글로벌 부동산 메가 트렌드, 단독주택(Single-Family Rental) 투자

Summary

- 2021년 9월 전년 대비 미국 싱글 패밀리 임대료 두 자릿수 성장

- 미국 전역의 싱글 패밀리 가격은 코로나19 이후 30.5% 상승

- 역사상 최고 수준의 임대율, 최저 수준의 투자 요구수익률

- 싱글 패밀리, 글로벌 부동산 메가 트렌드에 부합하며 귀추 주목

 

© iStock

 

대선이 막을 내렸다. 더불어민주당과 국민의힘 양 후보 간 표 차가 1% 미만으로 상당한 접점이었다. 양 후보의 여러 정책 중 공통되면서도 가장 힘이 실린 것은 아마 부동산 정책이었을 테다.

윤석열 대통령 당선인과 이재명 더불어민주당 후보는 모두 아파트 대규모 공급을 주요 정책의 골자로 내놓았다. 무려 몇백만 세대 공급 계획이다. 그만큼 한국에서 가장 선호하는 주거 형태는 아파트이다. 이에 따라 국내에 설립된 주거형 부동산투자회사(RIET’s)의 기초 자산은 대부분 공동주택으로 구성된다.

세계에서 통용되는 부동산 용어로 공동주택은 ‘멀티 패밀리’라고 한다. 미국과 일본, 홍콩 등 대형 도시를 중심으로 발달한 국가는 공통적으로 멀티 패밀리 투자 수요가 많다. 그런데 2020년을 기점으로 폭발적 성장을 거듭하는 주거 투자 섹터가 있다. 단독주택 시장, 즉 ‘싱글 패밀리(Single-Family Rental, 이하 SFR)’다.

싱글 패밀리는 국내에서는 희소한 주거 형태이며, 당연하게 마땅히 형성된 시장이 없다. 하지만 미국은 코로나19를 기점으로 멀티 패밀리라는 공동생활로부터 분리된 주거 형태 수요가 늘어나고 있다. 또한, 기관 투자자들의 자금 역시 증가하는 추세다.

 

｜ 미국 싱글 패밀리 부동산 시장 동향

싱글 패밀리 시장 동향을 파악하기 위해 데이터가 풍부한 미국 전역을 분석 대상으로 지정했다. 또한 분기별 임대료, 주택 가격, 공실률, Cap.Rate 등이 해당 시장을 파악하는데 의미 있다고 판단, 동 데이터를 중심으로 분석을 진행했다.

 

① 임대료 동향 : 전년 대비 두 자릿수 성장 미국의 부동산 컨설팅 및 통계 회사인 CoreLogic의 발간 보고서에 따르면, 미국 전국의 싱글 패밀리 주택 임대료는 2021년 9월 전년 대비 10.2% 증가했다.

 

연도별 전년 대비 임대료 상승률 © CoreLogic Single-Family Rent Index

 

세부적으로 살펴보면, 주택 가격이 중앙 값의 75% 이하인 저가 단독주택에서 8.3%, 중저가 단독주택(중앙 값의 75%~100%)이 9.3%, 고가 단독주택(중앙 값의 125% 이상)에서 11% 증가했다.

싱글 패밀리 공실률은 2021년 3분기 기준 25년 만에 최저 수준에 머물렀으며, 이는 단독주택의 시장이 공급 문제에 직면해 과수요 상태가 지속되고 있음을 의미한다.

 

지역	임대료 증가율 (전년 대비)	월임대료(1 USD = 1,200 KRW)
		USD	KRW
마이애미	26%	2,334	2,800,800
피닉스	20%	1,980	2,376,000
라스베가스	16%	2,023	2,427,600
오스틴	15%	1,863	2,235,600
샌디에고	15%	3,183	3,819,600
달라스	14%	1,909	2,290,800
투산	14%	1,719	2,062,800
샌디스프링스	13%	1,763	2,115,600
올란도	12%	1,756	2,107,200
샬롯콩코드	11%	1,691	2,029,200

전년 대비 임대료 상승률 Top 10 도시 © CoreLogic Single-Family Rent Index

 

미국 주요 도시의 싱글 패밀리 임대료 상승률을 살펴본 결과, 상위 10개 도시는 전년 대비 11~26%로 전체 지역에서 두 자릿수 성장을 기록했다. 애리조나와 텍사스, 플로리다주에 속한 도시가 각 2개씩 포함되며, 이들 지역은 미국 전역에서 단독주택 임대수요 상승세가 가장 가파른 지역으로 나타났다. 전통적 대도시로 구분되는 뉴욕이나 로스앤젤레스 등은 16위와 13위를 기록하며 한 자릿수 성장에 그쳤다.

 

분기별 미국 전역 싱글패밀리 세대당 가격 추이(단위: 1,000 USD) © Zillow Housing Index

 

② 가격 동향 : 코로나19 이후 30.5% 상승 미국 통계 업체인 Zillow의 2022년 2월 주택 가격(전체 거래 주택 중 중앙값의 사례) 지수 발표 결과에 따르면, 싱글 패밀리는 2022년 세대당 383,000 USD 수준인 것으로 파악된다. 이는 코로나19가 본격적으로 시작되기 전인 2019년 12월 284,000 USD 수준에서 약 30%가량 증가한 수치다.

 

분기별 싱글패밀리 가격 상승 추이 © Zillow Housing Index

 

특히 분기별 상승률 데이터를 분석한 결과, 코로나19의 유행 초기 완만했던 상승률이 시간이 점차 지남에 따라 높아진 것을 확인할 수 있다. 이는 코로나19로 근로 방식 및 주거 선호도를 비롯한 라이프 스타일이 변화하면서 싱글 패밀리 수요와 자연히 연계되었다고 판단된다.

또한, Zillow는 2023년 싱글 패밀리 가격이 약 17.8%가량 증가할 것으로 예상했으며, 이는 444,100 USD 수준으로 높은 성장 가능성을 전망했다.

 

분기별 싱글패밀리 임대율 추이 © U.S census(미국 인구조사국)

 

③ 공실률 및 투자 수익률 동향 미국 인구조사국(U.S Census)에서 발표한 싱글 패밀리 임대율 추이 결과를 살펴보면, 2011년 1분기 90%를 시점으로 지속 상승 추세에 있는 것을 확인 가능하다. 2021년 3분기에는 95% 수준에 머물고 있다.

이를 공실률로 환산하면 5%로, 임차인의 전출입을 감안한 자연 공실률에 근접한 매우 낮은 수치다. 최근 10년간의 시계열 데이터를 봐도 최저 수준으로 현시점 안정적으로 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 보인다.

 

분기별 싱글패밀리 Cap.Rate 추이 © Chandan economics

 

부동산에서의 대표적인 투자 수익률 지표인 Cap.Rate(자본환원율)의 추이를 살펴보면, 싱글 패밀리는 2021년 3분기 5.5%로 2015년 1분기 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. Cap.Rate는 무위험이자율과 리스크 프리미엄이 결합된 투자 지표다. 통상적으로 낮아지면 낮아질수록 투자자는 높은 가격에 자산을 인수하는 경향을 띠며 해당 자산을 안전자산으로 인식하게 된다. 즉, 투자자가 요구하는 수익률은 낮아지고 있으며, 투자 시장에서의 경쟁도 치열해졌음을 의미한다.

 

｜ 국내외 싱글 패밀리 투자 사례

① 미국의 대표 싱글 패밀리 리츠 인비테이션 홈즈 글로벌 탑티어 Private Equity 회사인 블랙스톤은 2012년 블랙스톤 리얼 에스테이트 파트너스를 통해 ‘인비테이션 홈즈’를 설립했다. 미국의 싱글 패밀리는 각 자산별 포트폴리오를 관리하는 것이 어려워 미개척 시장이었으나, 블랙스톤은 2012년을 기점으로 싱글 패밀리 주택을 대거 사들였다. 동사는 2017년 인비테이션 홈즈를 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장하며, 미국 최대의 싱글 패밀리 상장 리츠로 만들었다. 이후 여러 차례 지분 매각을 하면서 2020년 막대한 투자금을 회수하며 Exit 하였다.

인비테이션 홈즈는 2021년 말 기준 72,245 가구를 보유한 싱글 패밀리 임대운영 리츠다. 미국 대부분 부동산 리츠가 코로나19 이후 임대율 저하에 따라, 고전하고 있는 상황이다. 그러나 인비테이션 홈즈는 미국 내 주거 수요 변화 트렌드에 따라 총수익은 2021년 전년 대비 9.5%, 순이익은 19.7% 성장하며 가파른 성장세를 기록하고 있다. 또한, 2021년도 평균 임대율은 98.2%를 기록하며, 팬데믹 상황에서도 매우 안정적인 영업 여건이 마련됐다. 이에 따라, 2022년도에는 매출과 이익 모두 10% 이상의 성장을 자신하고 있다.

 

② 행정공제회도 1,200억 원 투자 국내 금융기관의 주된 주거형 상품은 멀티 패밀리로, 싱글 패밀리 투자 사례는 거의 없다. 투자 경험도 없을뿐더러 해당 자산 특성상 다수의 자산을 포트폴리오로 편입해야 해 처분이 번거롭다. 국내 기관의 투자 정서와는 잘 맞지 않는 셈이다.

그럼에도 국내에서도 1개의 사례가 발견됐다. 행정공제회가 2020년 미국 싱글 패밀리 임대주택 개발에 1,200억 원을 투자한 것이다. 합작회사 형태로 전체 투자 규모는 약 7,500억 원이나, 준공 후 가치 기준 LTV는 50% 수준이다. 향후 전체 사업 규모는 약 1.5조 원에 육박할 것으로 예측된다.

현지 운용사는 J.P Morgan Asset Management이며, 국내 펀드 운용사는 이지스자산운용이 맡고 있다. 2020년에 설립된 회사로 아직 운용이나 Exit에 대한 자료는 없어 상세 설명은 어려울 것 같다. 다만 행정공제회는 2018년 일본에 멀티 패밀리, 2020년·2021년 미국 멀티 패밀리 등의 투자 트랙레코드가 있어, 글로벌 주거 시장 메가 트렌드 변화에 대한 이해도가 높을 것으로 예상된다.

 

｜ 결론

과거 해외 대체투자에 능력 있는 분이 “요즘 해외 부동산은 멀티 패밀리랑 싱글 패밀리가 대세야”라는 말을 한 적이 있다. 그때 나는 싱글 패밀리의 주거 형태가 국내에서는 선호도가 높지 않아 진지하게 검토하기에는 시기 상조인 것 같다며 말을 돌렸다.

그로부터 1년 뒤인 현재 다양한 부동산 투자 지표를 살펴보면, 단연 주거 시설이 월등히 뛰어나다. 결국, 부동산이라는 것은 수요자인 임차인의 생활 방식을 따라가 보고 이를 분석하고 투자로 연계하는 인문학과 경제학적 사고가 필요하다.

글로벌 컨설팅 회사인 PricewaterhouseCoopers(PwC)는 2022년 부동산 마켓 예측 보고서에서 올해의 전망이 가장 좋은 자산으로 싱글 패밀리를 뽑았다. 수요자의 근로 형태, 보건 형태, 세대 교체 등 다양한 요인이 새로운 트렌드를 이끌고 있다는 얘기다.

싱글 패밀리는 메가 트렌드에 부합하고 경쟁은 다소 덜한 것으로 느껴진다. 그런 측면에서 싱글 패밀리는 아직 낯선 영역이지만, 한 번쯤 들여다봐야 하는 곳이지 않을까 제언한다.