절대로 전세 살지 말아야 하는 이유를 알아보자

항간에 떠도는 이야기 중, 전세로 살면 아무리 모아도 ‘전셋값’을 모으기 어렵다는 이야기가 있다. 이는 전세 대신 ‘월세’로 사는 것이 집을 구입하는데 훨씬 유리하다는 전제가 깔려 있기 때문이다. 어떻게 이런 논리가 가능할까? 단순히 보자면 매달 임대료를 지출해야 하는 월세 제도가, 전세 제도에 비해 월등히 좋아 보이긴 한다. 하지만 이렇게 좋은 제도라면, 왜 선진국에서는 찾아보기가 힘들까? 실제 ‘전세’ 제도는 한국에만 존재하는 유일한 용어이다.

 

지금부터 '월세'가 '전세' 보다 더 유리하다라는 색다른 해석을 전하고자 한다.

1. '전세' 살이 한국에만 있다?없다?

집주인에게 일정 금액을 맡기고, 계약 기간동안 부동산을 빌려 쓰는 ‘전세’의 개념은 한국에만 존재하는 독특한 제도이다. 대부분의 선진국에서는 월세 위주의 임대 시장이 형성되어 있다. 전세제도의 시작은 과거 조선시대로 거슬러 올라간다. 최소 100년은 넘은 셈인데, 논밭을 빌려 경작 하던 문화가 ‘주택’으로 옮겨간 것입니다. 일제시대 이후 인구가 서울로 몰리며, 주택이 부족해지자 임대업이 새로운 수입원으로 자리잡게 되었다.

2. 전세 제도가 자리잡은 이유

주택 수요가 높아지면 당연히 집값은 상승하게 되는데 여기 저기서 ‘돈벌이’가 되는 주택을 구입하기 위해 목돈을 마련하고자 했었다. 하지만 당시에는 주택 관련 대출이 잘 발달되지 못했다. 그러면서 전세를 끼고 더 좋은 집을 사기 위한 집주인들이 늘어났다. 월세 수입보다 ‘시세차익’이 훨씬 컸던 당시 경제 상황과 맞물렸기 때문이다.

집주인에게는 좋은 건물을 구입하기가 용이하고, 세입자는 월세를 아낄 수 있어 모두에게 득이 되는 시스템이었다. 집값이 오르면 전세를 주는 것이 유리하지만, 미국이나 유럽 선진국에서는 주택시장이 안정되어 있어 오히려 전세 제도가 손해가 되었다. 그래서 이것이 한국에서만 ‘전세’ 제도가 자리잡을 수 있었던 가장 큰 이유였다.

3. '전세'를 고집하는 단순한 이유

전세로 살면, 고정 지출이 줄어들어 매달 생활비 분배가 넉넉해 진다. 별도의 적금을 들어 저축에도 힘쓸 수 있다. 실제 전세자금 대출이자가 월세보다 훨씬 저렴하기도 하다.

집을 살만큼의 여유는 없지만, 절반 정도의 자금으로 추가 임대료없이 거주할 수 있다는 장점이 있다. 계약기간이 끝나면, 보증금을 고스란히 돌려 받아 경제적인 손실도 없는 편이다.

4. 전세로 산다는 것은 최악의 재테크?

하지만 선진국에서는 전세 제도는 최악의 ‘재테크’ 방법이다. 임차인은 은행과 다르게 ‘무이자’로 집주인에게 '전세금'이라는 명목으로 대출을 해준다. 하지만, 집주인 대신에 이자를 내주므로 ‘집주인’만 배부르게 되는 셈이다.

하지만 주택 가격이 급속도로 상승하면, 집주인은 전세금을 올려 새로운 투자를 물색하고자 할 것이다.

그렇게 되면 세입자는 열심히 모은 돈을 고스란히 집주인에게 또 ‘무이자’로 빌려주게 되는 것이다. 어차피 전세금은 나중에 내 돈이 된다는 생각에 대수롭지 않게 생각하게 된다. 하지만 이 방법에 대해 반론하는 색다른 관점이 있다.

5. 전세는 자신을 위한 투자가 아니다

일부 전문가들은 전세금으로 쓰는 대신 자신을 위해 ‘투자’하라고 조언한다. 전세금으로 은행에서 1억을 대출받아 집주인에게 주는 대신, ‘부동산’에 투자하라는 것이다. 전세금 대출에 대한 원리금 상환을 계획하지말고, 주택에 투자해 새로운 이익 창출에 대해 계획을 세우라는 것이다. 부동산 시장이 불안한 상황에서는 전세 난민에서 헤어나올 수 없다고 한다. 그래서 전세금이라는 기회비용을 살려 재테크에 힘쓰라는 말이다.

6. 새로운 발상이 부자를 만든다

물론 이 주장이 실질적으로 빛을 발휘하려면, 다각도의 조사와 연구가 필요하다. 하지만 지금의 ‘자수성가형’ 부자들은 특별한 어떤 위험을 감수했기에, 지금의 재벌로 거듭날 수 있지 않았을까? 전세 대출금을 이용해 다른 방식으로 돈을 벌 기회를 만들 수 있다는 것이다.

 

투자가 결코 쉽다는 것이 아니다. 하지만 자신의 자금을 어떻게 운용하느냐에 따라서 결과 값이 달라지는 것은 분명하다. 아직 한국에는 맞지 않는 개념이겠지만, 앞으로의 부동산 시장 변화에 따라 충분히 바뀔 수도 있는 부분이다. 새로운 발상이 우리를 부자로 만드는 지름길이 될 수도 있지 않을까?