꼬마빌딩 사서 돈 좀 벌어볼까? 이 '3명'과 친해지세요

김윤수 빌사남 대표 - 꼬마빌딩 투자의 모든것

"주식 투자하려고 현금 들고 있는데 장이 너무 빠르게 회복해 고민이에요"(40대 직장인 A씨)

코로나19 사태로 출렁였던 국내 주식시장이 빠르게 회복하면서 현금을 쥐고 있는 투자자들의 고민이 깊어진다. 23일 한국거래소에 따르면 이날 코스피는 1914.73으로 마감했다. 지난 19일 1457.64선으로 밀린 이후 한달여 만에 31.3%가 올랐다. 주식시장이 급반등하고, 정부의 고강도 주택시장 규제가 계속되는 상황에서 꼬마빌딩이 새로운 투자처로 주목받는다.

과연 꼬마빌딩은 지금 투자 적기인가? 꼬마빌딩 투자위험은 없는 것일까? 나도 건물주가 될 수 있는가? 10억으로 건물주가 될 수 있을까? 머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 23일 김윤수 빌사남 대표를 만났다. 꼬마빌딩 을 전문으로 중개하는 김 대표에게 △꼬마빌딩이 무엇인지? △투자할 적기인지? △투자시 유의점 에 대해 물었다.

김윤수 빌사남 대표 /사진=부릿지 캡쳐

최동수 기자 : 안녕하세요. 부릿지 입니다. 오늘은 몇 년 전부터 부동산 시장에서 주목 받는 꼬마빌딩에 대해 한번 알아보겠습니다. 현재 부동산 시장은 정부의 고강도 대출 규제책으로 주택시장으로 흘러가던 유동성이 투자처를 찾지 못하고 방황하고 있습니다. 주식시장으로 눈을 돌려봐도 쉽지는 않습니다. 코로나 사태로 지난 2월과 3월 초에 주식시장이 크게 흔들렸는데요. 지금 다시 급반등하는 모습입니다. 시장에서는 현금을 들고 주식시장으로 뛰어들려던 투자자들이 급반등하면서 쉽사리 뛰어들지 못하고 있는 상황입니다.

그래서 저희가 오늘 새로운 투자처 중 하나인 꼬마빌딩을 들고 나왔습니다. 그런데 이제 과연 지금 꼬마빌딩을 투자해도 되는지, 꼬마빌딩이 정말 매력적인 투자처인지 실제 성공사례와 실패사례를 보면서 한 번 알아보도록 하겠습니다. 자 오늘은 꼬마빌딩 전문가인 김윤수 빌사남 대표를 모셨습니다.

김윤수 빌사남 대표 : 안녕하십니까.

질문 1. 꼬마빌딩은 무엇인가?

/사진=부릿지 캡쳐

최동수 기자 : 먼저 꼬마빌딩을 잘 모르시는 분들을 위해 꼬마빌딩이 뭔지부터 설명을 좀 부탁드릴게요.

김윤수 빌사남 대표 : 어 일단은 꼬마빌딩은 유행한 지가 한 4~5년 정도가 된 거 같아요. 꼬마빌딩은 이제 50억 미만의 빌딩들을 꼬마빌딩이라고 부르거든요. 여기서 50억원 미만에는 다가구 주택이나 다세대 주택이나 이런 것도 다 포함돼 있고요.

질문 2. 꼬마빌딩 투자, 얼마나 필요한가?

최동수 기자 : 자기자본금은 보통 얼마가 필요한 지 궁금합니다.

김윤수 빌사남 대표 : 요즘에는 개인으로 투자했을 때 RTI(임대업이자상환비율)규제 때문에 대출이 좀 많이 안 나와요. 그런데 법인으로 투자했을 때는 따로 RTI 규제가 없거든요. 그래서 법인과 관련돼 이따가 자세하게 설명해 드리고 일단은 30억원대 건물을 산다. 이러면 개인일 경우 한 10억에서 15억이면 매입을 할 수 있거든요. 대출도 받고요. 법인으로 했을 때에는 10억 정도만 있어도 30억대 건물을 살 수 있어요.

질문 3. 누가 투자하나?

최동수 기자 : 요즘 30~40대도 문의를 많이 한다고 들었는데, 실제로 매입을 많이 하나요?

김윤수 빌사남 대표 : 네. 그래서 저 처음에 일했을 때까지만 해도 대부분 어르신이 많았는데 요즘에는 대부분 30~40대인 것 같아요. 지난해 강남구에서 (꼬마빌딩이) 매각된 빌딩 등기부를 다 떼어서 봤는데 50% 정도가 30~40대였거든요.

질문 4. 세금은?

최동수 기자 : 세금이 궁금하다. 요즘 공시지가 상승으로 아파트 아크로리버파크 50억 아파트 종부세 수천만원 내야 하는데 올해부터. 꼬마빌딩은 어떤가요?

김윤수 빌사남 대표 : 고객 중 한 명이 올해는 아니고 작년 재산세 냈는데 50억 정도 되는 강남 건물 저층 근생(근린생활시설) 건물인데 재산세 1500만원이었어요. 아파트보다 적습니다. 꼬마빌딩 규모는 종부세를 안 내요. 규모가 워낙 작아서. 세금 부담은 주택보다는 크지는 않습니다.

최동수 기자 : 그래서 자산가들 찾는 이유기도 하겠다.

김윤수 빌사남 대표 : 네

질문 5. 꼬마빌딩 구매 시 유의해야 할 사항 7가지

김윤수 빌사남 대표 /사진=부릿지 캡쳐

1. 임차인과 임대수익률만 보지 말고, 환금성을 봐라!

김윤수 빌사남 대표 : 수도권 외곽에 잘못 투자해서 팔리지 않아서 한 최소한 3년 이상 걸린 경우가 되게 많거든요.

최동수 기자 : 그러면 그분 원금은 회수는 못 하셨어요?

김윤수 빌사남 대표 : 원금 회수 못 했죠. 제가 실패사례를 하나 말씀드리면 이분이 송파 사시는 분인데 인천 지역에 있는 건물을 사셨어요. 한 10년 전에 그때 이제 1층에 약국 있고, 병원 있는 건물이었거든요.

최동수 기자 : 괜찮은 건물 아닌가요?

김윤수 빌사남 대표 : 이렇게만 들으면 혹하잖아요. 그런데 그때 당시 투자를 했는데 지금 10년이 지났잖아요. 그때 30억 중반에 샀었는데 지금 한 30억원 초반에 내놓아도 안 팔려요. 그리고 임차인이 다 바뀌었어요. 약국도 다 나가고.

최동수 기자 : 거기가 입지가 안 좋았나요?

김윤수 빌사남 대표 : 대로변이었어요. 대로변이고 건물이 되게 크고 좋았는데 환금성이 되게 떨어지는 지역이었어요. 그리고 그냥 단순히 임차인이랑 수익률만 보고 샀거든요. 환금성이 높은데 투자를 해야해요 빌딩은 환금성이 되게 낮거든요. 다른 자산보다.

2. 상황에 맞는 투자목적을 확실히 정해라!

김윤수 빌사남 대표 : 은퇴자한테는 안정적인 임대수익이 나와야 한다. 무조건 입지가 좋은, 공실 걱정이 좀 적은 건물에 투자해야 한다. 가격이 비싸더라도. 반대로 젊은 사람이고 다른 수입이 있으면 노후화된 걸 사서 신축이나 리모델링 투자 쪽으로 하면 시세차익이 나중에 더 크거든요. 방향은 두 가지인 것 같아요.

3. 땅을 봐라!

김윤수 빌사남 대표 : 일단 건물을 볼 때 사람들은 다 건물만 본다. 건물 임차인 뭐 들어갔네. 수익률이 몇 프로네. 그런데 제일 중요한 건 땅이다. 다 땅 가격이다. 땅은 다 용도지역이 있어요. 1종 일반주거지역, 2종 일반주거지역, 3종일반주거지역 등 다 용도지역 있어서 사기 전 땅의 가치를 파악하는 게 제일 중요하다. 용도지역마다 건폐율 용적률이 다 있다. 1종은 건폐율 60%에 용적률 150%, 2종은 60%에 200%, 3종은 더 줄어서 건폐율 50%에 250%다.

최동수 기자 : 코로나 때문에 서울 외곽에서는 매물이 많이 나오고 있고 서울 중심부가 궁금한데 강남이나 성수동 이런 곳들은 연예인들이 꼬마빌딩 많이 투자했고 이슈가 많이 됐다. 그쪽 시장은 어떤가요?

김윤수 빌사남 대표 : 그래도 아직은 괜찮다.

최동수 기자 : 거기 팔아달라는 건물주인들은 잘 없나요? 워낙 가치가 높아서요.

김윤수 빌사남 대표 : 매물이 좋은 게 많이 없다. 워낙 거기 계신 분들이 재력이 있으신 분들이 많아서 싸게 매물로 많이 안 내놓는다. 그런데 연말쯤 되면 그래도 조금씩 나올 것 같다. 지금 사람들이 많이 찾는 데가 갤러리아포레 앞 아뜰리에 거기 이면도 평당 6000이 넘는다. 거기 원빈씨, 최근 이시영씨가 건물 팔았잖아요. 그쪽 많이 찾고, 뚝섬역 인근이나 성수역 인근인데, 요즘에는 강남이랑 거의 비슷한 거 같다.

최동수 기자 : 대표님이라면 강남이나 성수동 가운데 어느 쪽 매물이 가치가 있고 안전할 거로 보세요?

김윤수 빌사남 대표 : 저는 강남이요. 어찌 됐든 강남이에요. 성수동은 단기간에 확 올랐던 곳이고 강남 입증이 된 곳이잖아요. 수 십 년간. 그리고 강남처럼 이렇게 도로정비가 잘 돼 있는 곳이 없다. 그리고 블록마다 역이 다 있어요. 2, 3, 7, 9호선 등 이 다 몰려 있다. 직장인들은 다 강남에 있잖아요. 직장인들이 많아야 상권도 좋다.

사무실을 구해도 성수동 직장 있는 거랑 강남에 있는 거랑 직원 채용하는 것도 달라요. 그래서 강남은 어찌 됐든 돈 있는 사람도 많고 대부분 강남에 투자하려고 하거든요. 심지어 지방에서도 와요. 저희가 최근 중개한 것 중에 부산에 사는 분은 강남에 건물 사는 게 꿈이라고 한다. 이분은 이미 부산에 건물이 10채 있는데 수익률 다 떠나 강남에 사고 싶다고 한다. 대구에서도 거래한 분 있는데 이분도 그냥 강남에 사고 싶다고 했다.

4. 주택 있는 상가는 잘 안 팔린다!

김윤수 빌사남 대표 : 꼬마빌딩에 주택도 포함된다고 했는데 꼬마빌딩 내에서 주택이 들어가는 건물은 인기가 많이 떨어질 거에요. 다가구, 단독주택, 상가주택 등이요. 제가 만약 기존에 주택이 있으면 이거 매입하면 1가구 2주택이 되는 거예요. 예전에 많이 하던 생각이 위층에 거주하고 아래층 세주려고 하는데 절대 하면 안 된다. 이게 나중에 안 팔린다. 상가주택 사도 자금조달 계획서도 써야 해요.

최동수 기자 : 꼬마 빌딩은 자금조달계획서 안 써도 되나?

김윤수 빌사남 대표 : 근린생활시설(꼬마빌딩)은 (자금조달계획서) 안써도 된다. 주택이 있으면 써야 한다. 굉장히 안 좋다. 최동수(그것도 살 때 주의해야 겠네요) 대출도 잘 안 나올 테고요.

왼쪽부터 최동수 기자, 김윤수 빌사남 대표 /사진=부릿지 캡쳐

5. 20~30대가 많이 찾는 곳! 역과 가까운 곳! 찾아라!

김윤수 빌사남 대표 : 그리고 상권이 좋으려면 20~30대가 많아야 한다. 여성들이 좋아하는 곳이 상권이 대체로 좋다. 20~30대가 많고 여성분들이 많고, 요즘은 SNS(소셜네트워크서비스)가 워낙 발달해서 별스타그램 사진찍기 좋은 곳이 좋다. 그런데 많이 온다. 공원 있거나.

최동수 기자 : 보면 이태원이나 경리단길 드라마도 나오고 굉장히 최근 이슈가 되기도 했는데요.

김윤수 빌사남 대표 : 근데 거기 찾아가기도 쉽지 않다. 역도 굉장히 거리가 멀어서 사람들이 다 택시 타고 찾아가는데, 일단 거기 가는 이유가 조망이 정말 좋거든요. 정엽씨 건물이 지금은 매각했지만 (조망이) 정말 좋아요. 하지만 그런 상권은 경리단길도 그랬지만 오래 가진 못한다.

상권 좋아지려면 접근하기 쉬워야 해요. 내가 언제든 가기가 편해야 해요. 경리단길도 가보면 언덕이 굉장히 심하잖아요. 날씨 더울 때 올라가면 진짜 힘들거든요. 기본적으로 상권이 좋은 항목들이 있거든요. 그런 거에 적합해야 상권이 장기간 유지되고 하는데 경리단길은 입지적으로 좋진 않아요.

6. 현장에서 놓치면 안 되는 것들!(유동인구, 주변 임대 시세)

최동수 기자 : 현장에 가봐야 하잖아요. 현장 가면 뭘 봐야 할까요.

김윤수 빌사남 대표 : 일단은 차 타고 가면 안 된다. 차를 타고 가지 말고 반드시 지하철 역에서 그 매물까지 걸어가야 하고, 저는 제일 중요한 게 도로라고 본다. 도로 잘 접하고 있어야지 친구들끼리 같이 가도 좁은데는 안 가려고 한다. 어느 정도 차 두 대가 교차할 정도는 돼야 사람들이 많이 가는데. 도로가 제일 중요해요.

(인근) 매각한 곳도 같이 봐야 한다. 매각된 곳도 같이 보면서 주변에 이걸 왜 샀지, 건물이 가서 보면 다 바뀌어 있다. 리모델링 돼 있거나 임대 바뀌어 있거나. 저는 현장 가서 30분 동안 가만히 서 있다. 그 건물에 왜 서 있냐면 사람이 재미있는 게 어느 정도 사람들이 다 갔다가 어디서 흩어져요. 그런 구간들이 있어요. 스타벅스가 그런 걸 되게 잘하거든요. 이 건물까지만 사람들이 있고 다음 건물은 잘 안 간다. 사람들이 흩어지는 구간이 있고 그런 걸 자주 본다. 주변 간판도 많이 본다. 인근 간판을 본다. 이거를 매입해서 리모델링 신축할 때 주변 임대 들어와 있는 거 봐야 한다. 가로수길 위에 디자인사무소, 뷰티 학원, 등 미래 임차인이거든요. 주변 간판을 봐야 한다.

김윤수 빌사남 대표 /사진=부릿지 캡쳐

최동수 기자 : 건물 사실 때 몇 번 정도 가시나요?

김윤수 빌사남 대표 : 평일은 당연히 간다. 아침, 저녁은 당연히 가야 하는 것이고. 주말에도 반드시 가야 한다. 주5일 상권, 주 7일 상권이 있다. 가로수길은 주 7일 상권이죠. 주말 장사 더 잘 됩니다, 역삼 선릉 쪽 가면 평일에만 사람이 있다. 주말엔 사람이 없고요.

최동수 기자 : 그런 상권을 기간을 두고 파악을 해야겠네요

김윤수 빌사남 대표 : 계속 가야 한다.

최동수 기자 : 부동산도 가서 물어보시나요?

김윤수 빌사남 대표 : 제일 중요한 게 뭐냐면 임대 시세를 파악해야 하는 거예요. 여기 카페 하려고 하는데 1층에 대략 얼마 정도 되나? 보증금 월세 얼마 정도 돼요? 이 임대 시세를 파악해야 내 건물 임대료 적게 받고 있구나. 높게 받고 있구나. 판단이 선다. 빌딩 투자의 제일 중요한 건 예상 임대 잘 짜는 게 중요하다. 현 모습이 아니라.

7. 투자자가 꼭 친해져야 할 3명

김윤수 빌사남 대표 : 빌딩 투자에서 가장 중요한 사람은 꼽으라고 하면 3명이다. 첫째는 저희같이 빌딩 중개하는 중개사들이다. 왜 필요하냐면 좋은 매물 줘야 검토를 할 거 아닌가. 대부분은 크게 생각 안 하고 좋은 거 있으면 연락 달라고 하는데 절대 안 줘요. 관계 좋은 사람한테 주지. 그리고 바로 사려는 의지 보여줘야 한다. 아파트 하나 팔았다. 가방에 현금 1억원 있다. 좋은 거 있으면 바로 계약금 줄 거다 해야 좋은 매물 준다. 그래야지 좋은 매물이 나왔을 때 주거든요. 대부분은 다 안 주고 안 팔린 거 준다. 관계를 잘 형성해야 한다.

두 번째는 은행 지점장이다. 현금 다 주고 사면 좋지만 대출 끼고 가야 하는데 대출 잘 아는 지점장이 필요하다. 은행 지점장을 알아두는 게 좋다. 세 번째는 건축사다. 아무리 위치 좋아도 예전처럼 좀 올드하게 리모델링을 하거나 신축하면 임대가 안 들어와요. 그래서 건축사가 젊은 트렌드에 맞는 리모델링이나 신축을 하면 위치가 좀 떨어져도 잘 들어옵니다. 이 세명은 반드시 알아두셨으면 좋겠다. 투자를 하신다면.

Q. 투자 시기는 언제가 적기인가? 투자자에게 조언

/사진=부릿지 캡쳐

최동수 기자 : 지금 시장이 좀 궁금한데 지금 꼬마 빌딩(매물)은 1분기가 작년보다 더 늘었다고 하던데 올해 코로나 때문에 자영업자들이 많이 힘들잖아요. 어떤가요? 시장 분위기는?

김윤수 빌사남 대표 : 어 일단은 그렇게 기간이 오래되.지는 않아서 아직은 그렇게 되게 영향을 많이 받는 상태는 아닌 거 같아요 매수문의도 계속 꾸준히 오고 있고요. 그런데 저는 어찌 됐건 이게 장기화 하면서 영향을 분명히 받을 거다. 아마 올해 연말쯤엔 많이 힘들어질 것 같습니다.

최동수 기자 : 매물이 좀 더 나올 수도 있다는 얘기인가요?

김윤수 빌사남 대표 : 네. 매물이 더 나올거 같아요.

최동수 기자 : 30~40대나 은퇴자들이 물어보더라고요. 이런 걸(저렴한 매물) 사도 되는 건지 어떤가요? 이 지금 가격이 좀 내려가서 나온 거를 사도 되는 건지?

김윤수 빌사남 대표 : 근데 저는 오히려 독이 될 수도 있어요. 저는 항상 얘기하지만 사는 것도 중요하지만 운영해서 파는게 더 중요하다. 실질적으로 운영을 잘해야지 그 수익률이 나오고요. 마지막 게임은 팔 때 나오거든요. 다 차이는 팔 때 나와서 그래서 싸다고 잘못 들어갔다가 나중에 또 더 팔리지도 않고 공실이 장기화 돼서 오히려 더 안 좋을 수도 있어요. 만약에 서울시 외곽 쪽에 들어간다고 하면 확실하게 운영계획이 있어야 할 거 같아요.

최동수 기자 : 운영계획은 무엇을 말씀하시는 건가요?

김윤수 빌사남 대표 : 어떤 임차인을 미리 구해놓는 다던지 이거를 만약에 나중에 리모델링해서 어떤 임차인을 구할 건지 미리 사전에 좀 계획을 해둬야 할 거 같아요.

왼쪽부터 최동수 머니투데이 기자, 김윤수 빌사남 대표 /사진=부릿지 캡쳐

최동수 기자 : 그걸 짜놓지 않으면은 오히려 손해가 더 커질 수 있다는 거죠?

김윤수 빌사남 대표 : 네 지금은 되게 신중하게 투자해야 해요. 다른 때보다는. 무조건 수익률 나온다고 투자하는게 아니라 진짜 이거를 내가 사서 어떻게 수익률을 맞춰서 어떻게 팔건지 이렇게 좀 전체적인 계획을 구체적으로 짜야할 거 같아요. 제일 중요한 원칙 지키고 가야 해요. 무조건. 환금성 높은 지역, 현재 모습이 아니라 운영하고 팔았을 때 초점을 맞춰야 돼요.

조금 준비하고 계세요. 조금 스터디를 하고 계시다 진짜 좋은 게 나왔을 때 결정을 빨리해야 한다. 대부분 투자자들이 좋은 게 나와도 놓쳐요. 미리 조금 스터디를 하고 내가 30억원 정도면 이 정도 살 수 있구나 해서 바로 나왔을 때 어떤 일이 있냐면, 좋은 게 나오면 몇시간 안에 팔리거든요. 바로 접수되고 나서 계약금 넣고. 순간에 없어져서 미리 준비하고 있어야 한다.

올해 말이나 내년쯤이 진짜 최적이에요. 금융조건도 정말 좋아지고. 제가 봤을 때 최근 3년까지만 해도 (가격이) 너무 오르고 그랬거든요. 그런데 올해 말이나 내년에 굉장히 오히려 더 사기 좋은 시기가 올 수 있다. 그런데 사는것도 중요하지만 운영하는 것도 중요해요.

기획 부릿지

출연 김윤수 빌사남 대표 진행 최동수 기자

촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 인턴기자

편집 방진주 인턴기자

디자인 신성용 디자이너

최동수 기자 firefly@mt.co.kr