코로나로 인한 전 세계적인 경제 불황이 지속되고 있습니다. 이는 경제 대국 중 하나인 미국도 피해 갈 수 없었는데요. 뉴요커들이 도시를 떠나며 가격이 하락한 영향으로 뉴욕 맨해튼의 임대용 아파트 공실이 지난해 같은 기간보다 3배가 늘었습니다. 부동사 중개 업체(더글러스 앨리만, 밀러 사무엘)에 따르면 8월 기준 맨해튼의 임대 아파트 공실은 약 1만 5천 호에 달하고 있죠. 이렇게 세계적인 도시 중 하나인 뉴욕이 역대급 공실 대란을 겪는 이유는 무엇일까요?
임대료 규제가 몰고 온 나비효과
1943년부터 시작된 임대료 동결
알고보면 문제투성이인 정책
2차 대전이 끝난 이후 목숨을 걸고 전투를 했던 군인들이 조국으로 돌아오자 1943년 연방 미국 정부는 퇴역 군인들을 위해 한시적으로 아파트 임대료를 동결했습니다. 이러한 주택 임대료 규제 정책은 한시적인 규제로 끝나지 않고 이어지고 있는데요. 1947년 이전에 건축된 주택에 한해 1971년 이전부터 거주해 온 입주자들에게 임대료 한도 총액을 설정하고 2년마다 7.5%만 올릴 수 있도록 통제하고 있습니다.
이러한 임대료 규제 정책이 긍정적인 효과만을 낳은 것은 아닙니다. 비슷한 입지 조건과 편익을 제공하는 건물임에도 불구하고 규제 대상 아파트를 소유한 건물주는 일반 아파트의 50~20% 수준에 해당하는 임대료만 받을 수 있기 때문이죠. 게다가 관련 법령에 따르면 세입자를 쉽게 내보낼 수도 없기 때문에 일부 건물주들이 일부러 아파트가 망가지도록 방치해 세입자들이 스스로 떠나도록 하는 사례도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
임대료 상승 문제 또한 발생했는데요. 임대료 상한선이 있음에도 불구하고 공실을 한 번도 안 겪은 안정 주택은 법적으로 기준 임대료에서 20%까지 임대료를 높게 책정할 수 있기 때문이죠. 또한 설비투자 예외 조항으로 집주인이 지붕이나 보일러를 바꾸기만 하더라도 임대료를 올리는 것이 가능합니다.
이렇듯 미국 정부가 시행하는 주택시장 ‘최고 가격제’ 제도는 다양한 부작용을 낫는 허점을 갖고 있기 때문에 많은 경제학자들이 최고가격제를 단기적으로 시행해야 한다고 주장하고 있는데요. 실제로 전미경제 학회 응답자 가운데 무려 93%가 주택의 질을 하락시키고 공급량을 감소시킨다는 이유로 정부의 임대료 규제 반대했습니다.
공실 대란 일어난 뉴욕의 현실
임대료 규제로 발생한 공실문제
코로나19로 인해 심화될 전망
오랜 기간에 걸쳐 아파트 임대료 상승을 규제함에 따라 최근에도 여러 가지 부작용이 발생하고 있는데요. 유명 영화배우인 미아 패로(Mia Farrow)가 센트럴파크가 보이는 전망 좋은 대형 아파트에 거주하면서 시세의 5분의 1에 해당하는 임대료만 지불한다는 사실이 밝혀 화제가 됐습니다. 가난한 사람들을 위해 만들어진 임대료 규제 정책이 상류층 톱스타의 주거비를 아껴주는 역효과를 발생시킨 것이죠.
이후 뉴욕 임대료 규제 정책은 '미아 패로 법'이라고 불리며 원래 정책 의도와는 달리 공실이라는 부작용을 낳는 과잉 규제의 대명사가 되었습니다. 위원회의 2019년 보고서에 따르면 현재 뉴욕의 임대 공실률은 3.63%인데요. 뉴욕은 대표적인 세입자들의 도시로 불리는 곳 중 하나이기 때문에 이 수치가 시사하는 바는 더욱더 크다고 볼 수 있죠.
현재 뉴욕의 350만 개의 주거 건물 중 220만 혹은 63%가 임대 아파트에 해당되는데요. 이는 미국 전국 평균인 36%와 크게 비교되는 수치입니다. 게다가 코로나 바이러스로 인해 뉴욕 맨해튼 임차인들의 교외 이동이 불붙기 시작하며, 뉴욕 임대 시장은 더욱더 불황을 겪고 있습니다. 상업용 부동산이 밀집돼있고 유동인구도 많다 보니 주거지역으로써의 위험성이 커지게 된 것이죠.
서울, OECD 국가 중 임대료 8위 차지
갈수록 높아지는 국내 부동산
서울도 피할 수 없는 공실 문제
그렇다면 우리나라의 부동산 시장의 상황은 어떨까요? 2019년 OECD의 발표에 따르면 서울 영업용 부동산 임대료는 주요 도시 중 8번째를 차지했습니다. 특히 서울 번화가에 있는 부동산 임대료는 상위 30개 도사 평균에 1.4배에 달하죠. 게다가 작년에 시행된 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 서울 집값의 임대료 상승이 지속되고 있는데요. 지난달 한국 감정원이 발표한 자료에 따르면 집값이 6월 첫째 주 이후 16주째 상승세입니다.
따라서 중장년층에게 서울에 집 사기란 로또 당첨이라는 말이 나올 정도로 힘든 것이 현실인데요. 만약 이렇게 집값 상승이 지속된다면 서울도 뉴욕처럼 공실 대란을 피하기 힘들 것으로 보입니다. 이미 코로나19 직격탄을 상가 공실률은 11.7%로 역대 최악을 맞이했으며, 정부가 주택 공급 대안으로 내놓은 시세보다 40% 저렴한 청년 주택은 공실률이 40%에 달하고 있게 때문이죠.
글 이은재 기자
