이태원, 강남도 아니었다… 요즘 핫한 상권은 이곳입니다

"신동엽, 서장훈도 선택했다" 강남보다 믿을 수 있다는 상권은...

최근 가수 악동뮤지션의 멤버 이찬혁이 홍대 빌딩 건물주가 되었다는 소식이 보도되어 화제가 되었다. 홍대는 이전부터 많은 연예인들이 건물을 매입하는 곳이다. 대표적으로 서장훈, 신동엽, 손예진, 공효진 등이 꼽히는데, 돈 있는 연예인들이 홍대상권을 선택한 특별한 이유가 따로 있는 걸까? 더 자세한 내용을 알아보도록 하자.

마포구 전체를 삼키고 있는 '홍대' 많은 사람들이 모이는 이유는?

점점 거대해지고 있는 상권

상가 임대료 3.3㎡당 24만 5850원

마포구에서 가장 활성화된 곳, 바로 홍대이다. 외식·술·클럽·쇼핑 등 아시아 최대 문화지구 꼽히는 홍대의 상권은 날이 갈수록 거대해지고 있다. 연남동, 합정동, 상수동까지 손을 뻗은 홍대 상권은 현재 마포구 전체를 삼키고 있다는 평가를 받고 있기도 하다.

홍대 상권은 크게 걷고 싶은 거리 주변의 1차 상권과 상상마당 건너편인 2차 상권으로 나눠볼 수 있다. 1차 상권은 홍대입구역 근처에 위치하고 있는 거리로 상권이 가장 잘 형성되어 있는 곳이다. 소위 핫한 거리로 불리는 이곳은 워낙 비싸게 형성된 월세와 권리금 탓에 대부분 프랜차이즈 가게들이 많이 들어서 있다.

1차 상권에는 주로 고깃집과 같은 외식 상권으로 이루어진 반면 2차 상권은 클럽, 술집 등이 몰려있다. 현재 1차 상권 위주로 홍대의 메인 상권이 구성되어 있지만, 상권은 계속 옮겨 다니기 때문에 2차 상권이 곧 활성화될 것이라고 전문가들은 예측하고 있다. 특히 상상마당 주변의 공원과 공영 주차장이 철거될 예정이어서 이 같은 주장에 힘을 실어주고 있다.

그렇다면 많은 소비 인구가 홍대에 모이는 이유는 무엇일까? 홍대의 상권이 거대해지고 있기 때문이다. 홍대의 임대료 상승으로 인해 비교적 저렴한 상수, 연남동으로 상권이 옮겨가면서 홍대는 더 큰 소비인구를 수용할 수 있는 상권으로 성장하게 되는 것이다. 과거에는 2호선인 홍대입구역 근처를 중심으로 상권이 발달했다면 현재는 경의선이 위치한 연남동, 6호선 상수역까지 상권이 뻗어나가고 있다.

이제 홍대는 단순히 2호선 홍대입구역 주변만이 아닌 상수동, 합정동, 연남동까지 포함한 곳으로 칭할 수 있다. 점점 상권이 넓어지고 소비인구의 방문도 높아지는 추세에 관계자들은 홍대 상권이 과연 어디까지 확장할 수 있을지 지켜보고 있다고 전하였다. 이 기세는 서교동과 연희동까지 옮겨갔다. 연희동에는 최근 카페와 레스토랑이 생기고 있어 새로운 핫플레이스로 등극할 수 있을지 많은 이들의 기대를 모으고 있다.

홍대상권의 임대료는 어느 정도일까? 상가정보연구소가 국토교통부 통계누리 자료를 바탕으로 발표한 서울시내 중대형 상가(일반건축물대장상의 주용도가 상가, 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과하는 일반 건축물) 임대료 분석 자료에 의하면 홍대·합정 일대 상가 임대료는 1년 만에 22.58%를 상승한 것으로 나타났다.

한국감정원에 따르면 2020년 1분기 기준 홍대·합정 일대의 상가 임대료는 3.3㎡당 24만 5850원으로 기록되었다. 이는 서울 전체 임대료보다 18만 2490원 비싼 수준이다. 신촌 18만 8760원, 경희대 14만 3880원인 것에 비해 홍대·합정은 서울 시내 대학상권 중 평당 임대료가 20만 원이 넘었다.

하루 32만여 명 방문, 대한민국 최고의 번화가 '강남'

상가 투자수익률 9.48%

임대료 3.3㎡당 33만 7970원

서울 주요 상권 수익률 1위를 자랑하는 곳은 강남대로 상권이다. 강남구와 서초구의 경계선 역할을 하는 이곳은 왕복 10차선의 규모를 지니고 있다. 이곳에는 2호선 강남역과 7호선 논현역, 9호선 신논현역까지 위치하고 있어 명실상부 대한민국 최고의 번화가로 꼽힌다. 강남대로 상가에는 대기업 프랜차이즈 카페들이 즐비하고 대로변에 위치한 빌딩에는 대기업, 은행 등의 업무시설들이 자리하고 있다.

강남대로에는 많은 직장인과 관광객 등을 비롯한 유동인구들이 방문하고 있다. 주변에는 한강시민공원, 양재시민의 숲, 학동권원 등이 위치하고 있다. 올 4월 한국감정원에 의하면 2019년 강남대로 중대형 상가 투자수익률은 9.48%로 기록됐다. 전국 투자수익률 평균이 6.29%였던 점을 비교하였을 때 3.19% 높은 수치이며 서울 주요 상권 40곳 중 가장 높은 수익률이다.

SK텔레콤 빅데이터 서비스 플랫폼 지오비전 통계로 강남 테헤란로의 상권 분석 결과 올 2월 기준 강남대로 상권 일평균 유동인구는 약 32만여 명으로 조사되었다. 월평균 970만 명의 인구가 이곳을 찾는다는 의미이다. 유동인구 중 가장 많은 연령대는 20대로 전체에서 25.8% 비중을 차지했다.

강남역 일대 보증금과 임대료는 역에서부터의 거리, 점포의 규모에 따라 다양하게 형성되어 있다. 강남역 1번 출구에서 40m 거리에 위치한 49.6㎡ 상가는 보증금 5000만 원에 월세 360만 원, 강남역 인근 59㎡ 카페는 보증금 1억 원에 월세 700만 원 선으로 책정되어 있다.

한국감정원의 강남대로 상가 3.3㎡당 임대료를 살펴보면 올 1분기 33만 8580원에서 2분기 33만 7970원으로 기록되었다. 강남역 일대 부동산 관계자들은 “강남역 일대는 특수상권으로 분류된다”며 “한번 임대료를 내리면 다시 올리기 쉽지 않아 높은 임대료를 유지한다”고 설명했다.

많은 연예인들의 투자가 홍대로 몰리고 있는 이유는?

서장훈, 신동엽 건물 투자

최근 악동뮤지션 이찬혁 건물매입

연예인과 스포츠 스타들의 빌딩 투자 트렌드가 변화하고 있다. 과거 연예인들의 건물 매입은 주로 강남에서 이루어졌다. 특히 청담동에 집중되었다. 하지만 최근 청담동의 수익률이 1~2%로 떨어지면서 이들의 투자는 홍대, 이태원, 성수동까지도 넓혀가고 있는 추세이다.

2019년에는 서장훈이 홍대 건물을 매입한 사실이 화제를 모은 바 있었다. 서장훈이 매입한 건물은 홍대 메인 거리에 위치한 곳으로 클럽과 주점, 게임방 등이 입점해있다. 서장훈은 이 건물을 법인 명의로 매입 후 현재는 신탁 중으로 알려졌다. 구체적으로 매입가 140억에 달하는 이 건물의 보증금은 7억 원 대, 월세는 약 4800만 원으로 연간 수익률은 4%대에 달한다.

서장훈 건물의 맞은편에는 신동엽의 건물이 위치하고 있다. 신동엽이 128억 원을 주고 산 이 건물은 음식점·사무실·가정집들이 세 들어 있는 것으로 알려졌다. 이곳은 홍대 메인 상권에 위치하여 접근성이 용이하다는 점이 가장 큰 이점으로 꼽힌다. 이 건물은 임대료와 관리비를 포함 약 4000만 원을 받는 것으로 추정된다고 관계자들은 말했다.

서장훈과 신동엽의 건물이 위치한 곳은 홍대의 랜드마크 격인 상상마당의 바로 옆에 있어 항상 사람들로 북적인다. 일명 홍대에서 가장 핫한 포차라고 불리는 삼거리 포차와 주변 클럽과도 가깝고 주말에는 상상마당 근처에서 프리마켓 등이 열려 이곳의 가치는 계속 오를 전망으로 보인다.

최근 가수 악동뮤지션의 멤버 이찬혁이 홍대 빌딩을 매입했다는 소식이 전해졌다. 이찬혁이 매입한 건물은 홍대 인근 4층 건물로 2016년 리모델링을 거쳤다. 1층과 2층에는 카페와 술집 등이 자리한 이곳은 홍대입구역 8번 출구에서 도보로 3분 거리에 위치한다. 이찬혁은 이 건물을 47억 5000만 원에 매입한 것으로 알려졌다.

이찬혁은 이 건물을 대출 35억을 끼고 매입하였다. 3.3㎡당 5000만 원대로 홍대 주변 시세에 비해 저렴한 편이라는 평가를 받고 있다. 이찬혁의 건물은 일반 도로에 접해 있지 않고 좁은 골목을 낀 이면 도로에 있지만 유동인구가 많아 수익성은 나쁘지 않을 것으로 예측된다. 매도자가 쓰고 있던 3~4층을 임대로 전환할 경우 예상되는 투자수익률은 4.5% 수준이다.

예술 복합단지 홍대, 강남을 뛰어넘을 수 있을까?

관광지 1순위로 꼽히는 홍대

다양성과 특색 매우 명확해

클럽 문화가 중심이 되었던 1990년대를 지나 2000년대 후반 2호선 개통과 함께 홍대의 상업화가 본격적으로 시작되었다. 6호선이 확장되기도 하였고 공항철도, 경의선 숲길까지 개통되면서 현재 홍대는 중국인 관광객들이 찾는 1순위 관광지로 꼽힌다. 쇼핑, 외식 등 모든 것을 할 수 있는 상권을 가진 홍대는 다양성과 특색이 매우 명확하다는 평가를 받고 있다.

2010년에는 연예 기획사, 패션기업, 출판사 등 다양한 회사들이 주변에 들어오게 되면서 홍대는 창의력과 예술의 복합단지가 되었다. 이미 강남 테헤란밸리, 구로 G밸리와 함께 홍대는 서울 3대 창업 중심지로 우뚝 섰다. 다양한 산업들이 모여있는 까닭에 홍대의 전망은 앞으로도 좋을 것으로 예상된다.

그렇다면 홍대가 강남을 뛰어넘을 수 있을까? 이 질문에 대한 답변으로 한 전문가는 “흔히 강남은 주류문화, 홍대는 대안문화로 평가된다”고 말했다. 그리고는 “이 문화는 서로 공존하고 경쟁하는 게 좋다. 둘을 상호 보완적으로 이해하면 도시문화가 풍부해질 수 있을 것”이라는 의견을 덧붙였다.

MONEYGROUND 디지털뉴스팀