‘전형적인 투자 실패다’ 소리듣던 장동건 빌딩의 반전 근황

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] ‘아무개가 비슷한 위치에 있는 비슷한 규모의 건물을 50억원 비싸게 매입했다.’라는 소리를 들으면 실패한 투자라고 생각하지 십상이다. 이는 배우 장동건의 빌딩 투자 사례인데, 과연 정말 실패한 사례로만 볼 수 있는지 자세히 알아보도록 하자.

48억원의 대출 받아 매도인은 42억원 차익

장동건은 서울시 용산구 한남동 683-73 일대에 지상 5층, 지하 2층짜리 건물을 2011년 6월에 매입했다. 용도는 준주거지역이고, 대지면적은 약 100평(330㎡), 연면적은 약 444평(1466㎡)에 달하며, 용적률은 295.82%며 건폐율은 59.16%다.

장동건은 이 빌딩을 매입하기 위해 48억 원에 달하는 대출을 받았다. 이 건물이 원래 135억 원 정도였지만, 126억 원으로 가격이 조금 떨어지자 매입한 것으로 알려져 있다. 그가 건물을 매입했을 때, 지하 1층부터 지상 3층까지는 폭스바겐 전시장이 있었고, 지상 4층부터 5층까지는 특허 전문 기업이 세를 들고 있었다. 폭스바겐은 9억 원의 보증금에 2776만 원의 월세를 납부했고, 특허 기업은 1억 원의 보증금에 1183만 원의 월세를 냈다.

이 빌딩의 이전 매도인은 2009년에 84억 5000만 원에 이 빌딩을 매입했다. 그러나 2년 후에 장동건에게 매수하면서 42억 원에 달하는 차익을 챙겼다. 장동건이 빌딩을 매입한 후, 얼마 후에 가수 싸이가 근처 빌딩을 매입했다. 그러면서 재테크 실패 사례로까지 부각됐는데, 왜일까?

같은 대지면적 가졌지만 수십억 차이 발생

장동건이 빌딩을 매입한지 8개월이 지난 2012년 2월, 싸이는 인근 건물을 78억 5000만 원에 매입했다. 이는 장동건보다 47억 5000만 원이 낮은 매입가다. 싸이 건물 규모는 지하 2층부터 지상 6층까지며 연면적은 992.34㎡에 달한다. 건폐율은 59.27%고 용적률은 248.72%다.

330㎡라는 같은 대지면적을 가졌음에도 불구하고 수십억 차이가 나다 보니, 장동건의 투자가 실패했다는 평가가 수두룩 헀다. 토지 기준으로 봤을 때, 3.3㎡당 장동건이 싸이보다 4700만 원 높게 매입했기 때문이다. 같은 대로에 위치했음에도 불구하고 장동건이 과도하게 비싸게 매입한 것으로 보이지만, 실상을 들여다보면 평가가 확연히 달라진다.

대로변 층수와 임대료 차이 현재 시세 180억원에 달해

우선, 두 빌딩의 건물 가치는 상이하다. 준공 연도만 봐도, 장동건의 빌딩은 2007년이지만 싸이의 빌딩은 1985년이다. 게다가 싸이의 빌딩은 몇 년 전에 약 10억 원까지 들여서 리모델링도 했다. 서류상 층수는 비슷하지만 외부에서 층수를 세는 법도 다르다. 장동건 건물의 지하 1층은 전면에서는 안 보이더라도, 후면에서는 지상 1층 상가 역할을 해준다. 그래서 지대가 낮은 곳에서 보면 총 지상 6층짜리 건물로 볼 수 있다. 그러나 싸이 건물은 대로변에서 보는 1층이 건축물에서는 5층이다. 총 6층짜리 건물이므로 정면에서 보면 지상 2층짜리로만 보인다.

이로 인해 거둬들이는 임대료 부분에서도 차이가 날 수밖에 없다. 장동건의 빌딩은 정면에서 온전히 모든 층이 정상적으로 보이기 때문에 시세에 맞는 임대료를 받는다. 통상적으로 1층의 임대료가 전체 임대수익의 40~50%를 차지할 만큼 주요한 비중을 차지한다. 그러나 싸이의 빌딩은 대로변에서 보이는 지상 5~6층을 제외하고 시세보다 낮은 임대료를 받을 가능성이 크다.

또한, 근처 건물들과 함께 보면 그 일대의 다른 건물들은 2~3층에 불과하기 때문에 희소성도 띤다. 건물 위치가 삼성미술관 리움의 맞은편에 있고, 꼼데가르송 플래그십 스토어 근처라서 유용한 위치에 있다. 장동건과 싸이의 건물이 위치한 꼼데가르송길 대로변의 시세는 현재 3.3㎡당 1억 5000만 원을 호가하고 있다. 장동건 건물 시세도 180억 원에 달하기 때문에 이젠 성공한 투자라고 볼 수 있다.