한다고 약속이 된 상태니까요.
(출력해서 또 읽어봐야됨!)
｜ 정리하자면
1. 임대시장 정상화 시킬거니까 걱정하지마라. 그런데 생각보다 많이 올랐네?
2. 전세대출은 지원해줄게. 근데 금리가 만만치 않을껄? (월세 vs 전세이자)
3. 신축 아파트에도 실거주할 필요 없고 전/월세 맞춰.
4. 취득세 감면 해줄거니까. 집 살 수 있는 사람은 사!(but, 금리 고려 필수)
5. 로또 분양은 이제 없을거야. 데드라인을 조금 높혀줄게.
6. 우리도 부동산 정상화를 원하지. 부동산 하향화를 원하진 않아.
투자자 유의사항: 이 콘텐츠에 게재된 내용들은 작성자의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭 없이 작성되었음을 확인합니다. 해당 글은 필자가 습득한 사실에 기초하여 작성하였으나, 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 투자 시 투자자 자신의 판단과 책임 하에 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서, 해당 글은 어떠한 경우에도 투자자의 투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
