장위 뉴타운 임장기 (퍼스트하이와 포레카운티)

서울 신축 25평은 보통 얼마 정도 할까? 10억은 기본으로 넘는다고 생각했는데, 9억 필터를 걸어보니 몇몇 지역의 신축 아파트들이 네이버 부동산에 표시되었다.

 

서울에도 9억 대 신축이 있구나!

 

반가운 마음이 들어서 토요일 아침 부동산에 전화를 걸었다. 방문 예약을 남기고, 장위 뉴타운으로 향했다. 

 

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지도를 자세히 보면 성북구와 노원구의 경계에 별표가 있는데, 바로 그곳이 장위 뉴타운이다. 장위 뉴타운의 규모가 워낙 크기 때문에 뉴타운 내에서도 입지에 따라 이용할 수 있는 지하철이 달라진다. 돌곶이역과 석계역을 바로 이용할 수 있는 재개발 예정 지역이 있고, 동북선이 개통되어야 지하철 역세권이 되는 지역도 있다. 

​오늘 방분한 래미안 쌍둥이 단지(퍼스트 하이, 포레 카운티)는 동북선이 절실한 곳이다. 돌곶이역과 석계역을 이용하기 위해서는 도보권 접근이 상당히 어렵다. 아파트 단지 분위기는 참 좋았다. 래미안 조경은 인상적이었으며, 단지도 깔끔했다.

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쌍둥이 단지의 풍경(퍼스트 하이와 포레 카운티는 비슷하다.)

 

석가산과 분수대는 깔끔하고 보기 좋았다.

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단지를 부동산과 돌아보고 나와서 래미안 정문을 바라보고 사진을 남겨보았다. 상권이 아직 부족하다는 생각이 들었다. 큰 마트나 학원, 병원이 많아 보이지 않았다. 

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장위 뉴타운을 방문한 김에 아이파크를 한번 둘러보았다. 래미안보다 조금 더 신축이며, 추후 동북선이 완공될 경우 초역세권이라는 말을 사용할 수 있는 곳이다. 25평 기준 래미안과 1억 정도 가격 차이가 나는 상황이다. 하지만 조경이나 단지에서 느껴지는 분위기 자체는 래미안이 조금 더 좋았다. 다 장단점이 있는 단지들이다. 

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｜ 현장에서 느껴지는 분위기와 내 생각

부동산 거래가 확실히 줄었다. 토요일 황금 시간에 방문했지만 고객은 우리밖에 없었으며 물건도 아주 여유롭게 둘러볼 수 있었다. 이 지역의 가격 전망을 한번 물어보니 확신 없이 여기서 더 떨어지겠어요? 이런 반응이었다. 

​2020년, 2021년 부동산을 방문했을 때는 손님들이 많았고, 부동산 중개인은 수시로 전화를 받았으며, 확신에 찬 모습을 보여주었는데, 분위기가 많이 바뀌었다. 그 당시에는 집값은 내려갈 일이 없다며 자신 있게 말하는 중개인이 많았으며, 그 지역의 호재에 대해 줄줄줄 이야기했었다. 

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장위 뉴타운을 방문했던 이유가 이 사진에 있다. 실거래 가격이 하락하고 있는데, 급매 중에는 9억에 나온 물건도 있었다. 하지만 상계 뉴타운의 비슷한 연식의 아파트를 보자. (장위 래미안 쌍둥이가 몇 달 더 늦게 태어나긴 했다.)

 

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매물 중에서 저층을 제외하고 뷰가 어느 정도 나오는 물건의 가격은 9.5억 이상이다. 상계가 매물 물량이 많지 않고, 장위는 물량이 많아서 판매자 경쟁이 조금 더 영향을 미쳤을 것이다. 하지만 동북선 기준 서울 중심부와 더 가깝고, 주변에 꿈의 숲도 있으며, 대규모 뉴타운이 조성되고, 평지라는 점이 무시되고 있다. 장위 뉴타운 쪽은 앞으로 자이와 푸르지오 분양이(2023년 상반기 이후?) 기다리고 있어서 사람들의 관심이 더 몰릴 수 있는 곳이다. 

​물량이 많아지면 안 좋다고 생각하는데, 보통 분양이 늘고 신축이 입주하면 꿩 대신 닭이라는 심리도 함께 작용하는 경우가 많다. 신축 입주에 따른 관심 + 지역의 가치 변화가 시너지를 낼 예정이다. 여기서 동북선 완공까지 이루어진다면, 흠.. 희망회로가 돌아간다.

​따라서 8.X 억 정도로 조정을 받으면 최고의 찬스인 것이고, 지금 가격도 나쁘지 않다고 생각한다. 현재 거주하고 있는 집을 전세로 주고, 이천의 분양권을 팔아서 돈을 마련한 후에 주담대를 약간 받으면 장위 뉴타운 신축 지분을 보유할 수 있다. 현재 살고 있는 집 인테리어를 너무 열심히 해서 전세로 주기가 아까워서 그렇지 서울의 지분을 하나 더 가져가기 나쁜 시기는 아니다.