부동산 투자, 마지막 기회 'OOO역'에 주목하라

특히 주목해야 할 곳은 청량리역이다.

신규 역세권, 언제 가격이 오를까?

부동산 가격(시세)은 지하철을 통해 3번 오른다고 한다. 첫 번째는 개발 계획이 발표될 때, 두 번째는 공사가 시작될 때, 세 번째는 실제 운행해서 사람들이 눈으로 확인할 때이다.

남들이 다 아는 정보이고 오픈된 호재이기 때문에 가격에 다 반영되었다는 말을 나는 믿지 않는다. 공개된 정보라도 이 정보에 따라 실제 투자를 실행하는 사람은 극히 소수이기 때문에 실제 개발이 완료되고 눈으로 보고 나서야 부동산 시세상승이 더 크게 이루어진다.

지금은 막바지 지하철 개발계획이 발표되고 있다. 개발계획에 따라 개발 완료 후의 모습을 머릿속으로 상상해 그려볼 수 있어야 한다. 그리고 결심이 섰을 때 바로 행동하는 실행력이 필요하다. 지금 서울과 경기권의 지하철 교통망 개선은 이제 거의 끝났고 포화상태가 되고 있다. 서울의 모든 지역에 지하철과 경전철이 촘촘하게 깔려있다.

이제 앞으로 더 이상의 지하철 교통이 추가되기는 점점 힘들어진다. GTX와 위례신사선, 신림선 등의 경전철, 지하철 추가노선이 계획 및 실행되고 있다. 지하철 신규 역세권, 교통망 호재에 투자할 수 있는 마지막 기회나 다름 없다. 이런 지하철 개발계획을 따라 신규 역세권 위주로 투자하면 최소한 잃지 않는 안전한 투자를 할 수 있을 것이다.

GTX의 핵심 역 세 곳, 트라이앵글을 주시하라

GTX는 광역교통망을 뜻한다. GTX를 통해 서울 중심과 수도권의 연결이 크게 강화되고 교통편의성이 급격하게 개선될 것이다. 따라서 GTX 개발은 부동산투자에 큰 영향을 줄 수 있는 아주 막강한 호재이다. GTX 역사가 어디 생기는지 확인하고, 최소한 역사 근처에 투자하면 안전한 투자라 할 수 있다.

서울 내에서는 GTX 역사 주변이거나, 또는 좀 떨어져있어도 가까운 편이면 괜찮다. 그러나 경기권으로 가게 되면 얘기가 약간 다르다. 가급적 GTX 역사와 아주 가까운 초역세권 위주로 보는 게 좋다.

GTX의 중심이자 핵심 역은 삼성역, 서울역, 청량리역이다. GTX는 이 세 거점을 트라이앵글로 연결하고 외부로 뻗어나가는 구조이다. 서울역, 삼성역, 청량리역은 지금도 최고의 상업지역으로, 일자리들이 몰려있지만 향후 GTX를 통해 더 체계적인 발전과 개발이 이뤄질 것이다. 앞으로 부동산투자를 할 때 이 세 지역과의 접근성이 좋은 곳에 투자해야 한다.

상업용 부동산인 상가나 빌딩, 오피스텔은 상업지 중심에 위치하는 것이 좋고, 주거용 부동산은 상업지와 가까운 대규모 주거지역 아파트가 선호된다.

1. 삼성역

삼성역 주변인 삼성동 · 잠실은 앞으로 서울의 중심이 될 것이다. 그동안은 강남역이 가장 핫한 지역이었다면 이제는 삼성역 주변이다. 서울의 여러 개발계획 중에 가장 강력하고 구체적인 것을 뽑으라면 삼성동 · 잠실 개발을 뽑겠다. 부동산투자도 삼성동 · 잠실과의 접근성을 염두에 두고 투자한다면 실패 없는 투자가 될 것이다. 삼성동 · 잠실 개발계획은 다음과 같다.

현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 조성

삼성동 옛 한국전력 사옥 부지에 현대차 글로벌비즈니스센터가 들어선다. 105층 건물이며 전시, 컨벤션 시설과 공연장, 관광숙박시설, 전망대 등이 들어온다. 향후 GBC를 통해 120만 명이 넘는 고용창출이 이루어진다고 한다. 지금도 삼성동 쪽은 일자리가 많은데 앞으로 어마어마하게 많은 양질의 새로운 일자리가 쏟아지게 될 것이다.

국제교류복합지구(MICE) 조성

삼성동 코엑스부터 잠실의 종합운동장까지 국제교류복합지구가 조성된다. 국제업무, 전시, 컨벤션 MICE 산업 중심지로 개발될 것이다. 삼성동부터 잠실까지는 하나의 경제복합지구로 체계적으로 개발된다.

GTX, 위례신사선 개통

지금 코엑스는 2호선 삼성역, 9호선 봉은사역과 연결되어 있다. 앞으로 GTX A노선, C노선, 위례신사선까지 총 5개 노선을 삼성동 코엑스에서 이용할 수 있게 된다.

지하공간 복합개발

지금의 코엑스 지하도 충분히 큰 복합 쇼핑몰이다. 앞으로 현대차 부지까지 지하를 확장한다고 한다. 지하 6층의 잠실야구장 30배 크기로, 건축 연면적이 약 16만㎡에 이르는 역대 국내 지하공간 개발 중 최대 규모다. 이렇게 미세먼지가 심하거나 눈, 비가 오는 날도 상관없이 쇼핑할 수 있는 실내 복합 쇼핑몰의 인기는 앞으로 더욱 높아질 것이다.

2. 서울역

서울역 역시 삼성역과 마찬가지로 교통 호재도 있지만 상업지구로서의 개발계획도 풍부하다. ‘강북코엑스’로 불리는 서울역 역세권 개발사업은 용산국제업무지구 바로 옆에 위치하기 때문에 서로 시너지를 낼 것이다.

서울역 주변은 교통은 좋지만 구도심이기 때문에 낙후된 지역이 많다. 재개발 · 재건축이 활발히 진행 중이므로 향후 이 지역의 모습은 과거와 크게 달라질 것이다. 교통이 좋은 상업지역이므로 오피스텔, 원룸 등의 수요가 크다는 점도 특징이다. 서울역은 용산구에 위치하므로 용산 개발사업의 한 축이라 볼 수 있다. 용산의 개발호재는 다음과 같다.

용산국제업무지구

호텔과 주상복합, 오피스텔, 빌딩 등이 어우러져 개발될 것이며 향후 많은 자본이 몰릴 곳이다. 부동산 가격 상승으로 국토부의 압력이 가해져 개발이 지연되고 있지만 언젠가는 개발이 실행될 것으로 보인다.

용산민족공원

미군기지 이전으로 서울의 중심에 뉴욕 센트럴파크를 모티브로 하는 큰 규모의 공원이 들어오게 된다. 광화문광장과 서울광장을 합한 면적(3만 2,000㎡)보다 큰 4만㎡ 정도 규모로 초대형문화공원으로 조성될 예정이다.

서울역개발

용산 개발 마스터플랜 안에 서울역개발이 포함되어 있다. 용산구에 위치한 서울역은 용산국제업무지구, 용산민족공원, 서울역 역세권 개발단지 등의 수요로 교통의 핵심지가 될 것이며 대규모 상업시설이 들어서게 될 것이다.

3. 청량리역

특히 청량리역 주변을 주목해야 한다. GTX 노선과 더불어 대규모 발전 계획이 있기 때문이다. GTX 핵심 역사 3곳 중에서 상대적으로 가장 낙후되어 있는 곳이다. 그러므로 개발에 따른 앞으로의 발전 효과가 상대적으로 더 클 수 있다.

청량리 개발계획은 오래 전에 발표되었지만 진행이 많이 되지는 않았다. 이것은 거꾸로 청량리를 통해 기회를 잡을 수 있다는 것을 뜻한다. GTX 뿐 아니라 신분당선 연결로 강남권과의 교통이 급속히 좋아질 것이며 대형 상업시설이 들어올 것이다.

청량리역 주변은 업무시설이 조성되고 있으며 재개발 · 재건축이 활발히 진행 중이다. 청량리역 역세권도 좋지만 지역을 좀 더 넓게 생각해서 근방도 충분히 투자하기 좋은 지역이라고 할 수 있다. 전농답십리뉴타운, 이문휘경뉴타운, 장위뉴타운 등의 대규모 거주지역이 조성되고 있으니 관심을 가지고 지켜보자. 청량리업무지구, 상업지역 근처의 거주지역은 시간이 지날수록 가치가 올라갈 것이기 때문이다.

참고 : 월급으로 시작하는 부동산 투자