2019년 서울시에서 아파트 가격이 가장 낮은 그리고 높은 자치구는?

서울은 물가지수가 매우 비싼 도시이며 실제로 CNN의 2019년 조사에서도 전세계에서 7번째로 가장 비싼 도시로 선정되었습니다. 가계지출 내에서도 가장 큰 비중을 차지하는 주거 비용은 누구에게나 부담스러울 수도 있어 서울 자치구별 아파트 가격을 비교 및 분석하여 부동산 동향을 파악해 보았습니다.

서울의 가구 자가 보유율은 42%로 전국 평균인 57%에 비해 현저히 낮습니다. 끝이 보이지 않게 상승하는 서울 내 아파트 가격은 자가 보유율이 이렇게 낮은 점에 큰 요소로 작용할 수 밖에 없습니다. 따라서 국토교통부 실거래가 공개시스템에 기재되어 있는 2019년 전반기 (1월 1일부터 6월30일 기준) 아파트 실거래가 자료를 토대로 서울의 25개 자치구의 평균 아파트 가격을 조사해 가장 저렴한 지역을 조사해보았습니다.

아파트가 가장 저렴한 지역

서울시 25개의 자치구 중 아파트 평균 가격이 가장 낮은 곳은 도봉구, 노원구, 금천구, 구로구, 그리고 중랑구로 나타났습니다. 서울시 평균 아파트 거래가가 약 7억2천만원인 점을 고려하였을 때 언급된 지역에 위치한 아파트들은 최대 50% 더 저렴한 가격으로 보유 가능하였습니다. 하지만 이 다섯 지역들은 서울의 중심지에서 매우 멀리 위치해있어 교통이 불편할 수도 있습니다. 실제로 도봉구에 위치한 창동역에서 강남역까지는 지하철로 58분이 소요되며 2번의 환승도 필요합니다.

㎡ 당 가격이 가장 낮은 지역

아파트 가격을 조금 더 세분화 해 ㎡ 당 가격을 분석해 본 결과 미묘한 차이를 확인할 수 있었습니다. 비록 도봉구는 평균 아파트 가격 그리고 ㎡ 당 가격이 둘 다 가장 낮은 자치구였지만 아파트 가격이 2번째로 낮았던 노원구는 ㎡ 당 가격이 오히려 641만원으로 비교적 높은 편이였습니다. 이는 노원구의 아파트가 시세는 낮지만 규모가 크지 않다는 것으로 해석할 수 있으며 실제로 노원구의 평균 전용면적은 61.9㎡로 모든 자치구 중 가장 작았습니다.

아파트가 가장 비싼 지역

반면에 강남구, 용산구, 서초구, 송파구, 그리고 성동구가 평균 아파트 매매가격이 가장 높은 것으로 조사되었습니다. 특히 강남과 용산의 경우 평균 아파트 실거래가가 16억원을 넘어 도봉구에 비해 약 5배 더 높았습니다. 이 지역들은 대한민국 경제, 문화, 그리고 교육의 중심부에 위치하였기 때문에 높은 수요로 인해 보다 높은 가격으로 매매되고 있는 것이라 판단됩니다.

㎡ 당 가격이 가장 높은 지역

㎡ 당 가격이 가장 낮은 지역과는 다른 가장 높은 지역은 평균 아파트 실거래가가 가장 높은 자치구와 동일하였습니다. 유일한 차이점은 두번째로 아파트 가격이 가장 높았던 용산구가 ㎡ 당 가격은 세번째였다는 것입니다. 이는 용산구의 평균 아파트 크기가 서초구보다 넓다고 해석 가능하며 실제로도 용산구의 평균 아파트 전용면적은 106.3㎡로 모든 자치구 중 가장 넓었으며 2위인 서초구보다 5㎡ 더 넓었습니다.

아파트 시장은 10년 간 어떤 변화가 있었을까요?

2019년 전반기의 아파트 시세 동향을 2009년 전반기와 비교해 보았을 때 전반적으로 서울 전역의 아파트 가격은 2009년에 45,799만원에서 2019년에는 72,505만원으로 약 58% 상승하였습니다. 하지만 강북의 경우 상승률이 53% 그리고 강남은 63%로 지역별 큰 차이를 보이고 있었습니다. 특히 용산구와 성동구는 평균 아파트 시세가 10년간 각 101%, 그리고 92%가 올라 다른 자치구에 비해 현저히 더 높게 가격이 상승하였습니다.

10년전 대비 아파트 가격 차이

하지만 이런 부동산 호황에도 불구하고 아파트가 가장 저렴한 지역은 10년 전과 큰 차이를 보이지 않았습니다. 앞서 언급된 평균 아파트 실거래가가 가장 낮은 자치구인 도봉, 노원, 금천, 그리고 중랑은 10년 전에도 가장 낮은 편에 속했습니다. 특히 구로구의 경우 2009년에는 25개의 자치구 중 6번째로 가장 낮았지만 2019년에는 4위로 조사되어 다른 자치구보다 평균 아파트 가격이 많이 상승하지 못했다고 해석할 수 있습니다.

자치구	2009년 순위	2019년 순위	순위 변동
도봉구	22위 (㎡ 당 421만원)	25위 (㎡ 당 522만원)	+3
노원구	23위 (㎡ 당 457만원)	24위 (㎡ 당 641만원)	+1
금천구	25위 (㎡ 당 358만원)	23위 (㎡ 당 542만원)	-2
구로구	20위 (㎡ 당 453만원)	22위 (㎡ 당 607만원)	-2
중랑구	24위 (㎡ 당 405만원)	21위 (㎡ 당 592만원)	+3
강북구	21위 (㎡ 당 391만원)	20위 (㎡ 당 580만원)	-1

유사히 평균 아파트 거래 가격이 가장 높은 자치구도 오늘날과 매우 유사했습니다. 강남은 10년 전에도 모든 자치구 중 1위였으며 서초 및 송파도 상위 5위 내에 위치하였습니다. 하지만 용산의 경우 2009년 세번째에서 2019년에는 두번째로 아파트 가격이 가장 높은 자치구로 상승하였으며 성동구도 8위에서 5위로 급등하여 가장 아파트 가격이 높은 자치구 5군데 중에서 강북의 비중을 높혔습니다. 여기에는 성수동 상권의 부상과 금호동3가의 재개발 가시화가 작용했다고 짐작할 수 있습니다.

자치구	2009년 순위	2019년 순위	순위 변동
강남구	1위 (㎡ 당 1,108만원)	1위 (㎡ 당 1,836만원)	0
용산구	3위 (㎡ 당 807만원)	2위 (㎡ 당 1,538만원)	+1
서초구	2위 (㎡ 당 881만원)	3위 (㎡ 당 1,550만원)	-1
송파구	4위 (㎡ 당 825만원)	4위 (㎡ 당 1,340만원)	0
성동구	8위 (㎡ 당 591만원)	5위 (㎡ 당 1,146만원)	+3
양천구	5위 (㎡ 당 689만원)	7위 (㎡ 당 959만원)	-2

마치며

결과적으로 10년이란 긴 세월이 지났음에 불구하고 평균 아파트 시세가 가장 낮았던 자치구는 지속적으로 낮으며 가장 높았던 곳은 지속적으로 높았습니다. 그럼에도 전반적으로 서울 내 아파트 가치는 지난 10년간 상당히 올랐기에 주거용 아파트 매입은 수동적으로 본인의 자산을 증식하는 가장 쉬운 방법 중 하나라고 말할 수 있습니다.

비록 아파트 매입은 많은 금액을 필요로하지만 주거지는 사람이 살아가는데 필수적인 요소 중 하나이며 주택담보대출은 금리가 가장 낮은 대출에 속하기 때문에 본인 재정 상황에 따라 서울에서 아파트 장만을 고려해 보는 것도 이상적인 재테크라고 생각됩니다. 특히 사회초년생 혹 신혼부부의 경우 더욱 더 합리적인 금리로 대출을 제공 받을 수 있기 때문에 비교적 아파트 가격이 가장 낮은 도봉구, 노원구, 금천구, 구로구, 그리고 중랑구에서 자가를 찾아보세요.

노경석 (Mike Rho) 애널리스트