정점을 향하는 금리, 저점에서 꿈틀대는 리츠

SUMMARY

- 최근 시장금리 추이와 다시금 주목해야 할 리츠

- 금리가 다운 사이클에 진입하면 리츠의 금융 비용을 개선하는 효과 기대

- 국내 주요 리츠의 주가는 저점을 벗어났지만, 여전히 배당률은 4.2~9.3%로 높은 편

- 향후 금리 추이에 따라 양도차익 기대도 가능하며 급격한 하방 압력 가능성은 제한적

 

© istock

 

이번 주를 시작으로 겨울의 추위가 한풀 꺾였다. 작년부터 기준금리가 인상되며 풀렸던 유동성이 회수되고 신용 리스크 부각에 따른 조달 시장의 경색도 차츰 완화되고 있다. 어느 때보다 매서웠던 여의도의 추위도 조금은 나아졌다.

여전히 글로벌 경기 침체의 가능성은 높고 기준금리는 지속 상승세에 있지만, 시장금리는 연초를 기점으로 피크아웃 기조를 이어가고 있다. 이는 유동성이 개선되고 있다는 의미이며, 모든 투자 자산의 투자 수요가 회복되는 요인이 될 것이다.

주식 시장은 지난해 9월 말 연저점을 기록 후 등락을 반복하고 있지만, 상승 추세를 이어가고 있다. 채권 시장도 주식 시장에 이어서, 작년 말~올해 초를 기점으로 요구 수익률이 낮아지며 채권 가격을 회복 중이다. 물론 아직 부동산 시장은 뚜렷한 회복세에 접어들었다고 보기 어렵다. 하지만 주식과 채권 대비 후행하는 자산인 만큼 저점에서 회복세로 돌아설 가능성이 커졌다.

부동산 자산에 투자하는 리츠 역시 금리의 높낮이와 가격 상관성이 높은 자산으로 이제는 다시 한번 봐야 할 시점으로 판단된다. 금번 글에서는 최근 시장금리의 추이와 리츠 관련 내용을 기술하고자 한다.

 

기준금리 UP 시장금리 DOWN 연초를 기점으로 시장금리가 하향 추세에 있다. 작년부터 한국은행의 지속적인 기준금리 인상은 시장금리 상승을 부추겼다. 하지만 한국은행이 올해 1월 13일 3.25%에서 0.25% 인상을 결정하였음에도, 시장금리는 하락하였다.

 

년도		2020	2020	2020	2020	2021	2021
분기		1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q
시장 금리	CD(91일)	1.37%	0.97%	0.70%	0.65%	0.72%	0.69%
	CP(91일)	1.66%	1.85%	1.38%	1.10%	1.01%	0.97%
	회사채 (3년, AA-, 민평)	1.67%	1.66%	1.50%	1.47%	1.39%	1.57%
기준금리		1.16%	0.65%	0.50%	0.50%	0.50%	0.50%

 

년도		2021	2021	2022	2022	2022	2022	2023
분기		3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q
시장 금리	CD(91일)	0.81%	1.18%	1.47%	1.79%	2.73%	3.91%	3.75%
	CP(91일)	1.03%	1.37%	1.63%	1.99%	2.90%	4.98%	4.84%
	회사채 (3년, AA-, 민평)	1.86%	2.41%	2.85%	3.87%	4.42%	5.42%	4.57%
기준금리		0.59%	0.86%	1.21%	1.56%	2.29%	3.07%	3.41%

분기별 시장금리 및 기준금리 추이 © 한국은행

 

위의 표는 분기별 영업일의 평균 금리 추이다. 기준금리 인상이 시작되었던, 2021년 3분기를 기점으로 CD(91일), CP(91일), 회사채(3년, AA-, 민평) 등 시장금리는 지속 동반 상승 추세를 이어왔다. 하지만 올해 1분기에는 기준금리의 인상에도 불구하고 모든 시장금리가 하락하였다.

특히, 지난 2년간 금리 상승이 컸던 회사채(2020년 1분기 1.67% à 2022년 4분기 5.42%)가 0.8%가량 하락하며 금리 하락 폭이 가장 두드러졌다.

 

년도		2022	2022	2023	2023
월		11	12	1	2
금리	CD(91일)	3.99%	4.02%	3.80%	3.52%
	CP(91일)	5.26%	5.52%	4.91%	4.45%
	회사채	5.51%	5.28%	4.65%	4.16%
	기준금리	3.06%	3.25%	3.39%	3.50%
스프레드 (시장-기준)	CD-기준금리	0.94%	0.77%	0.41%	0.02%
	CP-기준금리	2.21%	2.27%	1.53%	0.95%
	회사채-기준금리	2.46%	2.03%	1.27%	0.66%

분기별 시장금리 및 기준금리 스프레드 © 한국은행

 

2022년 11월부터 월별 금리 추이를 살펴보면, 12월을 기점으로 대부분 시장금리는 하락세로 전환되었다. 특히, 시장금리와 기준금리 간의 스프레드 추이를 살펴보면, 최대 2.5% 가까이 벌어지며 높은 수준을 유지했었으나, 2023년 2월을 기점으로 CD, CP, 회사채 모두 1% 가까이 스프레드를 줄이며 안정세를 찾고 있다.

올해 2월에는 CD 금리가 기준금리보다 낮아지는 역전 현상이 일어나며 시장금리는 기준금리의 인상분까지 기반영으로, 추가 상승은 제한되는 모양새다.

이러한 금리의 다운 사이클 진입은 부동산을 담보로 대출을 조달하여 자산을 구성하는 리츠에 직접적인 금융 비용 개선 효과로 작용할 수 있다.

 

물류와 복합형이 주도했던 국내 리츠 리츠정보시스템에서 발표한 통계를 보면, 국내 리츠는 2020년 1분기 말 기준 전체 264개에서 2022년 3분기 말 기준 346개로 지속적인 증가 추세다.

 

년도	2020	2020	2020	2020	2021	2021	2021	2021	2022	2022	2022	증가율
분기	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q
전체	264	264	277	282	294	305	303	315	326	334	346	31%
호텔	5	5	5	5	6	6	6	6	6	6	6	20%
주택	137	138	141	141	145	149	149	156	162	165	166	21%
오피스	62	60	63	63	64	69	69	69	73	75	78	26%
복합형	12	11	11	15	15	16	16	17	17	18	24	100%
물류	15	14	21	22	27	28	30	33	35	39	40	167%
리테일	33	36	36	36	37	37	31	31	30	28	29	-12%
기타	-	-	-	-	-	-	2	3	3	3	3	-

분기별 리츠 수 추이 © 리츠정보시스템

 

전체적으로 31%가량 증가하였으며, 특히 복합형과 물류센터 리츠가 100~167%로 증가 폭이 컸다. 이는 코로나19로 인한 물류 수요 증가와 부동산의 복합 개발(리테일, 오피스 등)의 트렌드가 반영된 것으로 판단된다.

 

년도	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
전체	5.9%	6.6%	3.8%	3.9%	4.2%	5.0%	5.8%
호텔	5.7%	6.4%	6.2%	7.7%	16.9%	3.3%	6.7%
주택	2.6%	2.8%	0.6%	1.0%	1.3%	0.6%	0.8%
오피스	6.4%	9.8%	7.1%	6.4%	6.9%	12.5%	10.8%
복합형	13.9%	6.5%	6.1%	6.4%	6.0%	6.3%	5.0%
물류	4.7%	5.8%	7.4%	6.1%	6.8%	20.2%	12.0%
리테일	9.1%	9.7%	10.2%	14.2%	13.4%	8.8%	16.8%

 

상품별 배당수익률 추이를 살펴보면 전반적으로 등락을 반복하고 있다. 물류센터는 신규 투자가 많은 만큼, 수익성도 제고되며 리츠 시장을 주도하였다. 다만, 현재 코로나19가 종결되고 글로벌 경기침체가 예상되는 만큼 과거 수준의 물류 수요가 지속될 가능성은 제한적으로 보인다.

 

저점에서 탈출해 높은 배당률 기록 中 국내 리츠는 대부분 비상장이지만, 부동산 호황기를 기점으로 상장 리츠 수가 증가하였다. 아래의 표는 국내 상장 리츠 중 시가총액 상위 7개에 속하는 주요 리츠다.

 

구분	섹터	국가	주요 투자 자산
SK리츠	복합형	국내	SK서린빌딩, 전국 주유소 등
롯데리츠	리테일	국내	롯데백화점, 롯데마트 등
ESR켄달스퀘어리츠	물류	국내	부천, 고양, 용인 등 물류센터 등
제이알글로벌리츠	오피스	해외	벨기에 정부임차 오피스, 뉴욕 오피스 등
신한알파리츠	오피스	국내	판교 크래프톤 타워 등
코람코에너지리츠	리테일	국내	전국 주유소, 물류센터 등
KB스타리츠	오피스	해외	벨기에 정부임차 오피스, 영국 삼성전자 임차 오피스 등

주요 리츠 현황 © 각 사 홈페이지

 

대표적으로 SK 및 롯데 등 대기업 집단의 자산을 포트폴리오로 보유하고 있는 SK리츠와 롯데리츠가 시가총액 1, 2위에 자리 잡고 있다. 대기업 집단의 신용도를 바탕으로 설립된 부동산투자회사이기에 경기 침체 국면에서도 임대 수입의 안정성이 높아 일정 수준의 배당 수익을 기대한다.

또한 제이알글로벌리츠와 KB스타리츠는 상대적으로 투자 리스크가 높은 해외 부동산을 편입하였지만, 정부나 신용도가 높은 임차인을 장기로 유치하여 투자 매력도를 높였다.

 

구분	시가총액(억원)	주가	EPS	PER	PBR	배당률	신용등급
SK리츠	10,614	5,400	208	26.0	1.1	5.2%	AA-
롯데리츠	9,865	4,060	154	26.4	0.9	7.5%	A+
ESR켄달스퀘어리츠	8,906	4,160	275	15.1	0.8	6.5%	-
제이알글로벌리츠	9,050	4,585	176	26.1	1.0	8.0%	A-/BBB+
신한알파리츠	5,153	6,980	151	46.2	1.3	4.2%
코람코에너지리츠	4,657	5,260	256	20.5	1.0	9.3%	-
KB스타리츠	4,685	4,620			1.0	7.8%

주요 리츠 주가 및 투자지표 © 네이버증권

 

주요 상장 리츠는 2023년 2월 8일 기준 시가총액 4,657~10,614억 원 수준이다. 주당 가격은 4,060~6,980원 수준으로 이 중 57%가 공모가격 5,000원을 밑돌고 있다. 또한 현재 주가 기준 배당 수익률은 4.2~9.3% 수준에 형성되고 있으며, 7%를 초과하는 회사가 4개에 달한다. 리츠의 주요 자산은 부동산으로 매입 가격의 60~70%는 담보대출로 조달하기 때문에 금리 인상은 주가에 부정적 요인이다. 

 

구분	현재 주가	52주 최고			52주 최저
		주가	변동률	조정 배당률	주가	변동률	조정 배당률
SK리츠	5,400	7,290	-35%	3.4%	4,325	25%	6.5%
롯데리츠	4,060	6,150	-51%	3.7%	3,325	22%	9.2%
ESR켄달스퀘어리츠	4,160	7,350	-77%	1.5%	3,230	29%	8.4%
제이알글로벌리츠	4,585	6,007	-31%	5.5%	3,875	18%	9.4%
신한알파리츠	6,980	8,060	-15%	3.5%	6,170	13%	4.7%
코람코에너지리츠	5,260	7,370	-40%	5.6%	4,100	28%	12.0%
KB스타리츠	4,620	4,900	-6%	7.3%	3,600	28%	10.0%

주요 리츠 고점 및 저점 대비 변동률 © 네이버증권

 

위의 표를 살펴보면, 리츠의 현재 주가는 최고점 대비 6~77%가량 하락한 수준을 유지하고 있다. 다만, 금리 인상의 피크 아웃이 예상되며 악재를 선반영한 탓에, 최근 저점 대비 13~29%가량 주가는 리바운딩된 상태다.

또한 최근 1개년 배당금 기준, 배당률은 주가가 저점 부근에서는 4.7~12.0%가량 치솟으며, 고배당률을 기록한 이력이 있다. 그런데도 시장에서의 요구수익률이 낮아지면 주가는 오르고 배당률은 무위험이자율에 리스크 프리미엄을 반영한 수준에 머물게 된다.

현재 국내 주요 리츠의 주가는 고점에서 하락률이 커 공모가 아래 수준으로 형성되어 있다. 배당률은 저점 대비 아쉽지만, 7.0% 이상에서 잡는다면 향후 금리 변동 추이에 따라 양도차익도 얻을 수 있는 수준으로 판단된다.

 

2023년 상장 출사표 낸 리츠 2023년에도 대기업 집단을 중심으로 리츠가 상장될 예정이다. 한화리츠와 삼성FN리츠가 2023년 3월 수요 예측을 앞두고 있다. 한화그룹 및 삼성생명의 장기 임대차 계약을 통해 임차인 리스크를 낮추어 안정적인 배당 수익 수취가 가능할 것으로 기대된다.

 

명칭	기초자산	진행 일정	자산규모	AMC	예상 시가총액
한화리츠	여의도 한화손보 등	03.06 수요예측	0.8조원	한화자산	3,500억원
삼성FN리츠	대치 삼성생명 등	03.06 수요예측	0.8조원	삼성SRA	3,800억원
대신글로벌코어	도쿄 임대주택 등	-	0.9조원	대신자산	4,000억원
인마크글로벌프라임	유럽 오피스 빌딩	-	미정	인마크	미정
발해인프라펀드	신대구부산고속도로	-	-	KB자산	1.7조원

상장 예정 리츠 개요© 뉴스, IPO스탁 등

 

전체 5개 중 2개는 해외 부동산에 투자하는 리츠로 코로나19로 주춤하였던 해외 투자가 다시금 시작될 것으로 예상된다. 또한 기존 오피스 중심의 투자에서 벗어나, 임대주택 등 최근 해외 부동산의 신규 섹터로의 확장이 전망된다.

 

금리 인하로 혜택받을 리츠에 주목 금리 인상기와 맞물리며 모든 투자자산의 수요가 감소함에 따라 리츠 역시 고전을 면치 못하였다. 하지만 최근 금리 인상이 마무리된다는 기대감은 기준금리의 인상에도, 시중 금리의 하방 압력으로 작용하고 있다.

이에 따라 시장금리 인하에 직접적으로 혜택을 받을 수 있는 리츠에 다시 한번 관심을 가져야 할 필요가 있다. 다만, 한동안 높은 수준의 금리는 지속될 것이므로 공격적인 투자의사 결정보다는 지속적인 모니터링을 통해 저점에서 매수할 수 있는 전략을 취해야 한다. 그런데도 금리의 최상단이 예측 범위 안에 있고 이를 기점으로 방향성이 하방을 가리키고 있다. 이에 현시점 리츠 가격의 급격한 하방 압력 가능성은 제한적일 것으로 판단된다.