월세 두 배 안 올리면 들어와 산다는 집주인...세입자 A씨의 선택은

경기도 용인시에 사는 A씨는 임대차 계약 만료를 앞두고 집주인과 심한 갈등을 겪고 있습니다. 올해 상반기까지만 해도 2년 더 계약하는 걸로 알고 있었는데, 7월에 새 임대차법이 도입되자 집주인이 갑자기 "들어와서 살겠다"고 말을 바꿨습니다. 공인중개소에 알아보니 "집주인이 들어와 살 생각은 없다. 월세를 규정(5%)보다 더 올려달라는 의미다"라고 귀띔해줬습니다.

현재 A씨는 보증금 3,000만원에 월세 40만원을 주고 있습니다. 전월세 상한제가 포함된 임대차법 개정에 따라 기존 계약갱신의 경우 월세는 5%(2만원)만 올릴 수 있습니다. 그런데 주변 주택들의 월세 시세는 80만~90만원 수준입니다. 중개업소 말로는 집주인은 월세를 최소 두 배는 더 올릴 생각이었다고 합니다.

사실 집주인 입장에선 억울할 수도 있습니다. 그러나 새 임대차법에 따라 세입자 동의 없이 5% 이상 월세를 올리겠다고 하면 '위법'입니다.

실거주를 하겠다는 말이 '공갈'이어도 문제가 될 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 자신 혹은 직계존비속이 2년 간 실거주 하지 않으면 적지 않은 금액의 손해배상 책임이 따릅니다.

A씨는 집주인이 고집을 꺾지 않자 결국 '법대로'하겠다고 결심했습니다. 그런데 막막합니다. 어떤 방법이 있는 걸까요.

소송을 피하고 싶다면 먼저 '조정신청' 을

우선은 주택임대차 분쟁조정위원회에 '조정신청'을 할 수 있습니다. 주택임대차 분쟁조정제도는 소송보다 적은 비용으로 갈등을 해결할 수 있는 방법입니다.

위원회 홈페이지에서 조정 서식을 다운로드 받아 작성한 후 접수를 해 상대방이 수락을 하면 조정절차가 개시됩니다. 지역마다 설치된 분쟁조정위원회는 조사와 심의, 조정을 거쳐 조정안을 작성하게 됩니다.

이 결과를 상대방이 수락한다면 조정이 성립됩니다. 이 과정에 소요되는 시간은 '60일 이내'가 원칙입니다. 무료 서비스는 아닙니다. 신청인이 조정으로 주장하는 이익의 값(반환 받을 보증금액 등)에 따라 1만~10만원까지 나뉘어 있습니다. 이익의 값이 1억원 미만이면 수수료가 1만원이고, 10억원 이상이면 10만원입니다.

상대방이 거부하면 조정 절차 '불가'

그런데 여기서 한가지 중요한 점이 있습니다. 위에도 썼지만, 상대방이 조정신청을 처음부터 거부해버리면 조정 절차에 들어갈 수가 없다는 점입니다.

이렇게 되면 법원에 가서 민사소송(손해배상 청구)을 할 수 밖에 없습니다. 문제는 A씨 사례의 경우 현재까지 벌어진 일만으로는 승소 가능성이 없다는 점입니다. 집주인이 실거주를 하겠다는 입장인데, 이는 손해배상책을 면할 수 있는 정당한 사유에 해당되기 때문입니다.

물론 나중에 집주인이 실거주하겠다고 한 것이 허위로 밝혀질 경우 소송을 할 수 있겠지만, 당장 집을 비워줘야 하는 것은 피하기 어렵다는 얘기죠.

다만 나중에 집주인이 거짓말을 한 사실이 확인된다면 소송을 하겠다는 의사가 있다면 , 반드시 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하겠다는 명확한 의사를 밝혔다는 '근거'를 확보해 둬야 합니다. 구두나 문자메시지, 이메일 등의 방법이 가능한데, 정부는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 더 안전하다고 권고합니다.

가능한 합리적 '절충안' 찾아야

이런 복잡한 상황들을 생각하면 사실 가장 좋은 방법은 집주인과 합리적인 절충안을 모색하는 방법입니다.

예를 들면 월세를 5% 이상 올리는 대신 신규계약을 한 것으로 합의하는 방법이 있을 수 있습니다. A씨의 경우 월세를 50만~60만원으로 올리는 대신 신규계약으로 합의를 한다면, 임대인은 상한가가 적용된 금액(42만원)보다 높은 월세를 받고, A씨는 살던 집에서 계속 살면서 2년 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

물론 이 경우에도 세입자 입장에선 2년 후 집주인이 또 같은 행동을 반복하지 않도록, 사전에 분명한 합의를 해두는 것이 필요할 것입니다.

유환구 기자 redsun@hankookilbo.com