절세 고수 자본가의 세금 폭탄 피하는 법

『부동산 절세 완전정복』 이승현 저자 인터뷰

부동산 세금을 공부 중이거나 부동산에 투자하는 사람들 사이에선 이미 정평이 난 절세 고수 이승현 회계사의 첫 책이 출간되었다. 부동산 세금에 특화된 회계법인을 운영하며, ‘자본가’라는 필명으로 세금에 관한 칼럼을 쓰면서 정기적으로 강의도 하고 있는 저자는, ‘부동산 투자하는 회계사’로도 유명하다.

이 책에서 저자는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 종합소득세, 상속세, 증여세, 주택임대사업자, 절세를 위한 부동산 법인까지 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 반드시 알아야 할 부동산 세금의 모든 것을 담았다. 쏟아져 나오는 각종 부동산 대책과 수시로 바뀌는 세법 때문에 머릿속이 혼란스럽다면, 이 책은 최선의 선택이 될 것이다. 2020년 개정된 최신 세법까지 모두 수록했으며, 최근 가장 뜨거운 절세 비법인 법인의 활용법과 법인 운영의 절세 노하우도 모두 공개했다.

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작가님 안녕하세요! 먼저 간단한 자기소개 부탁드립니다.

<부동산절세연구소> 소장 이승현 회계사입니다. 부동산 절세컨설팅과 부동산법인 기장을 전문으로 하는 <진진세무회계>를 운영 중입니다. 부동산 투자와 절세법에 관심이 많아 ‘자본가’라는 필명으로 부동산 세금 관련 글을 쓰고 강의를 하고 있습니다. 최근엔 어렵고 골치 아픈 부동산 세금을 쉽게 전달하기 위해 『부동산 절세 완전정복』을 출간하게 되었습니다.

첫 책이지만, 부동산 투자가들 사이에선 이미 정평 난 절세 전문가로 유명하시더라구요. 혹시 어떤 분들의 상담을 맡고 계신가요?

많은 투자자에게 절세에 관한 상담을 하고 강의도 진행하다 보니 자연스럽게 여러 부동산 전문가들과도 인연을 맺게 되었습니다. 부동산 세금 분야 최고의 베스트셀러인 『투에이스의 부동산 절세의 기술』과 『지성의 돈되는 부동산 1인 법인』을 감수했고, 두 저자 분의 세무자문을 해드리고 있습니다. 그 외에도 『나는 오를 땅만 산다』의 옥탑방보보스 김종율, 『서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다』의 차원희, 『나는 월세받는 직장인이 되기로 했다』의 오은석, 『부동산 모르면 부자될 수 없다』의 최진성, 『부동산 처방전』의 정은숙 등 여러 부동산전문가 분들의 세무기장 및 자문을 맡고 있습니다. 또한 <북극성부동산재테크>와 <나라감정평가법인>의 세무고문이기도 합니다.

“한 권으로 끝내는 세금 사전” 타이틀이 인상 깊어요. 책에는 어떠한 내용이 담겨 있나요?

문재인 정부 들어 집값이 폭등하면서 수십 차례의 부동산 대책이 나왔습니다. 그때마다 부동산 세법이 개정되어 일반인들은 바뀐 세금에 대해 정확하게 알기 힘든 상황입니다. 『부동산 절세 완전정복』에서는 부동산 초보부터 고수까지 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 세금 내용을 총망라했습니다. 2020년 최신 개정된 양도소득세와 종합부동산세는 물론 상속증여세, 주택임대사업자 절세법과 최근 주목받고 있는 법인을 통한 절세법도 자세히 기술했습니다. 이 책 한 권이면 부동산 세금에 대한 최신의 정보와 절세법을 마스터할 수 있습니다.

2020 세법 개정안에서 꼭 알아야 할 1가지가 있다면 무엇인가요?

올해는 중요한 세법 개정사항이 많지만, 일반인들은 무엇보다 양도세 비과세 규정을 정확하게 알 필요가 있습니다. 양도세 비과세는 1주택자에게만 주어지는 혜택이지만, 이사 등을 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 기존주택을 팔 때 비과세를 해줍니다. 이것이 일시적 2주택 비과세 혜택이라는 규정입니다.

일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 기존주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 하고, 기존주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 그리고 신규주택을 취득한 지 3년 이내에 기존주택을 매도해야 합니다. 이 3가지 요건을 갖추면 2주택자라도 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 지난해 발표된 12.16 부동산대책에 따라서 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 일시적 2주택 비과세 요건이 강화되었습니다. 신규주택을 12.16 대책 이후 취득했다면 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 기존주택을 매도하고 신규주택에 전입까지 해야 비과세 혜택을 주도록 세법이 개정되었습니다. 대부분의 실수요자들에게 해당될 수 있는 내용이기 때문에 반드시 바뀐 비과세 요건을 숙지해야 합니다. 이 외에도 올해는 부동산 세금에 큰 영향을 주는 변경사항들이 많아서 꼼꼼하게 챙겨보아야 합니다.

네이버 절세 상담 만족도 1위 세무사라고 들었어요. 실제 총 2천 건이 넘는 세무 상담을 진행하면서 작가님이 경험한 사람들이 가장 많이 하는 실수는 무엇인가요?

대부분의 사람들은 집을 사고파는 일이 평생에 몇 번 없습니다. 그러다 보니 집이 한 채면 세금이 없을 것이라는 주변의 말만 듣고 집을 팔았다가 비과세가 되지 않아 낭패를 보는 경우가 흔히 발생합니다. 배우자가 다른 주택을 보유한 줄 모르고 집을 팔거나, 주거용 오피스텔 때문에 비과세를 받지 못하고 수억 원의 양도소득세를 내는 경우도 있습니다. 1세대 1주택 비과세 규정은 잘못 판단하면 금전적 대형사고로 이어질 수 있으므로 주택을 양도하기 전에 반드시 세무전문가에게 상담받기를 권합니다.

곧 종합소득세 신고 기간이라 많은 분들이 궁금해하실 것 같아요. 종합소득세 신고 시, 꼭 체크해야 할 절세 팁이 있을까요?

올해부터 연간 2천만 원 이하의 주택임대소득에 대해서도 전면 과세가 시행됩니다. 지난해에 주택을 임대하고 임대료를 받았다면 올해 5월 종합소득세 신고 기간에 국세청에 소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 주택임대소득은 부부합산 주택 수에 따라 계산 범위가 달라집니다. 1주택자는 공시가격 9억 원이 초과되는 주택을 월세로 임대하는 경우에만 과세하고, 2주택자는 월세에 대해서만, 3주택 이상자는 월세는 물론 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 계산해서 과세합니다. 이때 연간 2천만 원 이하의 주택임대수입은 다른 소득과 합산하지 않고 비교적 세부담이 적은 분리과세로 신고할 수 있습니다. 하지만 2천만 원이 넘으면 다른 소득과 합산하여 종합과세방식으로 신고해야 합니다. 종합과세되는 경우에는 세무전문가의 도움을 받아 추계신고와 장부신고 중 유리한 쪽을 선택하여 신고하는 것이 좋습니다.

마지막으로 독자분들에게 전하고 싶은 이야기가 있다면 부탁드려요.

물고기를 잡기 위해서는 수영을 먼저 배워야 하는 것처럼, 부동산으로 수익을 얻으려면 반드시 세금에 대해 알아야 합니다. 부동산 투자의 수익률은 결국 세금으로 결정되기 때문입니다. 물론 세무전문가의 도움을 받는 것도 필요하지만, 기본적인 세금 지식이 있어야 본인의 상황에 맞는 절세법을 찾아낼 수 있습니다.

이 책은 방대한 세금 내용 중 부동산 투자와 관련해서 꼭 알아야 할 지식만 엄선해서 수록하였습니다. 그리고 초보자도 쉽게 이해하면서 본인의 상황에 맞는 절세법을 찾을 수 있도록 하는 데 주안점을 두고 집필하였습니다. 만약 부동산 세금에 대해 고민하고 계신다면 『부동산 절세 완전정복』을 통해 절세법을 찾고 더 빠르게 부자되시기를 바랍니다.

이승현(자본가)

진진세무회계 대표 회계사. 부동산절세연구소 소장. 북극성부동산재테크, 나라감정평가법인 고문세무사이다. 고려대 경영학과를 졸업한 후 삼일회계법인에서 회계사로 근무했고, 건국대 부동산대학원에서 금융투자를 전공했다.‘자본가’라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 ‘부동산 투자하는 회계사’로 알려지기 시작했다.

『지성의 돈되는 부동산 1인 법인』을 감수했고, 건국대학교, 김포대학교, 나라감정평가법인, 북극성부동산재테크, 북극성아카데미, 월급쟁이부자들, 러닝스푼즈, 밸류맵캠퍼스, 한경재테크쇼, 머니쇼 등 수많은 기관과 부동산 커뮤니티에서 강의했다. 현재는 부동산 세금에 특화된 진진세무회계를 운영하며 투자자들과 절세 노하우를 나누고 있다.

글ㆍ사진 | 출판사 제공

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