부동산 P2P 금융 상품에 투자하기 전 꼭 읽어 봐야 할 글

Summary

- 부동산 금융에서 가장 리스크가 높다는 부동산 대출을 늘리는 국내 P2P 회사 현황

- 국내 P2P 상위 10개사의 부동산 관련 대출 비중은 79%로, 부동산 상품 의존도가 높은 상황

- 부동산 브릿지 대출은 부실 시 원금의 대부분을 손실 볼 가능성이 높은 상품으로 신중한 의사결정 필요

 

© iStock

 

최근 여의도 금융가의 부동산 IB 시장이 지난한 시간을 보내고 있다. 신규 프로젝트를 기획하고 투자자를 모집해 수익을 창출해야 하는 증권사는 기존 프로젝트의 투자 연장에 참여할 투자자를 모집하기 바쁘다. 몇 년간 마르지 않는 샘물처럼 투자를 지속해온 LP들 역시 조금씩 문제가 생겼다.

이러한 와중에 부동산 금융에서 가장 리스크가 높다고 평가되는 부동산 브릿지 대출 및 사업이익 유동화 같은 상품을 늘리는 금융사가 있다. 바로 개인 자금을 모아 부동산 대출을 해주는 플랫폼인 P2P(Peer-to-Peer lending, 온라인 투자 연계금융) 업체다.

해당 상품들은 부동산 금융을 많이 해온 Player들마저 투자를 보류하는 상품들이다. 이를 비전문가인 개인의 자금을 모집해 투자를 진행한다니 겁이 나기도 한다. 관련하여 유의해야 할 사항에 대해 이야기해 보고자 한다.

 

｜ 국내 P2P 회사 현황

① 부동산 상품 의존도가 큰 국내 P2P 회사 P2P금융은 온라인 플랫폼을 통해 투자자의 자금을 투자자가 지정한 차입자에게 대출하고, 그 연계 대출에 따른 원리금 수취권을 투자자에게 제공하는 것을 말한다.

 

구분	대출 기관	누적 대출금액	누적 상환금액	대출 잔액
내용	46개	4.6조 원	3.2조 원	1.4조원

국내 P2P 현황 © KFTC

 

온라인투자연계금융업 중앙기록관리기관에 따르면, 국내 P2P 회사는 2022년 8월 기준 전체 46개, 누적 대출금액은 약 4.6조 원, 현재 대출 잔액은 1.4조 원에 이른다.

 

구분	부동산 PF	부동산 담보대출	개인신용	기타
비중	6%	70%	14%	10%

국내 P2P 상품별 금액 비중 © KFTC

 

상품 유형별 대출 잔액을 보면, 부동산 관련 대출이 76%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 그 외 개인신용 대출을 포함한 기타 대출이 24% 수준을 유지 중이다.

 

② 상위 10개사의 부동산 의존도는 79% 수준 국내 P2P 회사 중 대출 잔액 기준 상위 10개 업체를 살펴보면, 전체 누적 대출금액은 2.9조 원, 현재 잔액은 1.1조 원으로 시장 전체 잔액 1.4조 원의 70% 이상을 운용하고 있다. 대부분 회사에서 부동산 관련 대출(부동산 PF 대출, 부동산담보 대출 등)을 취급하고 있으며, 해당 상품의 평균 비중은 79% 수준에 육박한다.

 

업체명 (단위: 억원)	누적 대출	누적 상환	대출잔액	부동산 관련 대출	비중
피플펀드	6,560	3,052	3,508	2,264	65%
투게더앱스	6,220	3,545	2,675	2,669	100%
8퍼센트	1,865	863	1,002	866	86%
어니스트펀드	3,220	2,305	915	775	85%
프로핏	1,681	992	689	679	99%
오아시스펀드	2,116	1,436	680	677	100%
비에프펀드	891	486	405	405	100%
NICE비즈니스플랫폼	5,242	4,877	365	-	0%
렌딧	658	305	353	-	0%
미라클핀테크	822	541	281	280	100%
합계	29,275	18,403	10,872	8,615	79%

국내 P2P 상위 10개 업체 부동산대출 비중 © KFTC

 

상위 5개 업체 중 1위인 피플펀드를 제외하면 86~100% 비중으로, 이들 회사는 P2P 상품 대부분을 부동산 관련 대출에 의존하고 있는 것으로 파악된다.

 

｜ 부동산 사업 단계별 리스크 및 P2P 회사의 고위험군 상품 증가 추세

① 사업 초기일수록 리스크와 수익성은 ↑ 국내 P2P 업체가 주로 영위하는 부동산 관련 대출은 부동산 PF 대출과 부동산담보 대출이다. 부동산의 사업 단계별 리스크와 파생되는 상품에 대해서 알아보자.

 

구분	사업 초기(개발 전)	사업 중기(개발 중)	사업 후기(개발 후)
주요 과업	토지 매입 및 인허가	부동산 건설 및 분양	부동산 운영
리스크	고위험	중위험	저위험
수익성	고수익	중수익	저수익
유관 금융 상품	토지 계약금 대출 토지 담보대출(브릿지론)	부동산 PF대출(건설자금) 사업이익 유동화 공사대금 유동화	건물 담보대출

부동산 사업단계별 리스크 및 유관 금융 상품

 

부동산 사업은 부동산을 개발하기 전 토지매입, 인허가 단계, 건설과 분양 단계, 부동산 운영 단계에 따라 리스크와 그에 따른 금융 상품이 구분된다. 사업 초기에서 사업 후기로 갈수록 사업은 구체화되고, 조달하는 규모도 커지며 사업 안정성이 높아진다.

특히 부동산 사업에서 PF 대출까지 실행되면 많은 리스크가 해소되고 사업 안정성이 크게 높아지는데, 한국형 PF 대출은 건설사가 준공에 대해 확약하고 이를 이행하지 못할 시 PF 대출에 대한 전액 채무 인수 조건을 걸기 때문이다.

하지만 토지 담보대출(브릿지 대출)의 위험도는 확연히 다르다. 토지를 담보로 하기 때문에 안정적으로 보일 수 있지만, 사업자가 계획하는 용도에 맞는 허가 여부나 사업지가 갖는 지리적 가치, 시공사 등 사업 참여자에 따라 사업의 진행 가능성이 결정된다.

만약 사업 진행이 어려워 담보를 처분한다고 가정해도 브릿지 대출의 규모가 담보 감정평가액과 비슷해 LTV 100%에 근접한 경우가 많다. 또한, 토지만으로 갖는 가치는 완성된 부동산보다 낮아 감정평가액만큼의 회수도 불확실하다. 때문에 여의도 금융사들은 사업 초기의 브릿지 대출을 거의 중단한 상태다.

 

② 브릿지 대출을 오히려 늘리는 P2P 회사 온라인투자연계금융업 중앙기록관리기관에 등록한 P2P 회사의 상품 설명서를 보면, LTV 100%를 초과하는 고위험군 브릿지 대출이 등록되어 있다. 해당 회사의 홈페이지를 살펴보면 20억 원 이상 투자 모집이 완료되었음을 확인 가능하다.

 

구분(단위: 백만원)		2021	2022.06	증감률
중대형 PF	대출잔액	60,590	47,071	-22.3%
	연체금액	11,617	7,970
	연체율	19.17%	16.93%
소형 PF	대출잔액	2,152	51	-97.6%
	연체금액	78	51
	연체율	3.62%	100.00%
개인 부동산 담보대출	대출잔액	102	145	42.0%
	연체금액	0	0
	연체율	0.00%	0.00%
법인 부동산 담보대출(브릿지 대출)	대출잔액	2,413	12,372	412.6%
	연체금액	1,453	1,220
	연체율	60.22%	9.86%

P2P 상위 A회사의 부동산 관련 대출 현황 © 회사홈페이지

 

국내 P2P 상위 A 회사의 부동산 관련 상품 현황을 살펴보면, 전반적으로 2021년 말 대비 2022년 6월 감소하고 있다. 반면 법인 부동산담보 대출은 2021년 24억 원에서 2022년 6월 124억 원으로 413%가량 증가한 것이 눈에 띈다.

법인 부동산담보 대출은 법인이 보유한 토지를 담보로 해주는 대출로 ‘브릿지론’을 의미한다. 상대적으로 고위험군인 부동산 브릿지 대출 상품이 시장 상황이 한풀 꺾인 2022년에 오히려 늘어났다는 것이 아이러니하다.

 

｜ 결론

필자는 몇 해 전부터 부동산 P2P를 통해 투자해왔다. 다양한 부동산 상품을 접하는 일을 하다 보니 상품별 위험도가 크게 차이 나는 P2P 상품을 비전문가가 구분하기는 어렵겠다는 생각이 들었다. 또한, 최근 부동산 브릿지 대출 관련 상품이 연달아 올라온 것이 부동산 시장이 한풀 꺾인 현재 시점에서 적절한 투자 옵션에 부합하지 않는다고 느껴 글을 쓰게 됐다.

부동산 PF 대출은 분양이 적게 되더라도 잘 짓기만 하면, 처분이나 담보 대출을 통해 상환 받을 수 있는 옵션이 있다. 하지만 부동산 브릿지 대출은 대부분을 잃을 가능성도 높은 상품이다. 브릿지 대출 단계에서 사업이 잘못되면 리파이낸싱이나 담보 처분을 통해서도 Exit 하기 어렵다. 사업이 어느 정도 무르익었을 때의 어려움과 사업 초기의 어려움은 확연히 다른 수준이다.

물론, 최근 몇 년간은 부동산 시장 강세에 힘입어 대부분 사업이 잘 되었지만, 현재는 그때와는 완전히 다른 시장이기에 동일하게 보기에는 다소 무리가 있다. 모든 투자는 개인의 책임이 따르지만, 요즘 같은 때에는 지키는 것도 하나의 투자 방법일 것이다. 그렇기에 투자에 앞서 신중한 의사결정이 필요할 것 같다.