현지인들조차 ‘아직 거품 가격’이라 입모아 말하는 지역 3곳

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 2010년 초반부터 부동산 규제가 완화되며 투기 세력이 기승을 부리기 시작했고, 이후 부동산 3법과 같은 정책으로 인해 집값 폭등이 시작됐다. 집값이 나날이 올라가고 내 집 마련이 어려워지고 있는 상황 속에서, 현지인들부터 전문가들이 보는 대표적인 거품 지역은 어딘지 알아보도록 하자.

집값이 무섭게 올랐지만 점점 거품 빠져나가

창원시는 경남 지역의 대표적인 도시로서 아파트값을 주도해왔다. 창원의 아파트값은 그동안 무섭게 올랐는데 외지인들의 갭투자나 법인 세력의 매도가 큰 몫을 했다. 재작년에는 갭 투자자들이 많은 물량의 아파트를 사들였고, 작년에는 법인에서 아파트를 사들인 뒤 전세난에 맞춰서 값을 부풀려 되팔았다.

아파트값이 계속 오르는 추세를 따라가고자 매수도 많아져서 작년에는 창원시의 아파트값이 고공행진했다. 창원시는 당시 인구가 증가하거나 경기가 개선되지 않은 상황이었기 때문에 거품 가격이 형성된 상태였다. 창원시의 아파트값은 투자 열풍으로 인해 올해 초까지 상승세를 찍었지만 그 이후부터는 지속적인 하락세를 기록하고 있다.

전문가들은 창원시의 거품이 고점에 이르러서 오를 만큼 올랐다는 시선 때문에 투자가 줄어들고 있는 것이라고 보고 있다. 대표적으로 성산구와 의창구를 중심으로 매매량이 감소했고 가격 또한 하락하고 있다. 대장주 아파트 격인 용호동 용지 아이파크 아파트는 작년에 비해 올해 거래가 눈에 띄게 줄었다.

중동 유니시티는 11억 3000만 원에서 8억 원대로 떨어졌고, 반림동 트리비앙도 약 1억 원이 하락했다. 심지어 재건축 이슈가 있는 단지들도 1억 원의 하락하며 매매가가 점점 내려가고 있다. 투자 세력들이 빠지며 실수요자들만 간간이 문의하는 상황인 것이다.

가격 폭등으로 인해 몇 배 거품 낀 상태

과천시는 서울시 서초구와 관악구의 남부에 인접해있고, 1986년에는 시흥군 과천면에서 과천시로 승격하게 됐다. 1980년대 초반에 주공 아파트를 건설하면서 조성된 계획도시이자, 서울에 집중돼있던 정부 관련 시설들을 분할시킨 곳이다.

심지어 서울에 편입될 계획까지 있었던 도시이기 때문에 서울랜드, 서울대공원 등 서울의 명칭을 딴 시설들도 존재한다. 과천시는 현재 15년 동안 경기도 내 집값 1위를 유지하고 있고, 교통 편이 확충될 계획을 갖고 있다.

그동안 강남의 베드타운이라는 별명을 갖고 있어서 이를 씻기 위해 지식정보타운을 개발했다. 이것도 로또 분양을 진행하며 거품이 꺼지지 않을 것 마냥 이야기하고 있다. 2005년에는 정부청사 이전 이야기도 나왔지만 거품은 여전히 존재하고, 미래창조과학부를 비롯한 정부 부처가 들어온다는 얘기에 인기는 더욱 올라갔다. 과천시에는 1980년대에 지어진 아파트의 비중이 높았는데 2014년에 대대적으로 재건축 연한 완화와 부동산 3법이 시행되면서 다시 가격이 폭등했다. 

기존에는 평당 2000만 원대였으나, 현재는 평당 4700만 원까지 올라가 거품이 낀 상태다. 과천주공 4단지의 경우 2014년에는 5억 초반이었으나, 현재는 14억 원대를 넘어서며 거품을 증명하고 있다. 과천시의 대장주 아파트 중 하나인 과천주공 10단지도 2014년에는 9억 원대였으나 현재는 21억 원대로, 대부분 큰 폭으로 급등한 모습을 보이고 있다.

분양권 프리미엄 열기 투기의 메카로 변질돼

세종시는 우리나라에서 두 번째로 특별시에 등극한 도시이자 행정 도시가 이전되며 정부세종청사도 들어오게 됐다. 총 6구역으로 나뉜 상태로 체계적인 개발이 이루어지는 상태며, 기관들이 들어오며 공무원들이 다수 유입되기도 했다. 2010년에 세종시가 조성되면서 떴다방들의 성지로 불리게 됐으며, 5천만 원부터 1억 원까지 높은 가격의 프리미엄이 붙게 됐다.

1단계 아파트의 50%, 2단계 아파트의 60%를 공무원에게 특별공급으로 제공하면서 분양권 프리미엄에 대한 열기는 더욱 뜨거워졌다. 정작 이를 분양받은 공무원들은 실질적으로 거주하지는 않아서 투기의 메카로 변질됐다.

세종시의 평당 가격은 2014년에는 평균적으로 850만 원이었지만, 현재는 평당 2200만 원까지 폭등했다. 2010년에 세종시에서 분양한 첫마을퍼스트프라임1단지는 당시 분양가가 2억 원대였지만, 최근에는 8억 원대까지 올랐다. 그러나 세종시는 저번 달 전국에서 유일하게 아파트값 하락세를 기록하기도 했다. 5개월 동안 실거래가가 1억 이상 감소한 단지들도 있었다. 정부 관련 이전 소식에 세종시의 집값은 예민하게 반응하고 있는 상황이다. 

이외에도 전문가들은 강남 3구를 비롯한 하남시, 광명시 등을 거품 낀 지역으로 보고 있다. 커져가는 집값 거품으로 인해 가계부채가 증가하고 내수시장의 위축으로 경제 위기가 초래되고 있다. 30대의 매수 비중이 증가하고 패닉바잉이 우후죽순 이뤄진다는 것은 부동산 거품이 극에 달했다는 신호라고 볼 수 있다. 그러므로 조금 더 현명하고 조심스러운 투자가 필요한 실정이다.