"500만 원으로도 된다!" 실패 없는 토지 투자 333법칙

평범한 직장인이었던 저는 16년 뒤, 현재 10만 평을 소유한 100억대 자산가가 되었습니다.

사실 토지 투자는 모두가 대중적으로 선호하는 투자법은 아닐 수 있습니다. 그러나 따져보면, 주식은 환금성이 뛰어나지만, 변동성이 크고 리스크가 높습니다. 아파트 투자는 막대한 초기 자금이 필요하고 정부 규제가 강력합니다.

제가 왜 토지 투자를 선택했는지 장점 3가지를 보여드릴게요. 더불어, 유망지역을 찾는 저만의 노하우 ‘토지 투자 333 법칙’도 소개하니 놓치지 마세요!

토지 투자의 장점 1. 안전하면서도 높은 수익률

토지는 한 번 오르면 상승세가 가파르고 다시 떨어지는 경우가 드물기에 안전하면서도 수익률이 높습니다. 실제로 2020년 2분기까지 전국 땅값은 119개월간 연속하여 상승했습니다.

'하늘 높은 줄 모르는 땅값…… 10년 내내 오르기만 했다’국토교통부는 올해 2분기 전국 지가가 0.95% 올랐다고 23일 밝혔다. 월별로는 4월 0.33%, 5월 0.31%, 6월 0.31% 오르며 2010년 11월 이후 119개월 연속 상승세를 나타냈다. 출처: <아시아경제>(2020. 10. 26.)

“개발 호재가 있는 곳은 급등할 수도 있겠죠. 하지만 대부분의 땅은 늘 그 시세가 그 시세 아닌가요?”라고 묻는 분들도 있습니다. 당연히 10년, 20년째 가격이 움직이지 않는 땅도 많습니다.

하지만 이런 땅은 아예 매입을 하지 말아야겠지요. 앞으로 오를 만한 지역을 고르는 눈을 키워 확률을 좁혀 나가는 것이 바로 실력입니다. (이 글 아래에 소개한 ‘토지 투자 333법칙’을 눈여겨 보세요!)

장점 2. 소액으로 가능하다

아파트는 평형이 정해져 있고 지역에 따라 가격도 일정합니다. 내 자금 규모에 맞춰 쪼개서 매입할 수가 없다는 뜻입니다. 하지만 땅은 사는 사람 입장에 따라 10평을 살 수도 있고 1천 평을 살 수도 있습니다. 규모가 크면 여러 사람과 함께 산 후 필지를 나누어 소유할 수도 있고요. 얼마든지 내 자금에 맞게 투자할 수 있습니다.

그래서 2~3천만 원만 있어도 충분히 토지 투자를 할 수 있습니다. 저도 5천만 원 내외로 투자한 적이 가장 많았습니다. 심지어 500만 원이나 1천만 원으로도 투자한 적도 있었지요. 특히 경매는 소액으로도 토지 투자를 할 수 있는 좋은 방법입니다. 경매를 통해 땅을 낙찰받으면 최대 80%까지 경락잔금대출을 받을 수 있으니까요. 1천만 원이 있으면 5천만 원짜리 땅도 낙찰받을 수 있지요.

장점 3. 경쟁자가 적다

투자 가치가 있는 토지는 한정되어 있습니다. 그런데도 경쟁자가 다른 투자에 비해 상대적으로 적은 편입니다. 왜일까요? 개발호재를 설명해주면 모두가 솔깃합니다. 그러나 막상 투자를 하라면 대부분 망설입니다. 토지는 장기보유해야 한다는 인식이 있어 앞날이 어찌될지 모르니 주저하는 겁니다.

덕분에 토지 투자는 시대를 막론하고 블루오션의 시장이라 할 수 있습니다.

토지 투자 333법칙: 3년, 3km 이내, 3천만 원 최소 3년의 투자기간을 잡아라

토지는 아주 예외적인 경우가 아니면 최소 3년 정도는 보유하고 기다려야 합니다. 1~2년 만에 땅값이 오르는 경우도 있습니다. 2015년 즈음 제주도 땅은 자고 나면 오른다고 할 정도로 급등세를 보였지요. 그러나 대개의 경우는 최소 3년은 넘어야 제대로 수익을 줍니다.

적정 투자기간을 4~5년으로 잡는 건 그즈음이 가장 수익률이 좋기 때문입니다. 투자기간은 자금운용과 밀접한 상관관계가 있습니다. 투자기간 동안 자금이 묶이니까요. 그 자금으로 다른 투자를 했을 때 거둘 수 있는 기대수익을 감안해야 합니다.

그래서 무한정 장기보유하는 것도 능사는 아닙니다. 제 경험으로는 최소 3년, 가능하면 4~5년 정도를 목표로 투자하는 게 좋습니다.

IC, 군청, 개발지로부터 3km 이내의 땅을 사라

<토지 투자 무작정 따라하기> 저자 '대박땅꾼' 유튜브 중

토지 투자의 핵심은 3km 이내의 땅을 사라는 겁니다. 기준이 되는 순서는 다음과 같습니다.

1. IC가 들어설 예정부지 2. 군청(시청) 3. 개발지

가장 우선순위는 IC가 들어설 예정부지입니다. 땅은 도로를 따라 개발됩니다. IC 주변이 가장 먼저 개발된다고 생각하면 됩니다. 그다음은 군청이나 시청 소재지로부터 3km입니다. 행정중심지는 늘 대기 수요가 있어 언제든 매각할 수 있다는 장점이 있지요.

다음 순서가 개발지입니다. 대기업 공장이 들어선다거나 공항이 생긴다면 개발지를 중심으로 3km 반경의 땅을 선택해야 합니다.

“3km를 벗어나서 더 싼 땅을 사면 수익률이 더 크지 않을까요?”라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 반경 3km는 생각보다 넓습니다. 3km를 벗어난 지역까지 개발이 되려면 꽤 오래 걸릴 수도 있고요. 장기간 보유해야 한다는 뜻이지요.

3천만 원 정도의 땅이 수익률이 좋다 제가 늘 강조하는 게 분산투자입니다.

한 곳에 자금을 다 쏟아붓고 기다리는 것보다 분산투자를 하는 것이 리스크관리가 용이하고 결과적으로 수익률도 좋습니다. 적절한 소액투자금 기준은 3천만 원입니다.

“왜 굳이 3천만 원이어야 하죠? 자금은 많으면 많을수록 좋은 거 아닌가요?”라고 물으실 겁니다. 투자금액을 3천만 원 정도로 잡은 데는 그 가격으로 살 수 있는 지역과 규모를 보라는 뜻이기도 합니다.

수도권에서는 3천만 원으로 살 수 있는 땅이 없습니다. 3천만 원으로 사려면 강원도와 충청도 이남으로 내려가야 합니다. 충남 당진이나 아산이나 새만금 개발호재가 있는 부안 등은 가격이 많이 오르긴 했지만 대출을 활용하면 3천만 원으로 투자할 땅이 있습니다.

전라도까지 내려가면 대출 없이 3천만 원으로 투자가 가능한 곳이 많습니다.

가격대가 낮은 만큼 개발이 되면 바로 2~3배 수익을 거둘 수 있습니다. 평당 1천만 원짜리 땅이 2천만 원이 되기까지 걸리는 시간보다 평당 20만 원짜리 땅이 40만 원 되는 게 훨씬 빠릅니다.

3천만 원 정도로 투자금을 잡은 이유는 땅의 규모와도 상관있습니다. 3천만 원으로 매입할 수 있는 땅은 규모가 그리 크지 않을 겁니다. 규모가 큰 땅일수록 매도하기가 쉽지 않습니다. 3천만 원이면 평당 20만 원 짜리 땅 150평 정도입니다. 땅이 크지 않으니 원하는 매도 시점에 바로 매각할 수 있는 가능성이 높습니다. 

규제 복잡한 아파트 말고 나는 사면 오르는 토지 투자로 시세 차익 만든다!