40년 기다렸다, 16억 집값 자랑하지만 ‘부산판 은마아파트’ 소리 듣는 곳

이번 달 정부와 서울시가 주택 공급 확대 방안 중 하나로 재건축 규제 완화를 검토하고 있는 것으로 밝혀졌다. 이러한 소식에 서울의 오래된 아파트들은 오랫동안 지지부진하던 재건축 단지 사업에 속도가 붙을 것이라는 기대감이 생겨나고 있다. 특히 서울의 대표적인 오래된 아파트인 은마아파트는 재건축 소식 이후로 집값이 다시금 오르고 있는 추세이다.

은마아파트는 작년 말 12.16대책에 따라 재건축 규제 완화 기대감이 사라지며 한때 18억 원을 밑돌았다. 하지만 올해 7.10대책에서 다주택자 세금 규제가 강화됨과 동시에 재건축에 대한 정부의 긍정적인 반응이 발표되자 최근 집값은 20억 원 대에 진입했다. 이러한 재건축으로 인한 집값 상승은 부산에서도 찾아볼 수 있다. 오늘은 부산판 은마아파트라고도 불리며 최근 재건축을 시작한 아파트에 대해 알아보도록 하자.

부산의 정통 부촌 삼익비치

부산광역시 수영구 남천동에 위치한 삼익비치타운은 지상 12층 총 33개동으로 구성된 대규모 단지이다. 3,060세대를 수용하는 만큼 넓은 주차장을 구비해 총 3,240대의 차의 주차가 가능하다. 해당 아파트는 약 30년 전인 1978년 12월에 삼익 주택에 의해 착공됐으며 같은 해 12월에 준공하였다.

1980년 1월에 본격적으로 아파트 입주가 시작됨에 따라, 삼익비치타운은 당시 좀처럼 보기 힘든 대규모 고급 아파트 단지로 큰 인기를 얻었다. 당시 가장 큰 평수인 52평(공급 174㎡, 전용 148㎡ 경우는 5억 원이 넘는 고가 아파트였으며, 1980~90년대 사이에서는 부산에서 가장 잘 사는 부촌 아파트로 불리기도 했다.

삼익비치타운은 광안리 근처에 위치해 그때 당시 오션뷰를 갖춘 최고급 아파트로 여겨졌다. 그뿐만 아니라 광안대교, 오륙도를 끼고 있어 교통이 편리하기 때문에 삼익비치타운의 인기는 약 20년 이상 지속됐다. 또한 대규모 아파트 단지 길을 조성하고 있는 벚꽃나무로 인해 삼익비치타운은 아직까지도 남천동 하면 떠오르는 대표적인 랜드마크로 여겨진다.

재건축 승인 이후 집값 고공행진

이러한 과거의 인기에도 불구하고 노후화된 시설로 가격이 초기 분양가인 5억 원대까지 하락한 와중, 올해 2월 삼익비치타운의 건축심의가 통과됐다. 심의 통과 후 삼익비치타운은 가격 상승세를 타기 시작했다. 지난 5월 국토교통부 실거래가 공시 시스템에 따르면 삼익비치 전용면적 60.83㎡는 7억 6000만 원을 기록했다. 이는 지난해 1월 거래된 6억 6500만 원보다 1억 원가량 상승한 금액이다.

84㎡는 지난 2월 11억 4500만 원(10층)에 거래되며 신고가를 작성한 상태이다. 대형 평형인 148㎡ 매매 호가는 부산 아파트 가격으로는 이례적으로 고층 기준 20억 원까지 올랐다. 1월 15억 4000만 원에 거래됐던 것에 비하면 석 달 새 4억 원 이상 오른 셈이다.

재건축 비용만 1조 이상

삼익비치 재건축 사업은 33개 동 12층 3060세대 단지를 지하 2층, 지상 35~61층(최고 높이 198m, 용적률 295%) 12개 동 3350여 세대 규모로 새로 짓는 사업이다. 대규모 재건축인 만큼 공사 비용이 1조 2000억 원이 넘어갈 것으로 예상되며, 광안리 바닷가와 맞닿은 희소성 높은 입지로 인해 건설업체뿐만 아니라 부산시에서도 적극적으로 재건축에 참여할 것으로 보인다.

실제로 부산시와 남천 2구역 삼익비치 재건축조합에 따르면 시는 삼익비치가 해안가에 위치했다는 특성을 고려해 특수성, 개방성, 공공성 등을 강화해 재건축을 시행할 것이라고 밝혔다. 조합에 따르면 열린 공간으로는 소규모 광장, 공연 공간, 산책로 등을 갖춰 시민들의 접근성을 높일 것이라고 발표했다.

줄줄이 재건축되는 남천동 지구

조합 측에 따르면 향후 감정평가와 조합원 이주, 철거, 분양 등의 절차를 거쳐 2023년 6월 공사에 들어가 2027년 준공하는 것을 목표로 하고 있다. 시공은 GS건설이 맡으며 2022년까지 총 3517가구를 수용하는 최고 61층의 아파트 단지로 새롭게 태어날 예정이다.

이러한 남천동 지역 재건축은 삼익비치 이전부터 지속적으로 이뤄졌다. 삼익비치 근처에 위치한 삼익 빌라는 2016년 6월 재건축 이주를 시행했으며, 7동의 아파트로 이뤄진 삼익 타워 또한 GS건설이 시공사로 선정되어 재건축을 실시했다. 삼익 타워 근처에 위치한 뉴 비치는 원래는 남천 2주택재건축 정비 사업 지구에 포함되지 않았지만 2015년 신규 예정 지구로 편입되며 재건축이 진행된 바 있다.

비상등 켜진 재건축 사업?

올해 6월 재건축 초과이익 환수가 본격 시행되며 원활히 진행되고 있던 삼익비치 재건축에 빨간불이 켜졌다. 재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 집값 상승분에서 각종 비용(공사비·설계 감리비 등)을 제외한 금액이 조합원 1인당 3000만 원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 제도다.

부산의 경우 2018년 이전에는 재건축 부담금 대상이 아니였지만 2018년 1월 2일부터 비수도권에도 부과가 시작됐다. 이에 따라 부산 재건축의 상징인 남천 삼익비치의는 부과 대상이 될 가능성이 높다. 삼익 비치는 작년 분양가가 5억 후반대에 머물렀던 것에 반해 올해 재건축 이후로 9억~11억 원대까지 올랐기 때문이다. 삼익 비치는 올해 2월 건축심의를 통과해 최소 6개월 후에 부담금 여부가 확정될 전망이다.