위워크 IPO: 과연 위워크는 수익형 기업으로 거듭날 수 있을까요?

위워크가 작성한 기업공개신청서 내 재무제표에서는 막대한 영업손실을 확인할 수 있습니다. 과연 현재 기업가치 470억 달러의 이 글로벌 기업은 흑자 전환을 할 수 있을까요?

세계 최대 글로벌 코워킹 스페이스 업체인 위워크의 (WeWork 혹 the We Company) 최근 기업가치는 470억 달러로 조사되었습니다. 그에 비해 손실액은 30억 달러로 2019년 예측 매출액과 비슷하였습니다. 과연 위워크의 현 재무제표는 막대한 기업가치를 정당화할 수 있을까요? 이에 대한 해답을 찾기 위해 거대기업 아마존 (Amazon) 과 놀랍도록 유사한 위워크의 비즈니스 모델과 기업공개신청서를 분석하였으며 위워크의 IPO 전망과 관련해 투자자들의 관심을 사로잡은, 이상하리만치 특이한 현 상황에 유용한 전후 맥락도 조사해 보았습니다.

우수한 비지니스 모델의 특징

위워크는 규모의 경제와 브랜드를 토대로 우수한 사업 모델을 구축하였습니다. 구체적으로 위워크는 대규모 비즈니스를 기반으로 건물 내 여러 층을 임대하거나 혹 건물 전체를 임대하여 경쟁업체보다 저렴한 가격으로 계약을 체결할수있습니다. 이로 인해 한 도시 내에서도 다양한 건물을 제공하여 성장에 따라 지속적인 이동이 불가피한 입주사 및 임차인에게 더욱 매력적이게 다가옵니다. 더불어 위워크라는 글로벌 브랜드를 앞세워 잠재적 고객들에게 보다 친근하게 다가오는 마케팅을 진행하여 경쟁업체보다 효율적으로 새 입주자를 구할 수있습니다. 비록 고객 이탈을 방지할 수 있는 막강한 잠금 효과가 (lock-in effect) 뚜렷 하지는 않지만 119%라는 순수 고객 유지율은 위워크에 대한 높은 고객 충성도를 나타내는 수치입니다. 궁극적으로 위워크의 규모와 브랜드는 대규모 기업에서 흔히 찾을 수 있는 선순환 효과의 (flywheel effect) 예시로 볼 수도 있습니다.

아마존과 동일한 비즈니스 모델?

하지만 위워크의 기업공개신청서에 따르면 현재 위워크의 비즈니스 모델은 적자를 흑자로 전환하기 위해 대규모 성장이 필요로합니다. 이 비즈니스 모델의 대표적인 예인 아마존은 초기에 낮은 가격과 뛰어난 우수한 고객 서비스를 내세워 다른 업체들과 경쟁하였지만 많은 투자자들은 이 이커머스 기업이 영업이익 흑자를 달성 할 수 있을지에 대한 의문을 제기하였습니다. 실제로 아마존이 창립 이래 사상 최초로 달성했던 1.6%의 이익률은 1997년 1억 4,800만 달러였던 매출액이 2002년 39억 달러로 무려 2,600%나 상승한 이후에나 가능한 일이었습니다.

위워크의 문제는 비즈니스 규모가 이미 커질 대로 커졌지만, 이익률이 여전히 반등의 기미를 보이지 않는다는 것입니다. 앞서 언급하였듯이 위워크의 매출액은 2019년 기준으로 30억달러를 초과할 예정이지만 영업이익률이 마이너스 90%에 달합니다. 아마존은 이 정도 매출 규모에서 이미 손익분기점 근사치에 도달했던 것과는 매우 대조되는 행보입니다. 당초 장기목표로 잡았던 30% 공헌이익 (일반회계기준 비현금성 정액 임대료 제외) 성취가 임박하였지만 영업&마케팅, 일반&행정 등의 각종 발생 비용이 매출액의 100%를 상회할 정도로 매우 높습니다. 즉 위워크가 아마존의 발자취를 따르려면 비즈니스 규모를 지금보다 10~20배 더 키워야 할 수도 있다는 것입니다.

까다로운 시장

그렇다면 위워크는 언제쯤 300억~600억 달러 매출을 내는 수익형 기업으로 성장할 수 있을까요? 예를 들어 업종과 고객 시장이 비교적 더 쉽게 여겨지는 아마존은 30억 달러에서 300억 달러의 매출로 성장하는데 10년이란 시간이 소요되었습니다. 그뿐만 아니라 위워크가 속한 상업용 부동산 시장은 장기 임대와 중구난방격인 고객 수요가 난립해있는 까다로운 시장입니다. 특히 모든 기업이 위워크의 공유 오피스에 입주 하는 것을 희망 하지 않으며 오히려 일부 탄탄한 중소기업의 경우 현 사업장에서 공유 오피스로 이전하는 것이 비용이 더 높을 수도 있어 위워크가 시장 점유율을 높이는데 큰 걸림돌으로 작용할 수도 있습니다.

위워크의 가장 오래된 시장이라고 할 수 있는 뉴욕의 경우, 보유 건물 수는 62개에 달하지만 시장 점유율은 1.2%에 불과합니다. 이를 두고 위워크의 성장 여지가 여전히 충만하다고 해석할 수도 있지만 한편으로는 시장 규모가 작고 점유율을 높히는게 생각보다 더 어렵다고도 볼 수도 있습니다. 과연 위워크의 공유 오피스가 도시 내 전체 사업장의 (사무공간) 5~10%를 점유할 수 있을까요? 그리고 그렇게 되기까지에는 어느 정도의 기간이 소요될까요?

위워크의 현 기업가치와 소프트뱅크의 존재

장기적으로 보았을 때 위워크는 수익형 기업으로 거듭날 수도 있습니다. 하지만 현재 시장에서 평가한 기업가치인 470억원은 위워크가 가까운 시일 내로 필요한 성장을 이룰 수 있다는 전제만 반영되어 있으며 이와 연관되어 있는 위험과 추측은 반영이 되지 않았다고 볼 수 있습니다. 실제로 위워크의 담보대출 및 우선주를 포함한 기업가치는 2019년 매출액의 20배에 달하는 700억 달러 이상으로 이보다 더 뛰어난 수익구조를 가진 소프트웨어 회사들인 슬랙과 줌의 기업가치와 필적할만한 수준입니다. 따라서 위워크가 현재 자사의 기업가치를 조금이라도 정당화하기 위해서는 소규모 업체들로 인한 경쟁 과열, 세계 경기 침체 위험, 그리고 고급 공유 오피스 수요의 수축 등 수많은 위험요인 앞에서 부드럽고 신속한 방식으로 비즈니스의 규모를 키울 필요가 있습니다. 최악의 경우 자금난으로 인한 추가 투자 때문에 위워크 주주층이 현저히 약화될 수도 있습니다.

더 나아가 최대주주 중 하나인 소프트뱅크는 양날의 검으로 작용할 수도 있습니다. 막대한 영업손실에 불구하고 끊임 없는 투자를 지원해주는 소프트뱅크는 위워크의 입장에서 엄청난 이점임은 확실합니다. 하지만 단일 투자건에 대해 수십억 달러의 수표를 발행할 수 있는 투자사는 그렇게 많기 때문에 위워크는 지속적으로 소프트뱅크에 위존할 수 밖에 없으며 위워크가 협상 테이블 위에서 강력한 입지를 선점하지 못한 채로 현상 유지를 위한 추가 투자를 계속 받아야만 한다면, 주식을 보유한 나머지 위워크 투자자들은 앞으로 가치 저하를 대면할 수도 있습니다.

글. 노경석 (Mike Rho)