부동산폭락과 주가폭락 - 경제사이클 이야기

｜ 부동산 폭락

최근 부동산 통계를 보면, 지난 2010년대 초반 대세 하락기가 떠오릅니다. 이른바 '거래 절벽' 현상이 대표적입니다. 여기에 2010년 초 한국은행이 기준금리를 올리기 시작했다는 점과 정부가 대규모 주택 공급을 추진했다는 점 등도 지금과 비슷해 보입니다.

​수년간 집값이 크게 올라 사람들의 피로도가 커졌다는 점도 유사합니다. 또 최근 들어서는 집값이 하락세로 반전한 곳도 나타나고 있습니다. 그래서 그때처럼 집값이 하락 혹은 폭락할 것이라는 전망도 종종 나오고 있습니다.

​가장 앞장서서 대세 하락기가 올 것이라고 자신하는 쪽은 정부입니다. 그렇다면 정말 정부의 예상처럼 대세 하락기가 올까요? 2012년의 그때처럼 집값이 급락하게 될까요?

 

 

전문가들은 2012년에 집값이 크게 하락하기는 했지만, 지금과는 비교하기는 어렵다고 지적합니다. 당시는 이미 수년간 하락기가 진행된 이후이기도 했고, 특히 이듬해인 2013년에 집값이 바닥을 찍은 뒤 다시 오르기 시작했기 때문입니다. 굳이 비교하자면 대세 하락기가 시작됐다고 여겨지는 2008년 정도가 적합하다는 지적입니다.

​2008년과 지금은 뚜렷한 공통점이 하나 있습니다. 바로 오랜 기간 집값이 올라 사람들의 피로감이 커졌다는 점입니다. 당시 우리나라 집값이 오르기 시작한 건 2000년대에 들어서면서입니다. 이후 2006~2007년까지 상승세가 이어졌지요. 최근에도 2014년쯤부터 반등한 집값이 지난해까지 천정부지로 올랐습니다.

​하지만 2008년과 다른 점도 있습니다. 당시엔 글로벌 금융위기라는 큰 사건이 있었습니다. 금융위기는 장기간 세계 경기의 침체로 이어졌습니다. 우리나라 역시 전 세계적인 불황에서 벗어나기 어려웠지요.

​하지만 지금 우리나라는 코로나 사태로 주춤하긴 했지만, 경제 위기라고 표현할 수준의 타격을 받지는 않았습니다. 또 여전히 주택 공급이 부족하다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 특히 집값 상승의 진원지인 서울에서의 공급이 아직도 부족하다는 점이 특징입니다.

​이처럼 여러 신호들이 2010년대 초 당시의 대세 하락기를 가리키고 있기는 하지만, 지금과 그때는 다른 점도 있습니다. 과연 앞으로 우리나라 집값은 어떤 흐름을 보일까요? 정부가 자신한 것처럼 추세 하락이 시작된 것일까요? 아니면 잠시 숨을 고르고 있는 것일까요?

 

 

｜ 주가 폭락

최근 금리 인상 공포와 우크라이나 전쟁위기 고조로 미국의 나스닥이 급락하자 미국의 전기차 업체의 주가도 일제히 폭락했습니다. 테슬라는 5%, 리비안은 10% 가까이 폭락했으며 루시드도 7% 이상 급락했습니다.

​또 얼마 전에는 미국 증시의 반도체 주가가 일제히 폭락했습니다. 일부 반도체 원자재가 러시아와 우크라이나에 공급을 절대적으로 의존하고 있기 때문입니다. 엔비디아가 7.26%, AMD는 10.01% 폭락했으며, 퀄컴 5.42%, 브로드컴 3.03%, 인텔 2.52% 등 일제히 주가가 내렸습니다.

​바이든 대통령이 러시아의 16일 침공 가능성을 언급했다는 언론 보도가 나오고, 백악관에서도 우크라이나에 있는 미국인의 48시간 이내 철수를 요청하면서 주가가 급락했습니다.

​한편, 최근 우리나라 게임 관련 주식이 급락했습니다. 위메이드는 10.13% 하락했는데, 지난해 고점 대비 61.01% 내린 것입니다. 크래프톤은 12.79% 하락했는데, 이는 공모가의 절반 수준입니다. 카카오게임즈와 넷마블도 각각 지난해 고점 대비 38.97%, 33.97% 하락했습니다. 이는 게임주들이 성장성을 입증하지 못하는 일종의 '어닝 쇼크'로 보입니다.

​하지만 그 외에도 최근 일부 종목들의 주가가 급락하자 금리 인상과 우크라이나 전쟁 위기 등으로 주가 대폭락 사태가 오는 것은 아닌지 걱정하는 개인 투자자들이 있는 것 같습니다.

 

 

｜ 자산 폭락과 폭등 - 경제 사이클

 

"주가 폭락이 두렵나? 주가 폭락 때문에 투자가 망설여진다면, 먼저 지금 말도 안 되는 호황 속에 살고 있는지 확인해 보게. 호황이 아니라면 걱정할 필요는 없다네. 호황이 앞서지 않은 주가 폭락은 없고, 폭락으로 끝나지 않은 호황은 없으니까."

 

​헝가리의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라라니의 말입니다. 주가 폭락의 전제는 언제나 주가 폭등입니다. 주가는 항상 비정상적으로 올랐을 때만 폭락할 수 있습니다. 폭등이 없다면 폭락도 없습니다. 폭등은 언제나 폭락의 전조가 됩니다.

​만약 현재 주가가 폭등 양상을 보인다고 하면, 사람들은 이런 상황이 언제까지나 지속될 것으로 생각합니다. 하지만 과거 역사상 단 한 번도 그런 적은 없었습니다. 주가가 계속 상승하고 있다는 것은 이미 그 자체로 그만한 크기의 폭락을 예견하고 있습니다.

​사실 얼마 전까지 미국 나스닥을 바라보는 우리나라 개인 투자자들의 시각이 그랬습니다. 우리나라 주식은 떨어져도 나스닥은 언제까지나 오를 것처럼 생각하고 열심히 주식을 샀습니다. 하지만 결국 나스닥 역시 급락 양상을 보였습니다.

​경제는 언제나 주기, 즉 사이클을 가집니다. 호황이 오면 불황이 옵니다. 만약 지금이 극심한 불황이라면 실은 이 순간 호황이 예약되어 있다고 보면 됩니다. 어떤 면에서 경제적 통찰력은 바로 이 경제 사이클을 읽어 내는 능력이라고 해도 과언이 아닙니다.

 

 

투자도 마찬가지입니다. 경제 사이클을 잘 읽어 내면 성공적인 투자를 할 수 있습니다. 호황에는 투자하고, 불황이 오기 전 모든 투자를 접고 현금을 확보하는 방식이지요.

경제가 어려워지면 언론에서는 종종 과거 1930년대의 대공황 등을 언급합니다. 하지만 걱정할 필요는 없습니다. 이런 대공황이 오려면 필연적으로 현재 말도 안 되는 버블이 있어야 하기 때문입니다. 즉, '슈퍼 공황'은 '슈퍼 버블'이 있어야만 완성됩니다.

​부동산의 경우를 생각해 볼까요? 부동산을 구입하는 경우에는 먼저 향후 부동산 시장의 전망 등을 충분히 살펴야 합니다. 하지만 이보다 앞서야 하는 것은 버블과 공황의 주기입니다. 과연 지금이 진정한 부동산 시장의 바닥인지를 체크해야 한다는 뜻입니다.

​10억 원 하던 아파트가 8억 원으로 하락했다고 해도 20%의 하락을 진정한 바닥이라고 할 수는 없습니다. 많이 떨어진 것은 사실이지만, 진짜 바닥이 되려면 소위 '패닉' 상태가 사회 전반에 확산되어야 합니다.

​즉, 집을 소유한 10명 중 8명 정도가 두려움에 벌벌 떨면서 반값에라도 팔고 싶어 하는 '패닉 셀링'이 나올 때야 비로소 바닥을 찍었다고 할 수 있습니다.

​이처럼 고통이 극에 달해 '아프다'라는 말 자체를 할 수 없을 정도가 되어야 비로소 불황의 정점을 찍고 바닥을 치는 것입니다. 그리고 바로 이때가 곧 집값 상승의 시발점이 됩니다. 투자를 위한 부동산은 바로 이때 사야 합니다.

 

 

주식 투자 역시 마찬가지입니다.

​'주가에는 바닥이 없다'라는 투자 격언이 있습니다. 고점 대비 30% 정도 하락해서 이젠 바닥이겠지 하고 들어갔는데, 바닥은커녕 20% 더 떨어지며 '지하'로 떨어집니다. 그럼 이 지하가 끝일까요? 천만의 말씀입니다. 다시 지하 1층, 지하 2층, 지하 3층 등이 시작됩니다. 완전히 나락으로 추락하는 것이지요.

그래서 추세적 하락 국면에서는 "현 주가가 매우 싸 보이니 지금 매수해도 괜찮다"라는 주식 전문가의 말은 믿어서는 안 됩니다. 흔히 "쌀 때 사라"는 말은 확실한 추세 전환을 한 후 즉, 지하에서 바닥으로 다시 1층으로 최소한 2층까지는 올라왔을 때 통용되는 말입니다.

'주식 투자를 비관해 자살하는 사람이 속출할 때가 바로 주식을 살 때'라는 말이 있습니다. 너무나 가슴 아프고 잔인한 말이지만, 여기에는 앞서 말한 경기 사이클에 대한 통찰이 함축되어 있습니다.

​주가가 떨어지고 있을 때 혹은 진짜 많이 하락했다고 생각될 때 지금이 과연 저점인가를 확인하는 다른 방법도 있습니다. 만약 큰 폭의 하락에도 불구하고 적금 깨고, 주택 담보대출받고, 아예 집까지 팔아서 주식시장에 뛰어드는 사람들이 주위에 존재한다면 아직 바닥이 될 수 없습니다.

​반대로 주가가 올랐을 때도 마찬가지입니다. 100% 오르면 많이 오른 것일까요? 200% 올랐으면 많이 오른 것일까요? 그렇지는 않습니다. 슈퍼 버블이 왔을 때에만 비로소 상승은 정점을 찍습니다.

​이와 관련해, 어느 책에서 본 멋진 구절이 있습니다. "거품을 먹을 줄 아는 사람이 시장을 이해하는 진정한 실력자다."

 

 

오랜 시간에 걸친 주가 차트를 보면 언제나 우상향입니다. 우상향이란 당연히 상승했다는 뜻이지요. 신기하게도 그동안 세계 경제에는 많은 공황과 버블이 있었음에도 불구하고 대부분의 자산 가격은 우상향을 나타내고 있습니다.

​그렇다면 그냥 처음부터 지금까지 그냥 쭉 우상향을 만들지 않고 왜 오르내리는 등락을 만들어 사람들을 희로애락에 빠뜨릴까요? 그리고 도대체 누가 왜 이런 등락과 경제 사이클을 만들까요?

​물론 누구도 정확하게 알 수 없을 것입니다. 영원히 풀기 어려운 문제일지도 모릅니다. 다만, 우리는 이러한 등락이나 경제 사이클을 잘 살펴서 투자 때 반드시 참고하는 지혜를 발휘해야 할 것입니다.