10년 후 부동산, 싸게 사서 크게 버는 ‘리모델링 투자’에 주목하라

“없다고요? 있습니다. 저도 그렇게 했으니까요.”

최기영(ㅍㅍㅅㅅ 소속, 이하 최): 우리나라 최초로 부동산과 리모델링을 접목한 부동산 투자법을 발견하셨는데요, 어떤 부분이 포인트일까요?

 

토미(리모델링 전문가): 노후주택이 전 국토 50% 가까이에 육박할 만큼 심각해졌고, 실제 거주자들의 불만들이 여기저기서 나오지만 정부 주도의 대책들은 미비하지요. 한국이 거의 1970년대부터 주택을 대량으로 많이 짓고 2000년대 이르러서 아파트를 많이 공급했는데요, 이제는 노후화가 시작되는 시대거든요. 근데 많은 분이 어떻게 내 집을 관리하고 어떻게 가꿔 나갈지에 대한 부분이 좀 많이 부족하죠. 그래서 그 갈등으로부터 투자종목을 찾아내기 시작했습니다. 부동산에서 건축적 요소가 필요한 부분, 건축적 요소가 부동산에서 가치를 높여줄 부분 두 가지의 접점에서 수익형태를 찾아냈습니다.

 

최: 요즘은 모두가 아파트에 살고 싶어 하죠. 과연 주택이 대안이 될 수 있을까요?

 

토미: 서울 아파트의 평균가격은 7억이 넘어섰습니다. 그 금액은 서울 평균 월급으로 단기간 모을 수 없는 금액입니다. 물론 소수의 고소득층은 가능하겠죠. 한국, 특히 서울의 부동산 시장은 심한 양극화가 시작되었습니다. 아파트값은 앞으로도 오르고 내리기를 반복하겠지요. 가격상승과 재건축만 보고 녹물에 각종 악취가 올라오는 오래된 아파트에 거주한다는 건 삶의 질이 너무 낮아지는 일입니다. 주거에는 자유와 즐거움이 있어야 해요. 그런데 물질적인 목표 하나 때문에 현재를 참고 살아가는 현상이 우리 주변에 너무 많아요.

 

그래서 사회 현상을 정확하게 보는 눈이 필요해요. 그런 주거 시장이 있음을 인정하고, 7억이 없어도 행복이 존재하는 시장을 찾아보자는 거예요.

온화한 얼굴로 열변을 토하는 토미 김서준 대표

그런 내용을 이 책에 담아냈다.

최: 그런 시장을 바라는 수요층이 있을까요?

 

토미: 있죠. 천편일률적으로 아파트값을 좇지 않는다면, 교통망이 도심으로 가기에 좋은 지역으로 만족한다면 평범한 사람이 승진하고 가정을 꾸리면서 월급을 잘 모아도 구매할 수 있는 가격의 집, 내가 거주하는 것 이외에도 임대수익을 낼 수 있을 정도의 집을 구매하고 싶어 하는 계층도 반드시 존재해요. 그래서 사회에 발생하는 다양한 계층의 니즈를 소화해줄 수 있는 건강한 주거 문화가 있어야 해요. 물론 동시에 재테크도 가능해야 하죠. 실물 자산과 돈의 차이가 10년 뒤, 20년 뒤 확실히 벌어지기 때문이죠. 그때의 가치를 예상한, 다양한 형태의 부동산 수익 구조를 만들어야 한다고 생각합니다.

 

최: 요즘 말하는 ‘똘똘한 한 채’보다는 개성 있는 여러 채가 낫다는 말씀이신가요?

 

토미: 실거주할 수 있는 본인의 거주지는 중요하다고 생각해요. 그래서 일단 거주지를 마련하고, 그 이후 한두 채 정도 임대수익을 낼 수 있는 그런 주택을 보유한다고 하면 도시애서의 삶이 조금은 덜 힘들게 살아갈 수 있지 않을까 생각합니다. 모든 국민이 다 투자자가 될 필요는 없어요. 하지만 돈에 대해서 걱정이 많으면서 결혼 등을 앞두고 거주지 때문에 망설이시는 분들이 있다면, 그렇게 재테크에 관심을 갖고 목표를 정했을 때 충분히 가능하지 않을까 생각합니다.

 

최: 하지만 요즘은 아파트 못 올라타서 다들 안달이지 않습니까?

 

토미: 지금 젊은 층, 10~20대가 훗날 부동산 시장의 소비 주체로 오르게 되면 양상이 달라질 거예요. 그들은 기성세대와는 전혀 다른 생각을 가졌어요. 요즘 욜로족이라는 말이 나오는 이유가, 아이 낳아서 내 자원을 희생하지 않고 나 자신에게 쓰겠다는 거예요. 어차피 본인의 자력(自力)으로 갈 수 없는 아파트 금액이라면 그걸 버느라고 너무 여유가 고갈된 삶을 살지 않겠다, 아파트가 아닌 시장에서 노후된 집을 사서 내 스타일과 개성대로 구성하겠다, 뭐 이렇게 생각하는 젊은 세대들이 많다는 거예요. 그거 있잖아요, 내부에 들어가면 반전인 공간. 내가 원하는 취미로 가득 찬 공간을 내가 만들어서 즐기고 사는 삶.

 

최: 호오…

 

토미: 물론 최소한으로 주의해서 봐야 하는 몇 가지 포인트는 있어요. 집을 사면서 올랐으면, 하는 바람은 모두 가진 거니까. (웃음) 그래도 세대가 바뀌니 앞으로는 분명 새로운 흐름을 만들 수 있을 것이라 봐요.

리모델링: ‘지피지기면 백전백승’의 시장

최: 싼 주택을 구매해서 리모델링 후 가치 상승을 노려라, 라는 것인가요? 어떻게 가능할까요?

 

토미: 리모델링 한다고 해서 무조건 집값이 오르지는 않아요. 시장의 아파트 가격은 각종 데이터로 노출되고 가공되지만, 단독주택의 가격이 정찰제로 정해져 있는 건 아니니까요. 사람들이 기피하거나 보지 못했거나, 숨어 있었거나, 아니면 저평가되어 있다 보니까 금액이 쌌던 건데요, 그렇게 많은 주택 중 그런 물건을 발굴해서 나만의 개성이나 기획력을 발휘해서 뭔가 가치를 줄 수 있다고 하면, 그것 자체가 또 하나의 부동산 상품이 될 수 있다고 생각해요.

 

최: 주택에 적용한 만한 기획력은 보통 사람들은 가지기가 어렵잖아요.

 

토미: 이게 교육이랑도 연관이 있어요. 우리는 어릴 때부터 사지선다(四支選多)에 기반한 입시 제도에 익숙해져 있어요. 내가 주체적으로 기획하지 않고, 남들이 골라 주거나 제시하는 선택지에서 내가 다시 고르는 역설. 그런 것들이 훗날 내가 어떤 집에 살고 싶고, 얼마만큼 부가 있어야지만 내가 윤택한 삶을 살 수 있을지에 대해 전혀 생각하지 못하게 만드는 환경을 만들어요.

 

그러다 보니 자취생활을 하건, 신혼부부가 돼서 가정을 꾸리건, 항상 똑같은 평면 구조를 고집하게 돼요. 예를 들면 거실에는 무조건 TV를 놔야 하고, 안방에는 침대를 놓고. 주방의 싱크대는 무조건 이런 배열로 배치되어야 하고… 이런 상이 획일화되어 있어요. 근데 그렇게 살지 않아도 되거든요. 획일화된 주거 방식에 대해서 고민할 시간이 필요해요. 내가 정말 원하는 삶이 무엇인지를, 마음의 소리를 들어보는 시간이 필요하다고 봐요. 내가 살고 싶은 집, 내가 살고 싶은 거주 형태를 나 스스로 그려보거나 써보는 거죠.

한국인 꿈속의 집 → 한국인 현실의 집

최: 그렇다면 보통 사람이 욕심내서 가능한 리모델링의 수준이 있을까요?

 

토미: 집의 면적과 상태에 따라 달라지는데요. 면적 72㎡ 미만(방 2개)의 리모델링의 수준은 일반적으로 500~1,500만 원사이로 단순한 마감공사 정도가 가능합니다. 가구는 제외하고요. 집값의 0.5% 미만 정도죠.

 

최: 조금 더 저렴하게는 어려울까요?

 

토미: 안 그래도 요새 리모델링 업계에서도 ‘가성비’가 중요한 트렌드로 떠올랐어요. 원가도 다 공개되는 추세고. 그러니 본인이 좀 수고하면, 재료를 저렴하게 살 수 있어요. 인건비가 비싸기 때문에 본인의 노동력을 투여하거나 작업하는 분에게 직접적으로 시공을 요청하면 가성비 높게 리모델링이 가능하다 볼 수 있습니다.

 

최: 인테리어와 리모델링은 또 차이가 있을 것 같은데, 지금 말씀하신 건 인테리어 수준 아닌가요?

 

토미: 내부만 손봐서 미적인 것을 더하는 개념이 인테리어고, 건축적인 기능을 포함하는 공사가 리모델링입니다. 그에 반해서 리모델링은 노후된 주택을 외부적 요인, 즉 지붕, 창호, 외벽, 단열, 방음, 설비 등의 건축적 요인에 따라 보강하는 공사죠. 인테리어는 내부적인 개념이고, 리모델링은 외부적인 개념으로 이해하시면 됩니다.

 

최: 거의 집을 뜯어고치는 수준이겠네요.

 

토미: 그쵸, 신축과 인테리어의 중간 정도랄까요?

 

최: 리모델링에도 싼 주택이나 상가건물 등 여러 타입의 리모델링이 있을 텐데, 레버리지 수익성 측면에서는 어떤 방식의 리모델링을 추천하세요?

 

토미: 대출금리가 저렴할 때 시중가보다 낮은 금액의 주택을 구입해서 월세수익을 극대화시키는 방법이겠지요. 다가구 주택의 수익률도 10% 넘는 경우가 있지만 항상 똑같진 않아요. 왜냐면 주택은 항상 정책이나 대출, 경기와 연결되어 있거든요. 게다가 요즘 대출금리가 많이 높아졌기 때문에 수익률이 좀 더 낮아졌겠죠.

 

최: 흐음…

 

토미: 일단 공동주택이 아닌 단독주택이 리모델링에서 개성을 연출할 수 있는 요소가 많아요. 특히 다가구 주택은 세입자를 2세대에서 3세대 정도도 유치할 수 있어요. 다가구 주택의 장점은 한 사람 명의로 유지할 수 있다는 것이지요. 또 마포구 연남동이나 홍대 상권, 이태원 상권 등의 지역에서는 주택이 카테나 공방 등 여러 사업 공간으로 용도를 변경할 수도 있어요. 그럴 경우에는 기획력과 개성을 발휘해서 다양한 상품들로 변경시킬 수 있어요. 그래서 크게 보시면 빌라부터 다가구, 단독주택, 작은 빌딩이나 상가 주택까지도 투자 대상 및 사업대상이 될 수 있다고 하겠습니다.

35년 된 낡은 상가주택도 리모델링을 통해 새 건물이 된다. / 출처: SBS CNBC

최: 리모델링이 꼭 필요한 물건이 있을까요?

 

토미: 아파트에만 거주하신 분들은 곰팡이나 누수 같은 걸 잘 모르실 수도 있을 것 같아요. 아무래도 공동주택이다 보니 공동의 세대원들이 돈을 모아 관리를 맡기게 되니까요. 직접적으로 입주자가 담당하는 부분은 내부적인 인테리어 정도겠죠.

 

그런데 단독건물인 경우에는, 집의 주인인 내가 모든 수리나 집에 일어나는 사건·사고를 모두 컨트롤해야 해요. 단독, 다가구주택, 빌라, 연립주택 등 브랜드 건설사가 짓지 않고 개인이나 소형 업체가 지은 집들은 다 그래요. 문제가 있으면 집주인 당사자가 떠안고 가야 하지요. 이런 곳이나 상가로 변환하는 곳은 꼭 리모델링이 필요해요.

원룸, 빌라의 곰팡이 문제는 심각한 편이다. 비위를 위해 양호한 사진을 가져왔다(…) / 출처: 곰팡이제거업체이야기

최: 임대용 리모델링이란 정확히 어떤 것일까요?

 

토미: 요즘에는 시공 성향이 년도별로 달라져요. 예전에는 임대용 주택이 시장에 나올 때 리모델링이나 인테리어를 갖추는 게 필수는 아니었어요. 그중에 인테리어를 한 집이 있다, 그러면 임대 가격도 10~30% 정도 상승시킬 수 있는 하나의 부가가치 정도였죠. 그런데 이제는 인테리어가 기본이 되었어요. 입주예정인 세입자고 본인의 스타일을 당당히 요구하기도 하고요. 그래서 상황에 맞는 맞춤형 리모델링을 해야 해요. 젊은 층의 수요가 높은 지역에서의 리모델링은 내부 옵션에 신경을 써야 하고, 고가의 전세 임대용 주택은 마감재의 특성과 자재의 등급을 감안해서 구성해야 하지요.

 

최: 단독건물 리모델링 시 주의점이 있나요?

 

토미: 단독건물은 건축의 영역이 많이 포함되고, 건물 전체가 노후화가 일어나다 보니 각각의 개별성을 판단해야 해요. 하지만 시공적인 측면에서는 크게 4가지 정도로 압축할 수 있죠. 젓째, 단열, 방수, 누수, 환기, 설비 등의 사항입니다. 지하가 있는 건물과 없는 건물의 체크리스트가 다르고요, 옥상을 사용하는 경우와 사용하지 사용하지 않는 경우도 체크리스트가 다릅니다. 두 번째는 단열이에요. 단열의 역사가 한국 주택에서 별로 길지 않기 때문에, 노후 건물에서는 문제가 많이 일어나요. 기온과 기후, 주택의 위치 등 환경적 요인에 따라서 시공 계획을 달리해야 해요. 세 번째로 건물 외·내부의 누수를 체크해야 해요. 네 번째로 환기, 상하수도, 전기 등의 각종 설비를 체크해야 합니다.

 

사람이다 보니까 내 눈에 보이지 않는 부분은 신경을 덜 쓰고 눈에 보이는 마감재만 보게 돼요. 그런데 리모델링에서 중요한 건 내 눈에 보이지 않는 기능이거든요. 물론 신축만큼 쌩쌩하지는 않겠지만 기능적으로 훨씬 편리하게 이용할 수 있다고 말씀드리고 싶어요.

 

최: 그중에서도 유달리 신경 써야 할 부분이 있다면?

 

토미: 특히 물관리가 중요해요. 건물은 사람의 신체와 굉장히 비슷한 구조를 가졌거든요. 요즘 연립주택이나 빌라, 중소형 주택 업체가 시공한 곳을 방문해보면 80% 이상이 물 문제 때문에 고생해요. 아랫집에 물이 새는데 윗집 거주자가 응답이나 협조가 없다, 이러면 작은 다툼이 소송까지 이어지는 일도 비일비재해요. 이런 것도 결국 주택 보수 문제거든요. 그래서 건물에서는 각종 설비 관리가 중요하다고 말씀드리고 싶어요.

검색만 해도 쏟아지는 고민글…

최: 다세대 같은 곳은 부실시공도 많고 하자 보수도 원활하지 않죠. 그게 시공업체의 문제일 것 같아요. 리모델링 시 업자를 잘 고르는 게 Key일 것 같은데, 어떤 식으로 골라야 할까요?

 

토미: 일단은 구매자나 건축주가 기본적인 건물 공부를 하셔야 해요. 기본적으로 건물이 어떻게 숨을 들이쉬고 내보내는지, 물이 어디에서 들어와서 어디로 흘러가는지, 전기는 어떻게 켜지고 꺼지는지… 이런 분배의 메커니즘을 이해해야 해요. 음, 어려워지나요? (웃음)

 

하지만 그런 내용을 아는 것은 중요해요. 구매자나 건축주가 내용을 알면 시공사를 컨트롤하면서 일을 진행할 수 있거든요. 그런데 많은 한국 사람들이 시공을 모르다 보니 무턱대고 저렴한 업체를 선택하게 됩니다. 똑같은 환경에서 똑같은 품목을 시공으로 하는데 저렴한 시공비가 나왔다, 이건 서비스 자체가 떨어지거나 자재가 싸거나 하는 등의 원인으로 수렴되거든요.

 

실제로도 어떤 업체를 선택해야 하느냐는 질문을 많이 받아요. 그런 업체가 정해져 있는 건 아니에요. 하지만 제가 지금까지 말씀드린 집의 중추적 역할을 하는 기능에 충실하고 정보나 시공 능력이 많은 업체와 일하는 게 좋겠지요. 그리고 하자가 발생했을 때 대응 능력이나 새로 나온 신기술을 적용하는 방식도 참고할 수 있겠고요. 전체적으로 적극적인 모습이 중요하다고 생각해요. 성실한 업체는 다양한 시공 방식과 실적을 보유했으니까요.

 

최: 제가 만약 집을 짓거나 리모델링을 한다고 했을 때, 뭐부터 공부해야 할까요?

 

토미: 먼저 스스로에게 질문을 던져보세요. “나는 이 집을 왜 지으려고 하는가?” 그러면 보통 답이 두 가지로 나뉘어요. 첫째는 실거주용으로 지으시는 분들이 있죠. 이런 분들은 집의 수익성이나 향후 가격보다는 내 가족이 원하는 기능, 동선, 개성에 맞추셔야 해요.

 

그런데 내가 수익적인 이유, 투자용으로 짓겠다 하면 주택의 옵션들이 달라져요. 투자용일 경우 불특정 다수를 상대로 세팅하는 거잖아요? 그러니 많은 부분은 비워두되 과하지 않게 만드셔야 해요. 그리고 각종 인프라 같은 것도 더 세심하게 신경 써야 해요. 임차인의 관점에서 교통은 어떤지, 출퇴근 시 입지는 어떤지 등 여러 환경 요소와 개발 요소 등을 체크해야 하는 거죠.

 

최: 흐음…

 

토미: 구체적인 공부의 방법론으로 넘어간다면, 신축을 원할 때에는 토지 관련 책이나 강의를 접하는 것도 도움이 돼요. 내가 건물을 세우고 싶은 위치에 대한 공부도 중요하니 그 지역에도 실제로 가 봐야 하고, 시뮬레이션도 돌려 봐야 해요. 그다음에는 건축비를 산정해 보고, 내가 이 가용 금액이 있는지 체크해야죠. 대출은 얼마 나오는지, 시공비는 얼마인지 등등 금액적으로 따져보면서 여러 준비를 한 다음 실제 사례를 접한다면 더더욱 좋겠지요.

 

최: 많이 복잡하군요…

 

토미: 준비 과정만 몇 달에서 1년 이상 걸리시는 분들도 많아요.

‘한 평’만 있어도 된다

최: 2~3년 전, 5년 전, 10년 전 등등 상황에 따라 트렌드가 다를 것 같아요. 요즘은 어떤 게 가장 뜨나요?

 

토미: 임차인이 요구하는 정도가 높아졌어요. 3~4년 전에는 그냥 마감만 깔끔하게 해도 임대가 잘 나갔어요. 그런데 최근에는 다양한 임대상품이 나왔어요. 주택 구매력이 높아지면서 리모델링 시장도 함께 성장하고, 주택으로 이사하는 비율도 늘었지요. 그러다 보니 아까 말씀드린 것처럼 임대용 리모델링의 수준도 함께 성장한 거죠. 어떤 특정한 옵션을 원한다든지, 벽지나 타일 컬러의 취향을 따진다든지 할 정도로 임차인들이 원하는 사항을 주인에게 당당히 요구하는 경우가 두드러지기 시작했어요.

 

최: 뭔가 다른 특징은 더 없나요?

 

토미: 예전에는 임대인도 임차인도 옥상에 대해서 별 관심이 없었어요. 그런데 요즘 최상층은 옥상을 본인의 공간처럼 쓸 수 있다는 광고를 하면 바로 임차인이 구해지기도 해요. 도시 생활에서 외부공간인 옥상은 활력을 주는 공간이 될 수 있거든요. 여름에는 평상을 놓고 쉬기도 하고, 친구들 불러서 파티도 할 수 있거든요. 상가는 루프탑으로 변신시켜 영업도 가능하죠. 이런 트렌드를 이끈 지역은 이태원 경리단길, 마포 경의선 숲길 등의 단독 다가구 시장이고요.

 

만약에 또 주택이 아닌 상가 같은 경우도 외부공간이나 잉여공간이 좀 있으면 베란다 등 남다른 요소로 연출할 수 있죠. 임차인이 공간을 개성 있게 꾸밀 수 있는 점이 곧 가치 상승 요인이 되는 거예요. 딱 한 평만 있어도요. 그래서 예전에 비해 외부공간에 대한 니즈가 많아지는 거예요.

테라스를 이용한 라이프스타일은 ‘나 혼자 산다’ 같은 프로그램을 통해 인기를 얻었다.

최: 어떤 주택이 미래성을 갖췄다고 생각하세요?

 

토미: 주택은 시장에서 가격을 책정하는 거예요. 10억이든, 20억이든 어떤 것도 확정적인 것은 없어요. 같은 토지라도 강북에 있는지, 강남에 있는지, 강남에서 어떤 프리미엄을 부가했는지에 따라 가격이 좌지우지되죠. 그런데 아파트 공급은 증가하는 반면 단독주택은 점점 없어져요. 그에 반해 상가주택은 희귀성이 있지요. 거주하는 동시에 작은 임대소득을 받을 수 있죠. 그것이 잠깐의 실업 상태나 기본적인 생활을 지탱해 줄 수 있다면 어떨까요? 저는 여러 주택 모델이 임대 시장에 제공될 것이라고 생각해요.

 

필자 최기영

알기 위해 씁니다. IT/스타트업 전문 에디터. 저서: 한국의 스타트업 부자들, 스타트업 코리아, 왜 지금 드론인가. 연재: 동아비즈니스 리뷰 스타트업 케이스 스터디