“싼 데라도 일단 사고 볼까요?” 질문에 부동산 전문가들이 한 말

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 집값의 상승이 전국적으로 퍼지며, 최근엔 수도권 외곽의 저가 매수세가 오히려 수도권 전체의 가격 상승을 주도하고 있다. 이처럼 상대적으로 저렴했던 지역의 주택조차 가파르게 상승하자 무주택자들의 고민은 더욱 극심해지고 있다. 지금이라도 최대한 싼 아파트를 찾아서 사야 하는 걸까? 이 같은 질문에 대한 전문가들의 답변을 알아보자.

8월 한 달간 20%

전체 상승세보다 높아

KB 부동산에 따르면 수도권 중 집값이 가장 저렴한 지역은 안성·동두천·이천·평택·양주·용인 처인구·파주·오산 광주 등 경기도 9곳과, 중구·동구·계양구·미추홀구·서구 등 인천 5곳으로 조사됐다.

그런데 올해 이 지역들의 집값 상승세가 심상치 않다. 해당 지역의 아파트 매매가는 지난 8월까지 평균 20.9%가 올랐는데, 이는 전국 평균인 14.1% 상승보다 훨씬 높고, 수도권 평균 18.5% 상승보다도 높은 수치이다. 특히 저가 지역의 상승세는 최근 몇 개월간(6월~8월) 더욱 강해졌다. 3개월 동안 13주 중 11주나 이 지역들의 상승세가 1위를 차지했다.

이처럼 올해 들어 저가 지역의 아파트도 지속적인 상승세를 이어가자, 급한 마음에 지금이라도 추격 매수에 동참하려는 무주택자들이 늘고 있다. 이에 해당 지역 중 한 공인중개사는 “최근 다른 지역에서 찾아오는 손님들이 부쩍 늘었다. 예전엔 볼 수 없던 광경이다.”라고 말했다.

저가 지역 주택

거주지 선호도 낮아

그러나 전문가들은 이 같은 저가 지역 주택을 무조건 추격 매수하는 것은 주의가 필요하다고 말한다. 사실 저가 지역은 원래 거주지로서의 수요가 적은 곳이다. 다시 말해 이 지역의 주택들은 매매가뿐만 아니라 전·월세 등 임대계약 보증금도 싸다는 것이다. 그런데 그저 다른 지역보다 매매가가 저렴하다는 점 하나만 보고 섣불리 주택을 매수하면, 이후 주택 가격이 어느 정도 오른 뒤엔 더 이상 추가 수요가 없을 수 있다. 이는 ‘집값이 싸다’라는 단 하나의 메리트가 사라졌기 때문이다. 이에 물건을 받아줄 사람이 줄면 초기 투자자들조차 주택을 제값에 팔지 못할 수 있다.

이어 전문가들은 해당 지역 중에는 특히 젊은 층이 선호하진 않는 곳들이 많다고 강조했다. 실제 무주택자가 가장 많은 20~30대가 지난 상반기 주택을 매수한 지역의 비율을 보면, 서울 41.6%, 수도권 평균 36.1%로 위 14개 저가 지역 평균 29.7%로 저가 지역의 매수가 가장 적었다. 이는 결국 젊은 수요층의 경우 위 지역을 별로 선호하지 않는다는 점을 보여준다.

그렇다면 이 지역들의 주택 매매가가 크게 오른 이유는 무엇일까. 이에 대해 전문가들이 가장 타당한 근거로 보는 것은 세금 문제이다. 최근 다주택자들은 취득세 중과에 대한 부담이 커졌다. 만약 이미 2채 이상의 주택을 소유한 이가 규제 지역에 주택을 1채 더 사려면 12.4~13.4%의 높은 취득세가 부과된다. 그러나 저가 지역 내, 특히 1억 원 이하의 공시가가 적용된 주택을 살 경우엔 1.1~1.3%의 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이에 단기적인 시세차익을 보고 저가 주택에 투자하는 다주택자가 많아진 것이다.

일자리 접근성 중요

3기 신도시도 변수

전문가들은 부동산 투자 시 무엇보다 중요하게 볼 것은 입지라고 입을 모았다. 특히 나이가 젊을수록 거주지의 입지는 일자리 접근성에 비례한다. 실제 서울 집값에 부담을 느끼는 젊은 층이 선호한 수도권 지역은 주로 4차 국가 철도망 구축 계획 등 광역 교통망 등 교통 호재가 있는 지역으로 조사됐다. 이 같은 현상은 최근 8월 매매가 변동률을 살펴봐도 두드러지는데, 큰 오름폭을 기록한 오산, 안성, 평택, 수원 등으로 이 지역은 모두 철도 구축 계획이 발표되거나 이미 개발이 된 수도권 서남부 지역이었다.

또 업계에선 앞으로 몇 년 후 공급을 시작할 3기 신도시 역시 또 하나의 큰 변수로 보고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “3기 신도시가 공급이 시작되면, 3기 신도시보다 입지가 좋은 지역들은 수급에 밀리지 않겠지만, 그보다 낮은 입지의 지역들은 이주 수요가 커, 타격이 불가피하다.”라고 전했다.

이어 그는 “부동산 매수 시엔 단순히 지금 오르고 있는 곳을 사는 것보다, 내가 구매한 이후를 생각해야 한다. 주택을 매수한 뒤 보유할 기간, 매도할 시점의 예상 가격까지, 사이클 전체를 생각하고 내가 남길 수 있는 수익을 고려하는 것이 중요하다.”라고 설명했다.